Основные функции рынка недвижимости

Вид сделок 

1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав. 5). Рента; 6. Обмен. 7. Страхование. 8. Приватизация. 9. Деприватизация. 10. Долевой взнос. 11. Лизинг. 12. Траст. 13. Управление и др. 

Форма собственности 

1. Государственных и муниципальных  объектов. 2. Частных. 

2. Основные виды сделок  с недвижимостью. Купля-продажа  предприятий

2.1 Понятие сделок с  недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое  действие с определенной целью, а  не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность  к выбору и внутренним усилиям - дает ответ на вопрос: "Чего я хочу?", а волеизъявление - "Что я для  этого делаю?". Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия  связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех её сторон совпадала  и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Каждой сделке соответствует  своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами  недвижимости можно подразделить на ряд видов (таблица 2).

Таблица 2.

Классификация сделок с земельными участками и другими объектами  недвижимости.

Признаки классификации 

2.3 Операции с недвижимостью  в составе предприятия

Рынок недвижимости принято  разделять на первичный и вторичный. На первичном рынке объектом деятельности является федеральная и государственная (муниципальная) собственность. Главная отличительная особенность первичного рынка состоит в том, что смена собственника происходит на основании законодательства о приватизации. Положения Гражданского кодекса применяются, если они не противоречат законодательству о приватизации.

Вторичный рынок формируется  из объектов собственности физических, юридических лиц, общественных организаций.

Документами, подтверждающими  право собственности являются технический паспорт, формируемый в Бюро технической инвентаризации, свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав.

Объектами рынка нежилых  помещений могут быть:

офисные помещения;

торговые площади и  складские помещения;

социальные, культурные, бытовые  объекты;

промышленные объекты, предприятия;

объекты незавершенного строительства;

памятники архитектуры.

При распоряжении недвижимостью  государственной собственности, независимо от того, на чьем балансе она учитывается  и на каких правах, недвижимость может быть (первичный рынок):

продана юридическим или физическим лицам;

передана в качестве вклада в уставный капитал.

Смена собственника осуществляется в соответствии с процедурам и, установленными законодательством о приватизации, государственной и местными программами приватизации. Завершается процесс заключением соответствующего договора с обязательной его регистрацией.

Субъектами вторичного рынка  недвижимости являются физические, юридические  лица, общественные организации - собственники объектов недвижимости. В отличие  от первичного рынка активная роль принадлежит рыночным профессиональным посредникам, другим лицам, оказывающим  услуги на рынке. Они помогают продавцам  и покупателям найти друг друга, берут на себя оформление документов, определение рыночной стоимости  объектов и пр.

При оформлении купли-продажи  необходимы следующие документы:

свидетельство о праве  собственности, свидетельство о  внесении в Единый реестр прав на недвижимость, другие документы, подтверждающие право  собственности;

технический паспорт БТИ  с приложениями, в том числе:

информация о принадлежности к залогу и обязательствах перед  третьими лицами;

принадлежность к памятникам архитектуры и ветхим строениям;

данные по износу;

уставные документы;

договор аренды или пользования  на землю.

Оформляется сделка договором  купли-продажи, регистрацией договора и выдачей соответствующего свидетельства.

Все большее распространение  получают сделки купли-продажи действующих  предприятий.

Смена собственника может  произойти через залоговое обязательство. В обязательном порядке заключается  и нотариально удостоверяется договор  о залоге.

Смену собственника путем  замены учредителей можно рассматривать  как способ осуществления купли-продажи. При этом официально производится замена учредителей фирмы - продавца недвижимости на учредителей фирмы - покупателя.

Предприятие, с точки зрения гражданского законодательства, это  обособленный имущественный комплекс, а в рамках рыночного оборота  предприятие - самостоятельный товар. В его состав часто входят отдельные  объекты недвижимости. Зачастую на практике операции с недвижимым имуществом предприятия осуществляются как  сделки с самим предприятием. Например, продажа земельного участка сопряжена  с тратами значительного времени  и средств, которых можно избежать, приобретая не земельный участок, а  предприятие в целом.

При этом предприятие является самостоятельным объектом гражданских  прав и в то же время недвижимым имуществом. Это означает, что операции с недвижимостью, принадлежащей  предприятию, регулируются двумя правовыми  институтами: законодательством об операциях с недвижимостью и  законодательством о данном конкретном виде предприятия (хозяйственного объединения) - акционерных обществах, товариществах  и др.

Список использованной литературы

1. Горемыкин В.А. Экономика  недвижимости: Учебник. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. - 848 с.

2. Игнатов Л.Л. Экономика  недвижимости: Учебно-методическое  пособие, 3-е изд., исправл. и дополн. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2003. -168 с.

3. Марченко А.В. Экономика  и управление недвижимостью: Учебное  пособие - Ростов н/Д: Феникс, 2006. - 352 с

1. Понятие, виды и формы  сделок

См. Альбом схем

доп. см. Сделки. Постатейный  комментарий Главы 9 ГК ГФ . Комментарий законодательства и практика его применения.  Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА 2009 г.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей. Сделка - это волевой акт, направленный на достижение правового результата.

Виды сделок. В зависимости  от числа лиц, волеизъявление которых  необходимо для достижения правового  результата, сделки подразделяются на одно-, дву- или многосторонние. Всякий договор - это двусторонняя или многосторонняя сделка, но не всякая сделка - договор. Например, для совершения односторонней сделки в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. В этом случае сделка является договором. Односторонние сделки - завещание, доверенность.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Многосторонними договорами могут быть учредительный договор  и договор простого товарищества.

Сделки могут быть классифицированы и по другим критериям; так выделяют условные сделки, среди которых выделяют сделки, совершенные под отменительным условием, и сделки, совершенные под отлагательным условием. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Например, стороны пришли к соглашению о том, что договор  найма квартиры считается заключенным  с 1 сентября текущего года при условии, что дочь нанимателя выдержит конкурсные испытания в вуз.

Сделка считается совершенной  под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Например, стороны договорились о прекращении действия договора долевого участия в строительстве  при условии, если установленные  сроки сдачи дома в эксплуатацию будут нарушены более чем на 3 месяца.

Двусторонние и многосторонние сделки подразделяются на реальные и консенсуальные. Консенсуальные сделки порождают права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения по всем условиям, отнесенным к существенным.

Так, договор продажи нежилой  недвижимости считается заключенным  с момента его подписания, т.е. достижения соглашения по всем существенным условиям, следовательно, такой договор  относится к группе консенсуальных.

Для совершения реальной сделки соглашения недостаточно, необходима передача вещи.

Договор пожизненного содержания с иждивением порождает права  и обязанности только с момента  передачи недвижимой вещи от рентополучателя к рентоплательщику, т.е. относится к реальным договорам.

Сделки подразделяются на абстрактные и каузальные. Любая сделка имеет правовое основание - правовую цель, к достижению которой стремятся субъекты. Из каузальной сделки видно, какую правовую цель она преследует. Права и обязанности субъектов, вытекающие из каузальной сделки, должны соответствовать ее основанию - правовой цели.

Так, из договора продажи  недвижимости всегда можно определить, на какое имущество хочет приобрести право собственности покупатель и в связи с продажей какого недвижимого имущества у продавца возникает право требовать оплаты.

Абстрактные сделки весьма немногочисленны, эти сделки как бы оторваны от основания. К числу абстрактных относятся, например, вексель, выдача чека.

Чек - это ничем не обусловленное  поручение чекодателя банку оплатить чекополучателю сумму, указанную в чеке. Из чека не видно, на основании чего возникло право чекополучателя требовать от банка выплаты денежных сумм <*>.

Сделки делятся на возмездные и безвозмездные.

Например, договор дарения - только безвозмездная сделка, тогда  как купля-продажа - всегда возмездна.

Договор займа между гражданами предполагается безвозмездным, хотя в  самом договоре может быть предусмотрена его возмездность. То же касается договора поручения.

По особому характеру  взаимоотношений участников сделки их можно разделить на фидуциарные и нефидуциарные. Фидуциарные сделки основаны на особых лично-доверительных отношениях сторон. Утрата такого характера взаимоотношений сторон дает возможность любой из них в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделки (к таким сделкам относится договор поручения).

По форме сделки подразделяются на устные и письменные.

Сделка, для которой законом  или соглашением сторон не установлена  письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. Если иное не установлено соглашением сторон, все сделки могут совершаться устно (ст. 159 ГК РФ), исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.

Так, несоблюдение простой  письменной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости, следовательно, он не может быть совершен устно, даже при том, что был исполнен при самом его совершении. Например, одна сторона передала другой обусловленную сумму, а другая передала ключи от гаража и предоставила возможность другой стороне вступить во владение и пользование гаражом.

Сделка в письменной форме  должна быть совершена путем составления  документа <*>, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным  образом уполномоченными ими  лицами.

В простой письменной форме  должны совершаться:

сделки юридических лиц  между собой и с гражданами;

сделки граждан между  собой на сумму, превышающую не менее  чем в 10 раз установленный законом  МРОТ, а в случаях, предусмотренных  законом, - независимо от суммы сделки (например, соглашение о задатке, поручительство);

все сделки с недвижимостью, независимо от суммы, даже в случае, когда недвижимость передается за символическую  сумму - один доллар, совершаются только в письменной форме.

Так называемая квалифицированная  письменная форма сделки - нотариальная - может быть установлена законом  или соглашением сторон. Законодатель последовательно сужает круг сделок, для которых нотариальное удостоверение является обязательным в силу указания закона (подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Недавно отменено требование закона об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки; согласно новой редакции ст. 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариальное удостоверение  остается обязательным для следующих  сделок:

договора ренты и его  разновидности пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

брачного договора (ст. 41 СК РФ);

соглашения об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ);

соглашения об изменении  и расторжении нотариально удостоверенного  договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

завещания (ст. 1124 ГК РФ), за исключением  составленного в чрезвычайных обстоятельствах (ст. 1129 ГК РФ);

договора уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

соглашения между залогодателем  и залогодержателем об обращении  взыскания на предмет залога во внесудебном  порядке (п. 1 ст. 55 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

доверенности на совершение сделок, требующих нотариального  удостоверения (п. 2 ст. 185 ГК РФ), а также  доверенностей в порядке передоверия.

Действие юридических  лиц, а так же граждан, которое  направленно на прекращение, изменение  или установление гражданских прав и обязанностей, называется сделкой.

 Заключение сделки  – это момент возникновения  взаимных обязанностей и прав  сторон.

Виды сделок

 Существуют следующие  виды сделок с недвижимостью.

 Статьёй 154 ГК РФ  предопределено, что сделки бывают  односторонними, двухсторонними, а  так же многосторонними.