Основные функции рынка недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ  3

1. СУЩНОСТЬ, ПОНЯТИЕ И ЭТАПЫ  РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ   5

2. ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ   10

ЗАКЛЮЧЕНИЕ  13

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ   15

 ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости – это  механизм, посредством которого соединяются  интересы и права, устанавливаются  цены на недвижимость.

С переходом от централизованной, плановой к рыночной экономике начал  развиваться новый сектор экономики  России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Недвижимость формирует  центральное звено всей системы  рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий  разнообразные личные потребности  людей, но одновременно и капитал  в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой  инвестирование с целью получения  прибыли. Недвижимость – основа национального  богатства страны, имеющая по числу  собственников массовый, всенародный  характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так  и в жизни, в быту любой семьи  и отдельно взятых граждан. Собственность  на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Данная работа раскрывает такое понятие как рынок недвижимости, его структуру, функции и этапы  его развития. Она состоит из двух разделов каждый из которых наиболее полно, раскрывает данную тему.

Цель работы -  рассмотреть  и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка  недвижимости в Российской Федерации.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1.     определить  понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как  товара;

2.     определить  понятие, виды, субъекты рынка  недвижимости;

3.     рассмотреть  особенности рынка недвижимости  в Российской Федерации;

4.     проанализировать  состояние рынка недвижимости  в Российской Федерации на  современном этапе. 

В заключении сделаны некоторые  выводы на основании проделанной  работы.

1. СУЩНОСТЬ, ПОНЯТИЕ И ЭТАПЫ  РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 [1,68]

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил  в начале 90-х годов. Открытие и  развитие предприятий происходило  практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением  значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло  получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых  предпринимателей. Начался рост цен  на жилье, но квартиры стали продаваться  значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые  формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под  залог квартир. Некоторые фирмы  стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется  превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело  к падению доходов. Мелкие предприятия  разоряются, средние и даже крупные  ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали  падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей  сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после  августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило  на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и  ограниченной девальвации рубля  к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел  на стабилизацию, а впереди –  новый подъем, в том числе и  некоторый рост цен.

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится  в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным  Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных  и муниципальных предприятий.

Характеризуя современное  состояние рынка недвижимости в  России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого  этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и  второго этапа – этапа подхода  к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей. Недвижимость находится  в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.1).

Рис.1 Недвижимость - объект экономических  и государственных интересов

Недвижимое имущество  как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности  и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество  – наиболее долговечный товар  из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость  его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая  характеристика как территориальные  предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация  оформления сделок, ликвидность и  необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью  представляет собой сложную комплексную  систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики  рынок недвижимости носит ряд  особенностей, представленных в табл.1.

Таблица 1

Особенности рынка недвижимости

Признак 

Характеристика

Локализация 

-  абсолютная неподвижность

-  большая зависимость  цены от местоположения

Вид конкуренции 

-  несовершенная, олигополия

-  небольшое число покупателей  и продавцов

-  уникальность каждого  объекта

-  контроль над ценами  ограничен

-  вступление в рынок  требует значительного капитала

Эластичность предложений 

-  низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается

-  спрос может быть  очень изменчивым

Степень

открытости 

-  сделки носят частный  характер

-  публичная информация, часто неполная и неточная

Конкурентоспособность товара 

-  во многом определяется  окружающей внешней средой, влиянием  соседства

-  специфичностью индивидуальных  предпочтений покупателей

Условия зонирования 

-  регулируется гражданским  и земельным законодательством  с учетом водного, лесного,  природоохранного и другого специального  права

-  большая взаимозависимость  частной и других форм собственности

Оформление сделок 

юридические сложности, ограничения  и условия

Стоимость 

включает стоимость объекта  и связанных с ним прав

Рынок недвижимости оказывает  большое влияние на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая  реальность, с его особенностями  и закономерностями, стал предметом  изучения и научных дискуссий  ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости —  это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные  с ней интересы, устанавливаются  цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» .

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать для  своей деятельности необходимые  им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики  и характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем  этот рынок представляет собой перспективную  сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма  и государственного регулирования, с помощью ряда функций рынок  недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов  недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных  цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства  между конкурирующими вариантами  землепользования;

- куплю-продажу объектов  недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- страхование различных  форм и различных операций, в  том числе при кредитовании  развития недвижимости и т.д.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок  недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.           Конституция Российской Федерации  от 12 декабря 1993 г.

2.           Гриненко С.В., Экономика недвижимости, Таганрог, изд.ТРТУ 2004

3.            Задунов В.С. Экономическая теория: Тексты лекций. Часть II. 2-е изд., перераб. и доп. / КрасГАСА. Красноярск, 2008. – 128 с.

4.           Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 496 с.

5.           Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов  н/Д.: Феникс, 2002. – 320 с.

6.           Экономическая теория: Учебник для  студ. высш. учеб. заведений / Под ред. В.Д.Камаева. – 7-е изд., перераб. и доп. – М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2002. – 640 с.

7.           Экономическая теория: Учебник. –  Изд. испр. и доп. / Под общей ред. акад. В.И.Видяпина, А.И.Добрынина, Г.П.Журавлевой, Л.С.Тарасевича – М.: ИНФРА-М, 2009. – 672 с.

8.           Григорьев Д. Ловушка для арендатора // Экономика и жизнь. – 2004. - № 37. – С. 2-3

9.           Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2004. - № 11. – С. 144

10.       Рынок  недвижимости и ипотека: Учебно-методический  комплекс/ Г. А. Лигай, К. М. Лигай. - М.: ЕАОИ, 2008;.

11.       Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005;.

12.       www.aup.ru

13.       www.bibliotekar.ru

Вологда, 2007

Содержание

Введение

1. Рынок недвижимости. Характеристика  рынка коммерческой недвижимости

1.1 Особенности недвижимости  как товара

1.2 Понятие и структура  рынка недвижимости

1.3 Функции рынка недвижимости

1.4 Субъекты рынка недвижимости

1.5 Виды рынков недвижимости

2. Основные виды сделок  с недвижимостью. Купля-продажа  предприятий

2.1 Понятие сделок с  недвижимым имуществом

2.2 Виды сделок с недвижимостью

2.3 Операции с недвижимостью  в составе предприятия

Список использованной литературы

Введение

Недвижимость занимает особое место в системе элементов  рыночной экономики. Она выступает  и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.

В России сформировался первичный  и вторичный рынки недвижимости, все больше граждан и юридических  лиц участвуют в операциях  с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности.

Развивается законодательство по регулированию отношений в  сфере недвижимости. Значительным событием стало принятие Земельного кодекса, Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», концепции развития системы  ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации. Умение регулировать эти отношения, знание право вой  базы определяет эффективность системы  менеджмента организации, является залогом жизнедеятельности структур, работающих на рынке недвижимости.