Оценка земли

     2. Исследование уровня плодородия  земель. Исследование плодородия − это другой аспект качественной оценки земель, в результате которого выясняется природное качество почвы – ее естественное плодородие.

     Деятельность  человека по улучшению естественного  плодородия во время данного исследования не берется, так как тут рассматривается  только естественный процесс образования  почв на определенной территории. Как известно, при неверном использовании качество почвы постепенно снижается, именно поэтому очень важно изначально соотнести качество земли с целью ее использования, именно это является основной целью качественной оценки земель.

     В случае если полученные данные соответствуют  реальности, а также если они учитываются  во время целевого распределения  данных земель, качественная оценка земель способствует сохранению плодородия почв, а также и его повышению  за счет дополнительных мероприятий, которые  позволяют возделывать участок  более успешно.

     2.2. Экспертная, стоимостная и независимая оценка земли

 

     Для проведения детального и следования определенного объекта, просто необходима такая процедура как экспертная оценка.

     В случае если в качестве объекта исследования выступает земля, речь идет об экспертной оценке земли.

     Экспертная  оценка – это регламентированная работа эксперта-оценщика, который  исследует стоимость объекта  на определенный период времени.⁸

     Процедура экспертной оценки земли всегда выполняется  в соответствии с нормативными и  правовыми документами. Экспертной оценке может быть подвергнуто практически любое недвижимое имущество, а также ценные бумаги и документы.

     В случае если речь идет об экспертной оценке земли, исследоваться может любой  земельный участок, расположенный, как в черте города, так и  вне нее.

     Как правило, это может быть участок, предназначенный для возведения строений, или участок сельскохозяйственного  назначения.

     Для проведения экспертной оценки земли  ее тип значения не имеет, так как  тут нет ограничений в соответствии с целевыми назначениями участков. Стоит отметить, что экспертная оценка земли – это мероприятие по анализу ценообразующих факторов, кроме того, это может быть и оценка прав собственности.

     Специфика экспертной оценки земли напрямую зависит  от такого фактора, как цель ее проведения, ведь именно цель определяет направление  анализа и его ход. На различные виды экспертной оценки земли существует определенный спрос.

     На  современном рынке услуг особенно высок спрос на такой вид оценочных  мероприятий, как экспертная оценка земли по параметрам ее рыночной стоимости.

     Рыночная  стоимость – это показатель, который  характеризует основные особенности  земельного участка.⁹

     Например, это может быть анализ положения  участка, его площади, его качества, престижа данной территории, наличия  определенных коммуникаций.

     Не  стоит забывать, что экспертная оценка земли по показателям ее рыночной стоимости во многом зависит от спроса на данный участок.

     Именно  поэтому такая экспертная оценка земли обязательно должна включать анализ покупательского спроса. В случае если исследуется участок, который в перспективе должен использоваться для строительства, эксперт оценивает и особенности его ландшафта, а также и затраты, необходимые для улучшения рельефа.

     Чем меньше данные затраты, тем выше будет  изначальная стоимость участка  в оценке эксперта.

     Стоимостная оценка земель

     Все категории земель подлежат оценке, однако какие земли могут быть подвергнуты такому исследованию как стоимостная оценка земель? Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо заранее определить, что же представляет собой стоимостная оценка? В обычном понимании стоимостная оценка земель – это оценка стоимости тех, или иных территорий.

     Это может быть оценка рыночной стоимости, оценка кадастровой стоимости, а  также и оценка арендной платы, которая  рассчитывается также на основе таких  данных, как информация о качестве и ценности данных земель.

     Как правило, стоимостная оценка земель, направленная на анализ данных о рыночной стоимости, нацелена на оценку спроса на рынке, а также и на оценку качества данных земель.

     Как правило, во внимание тут стоит брать  такие аспекты, как особенности  района, в котором расположен этот участок.

     Престиж района и уровень спроса на такие  участки могут быть наиболее важными  качествами для стоимостной оценки земель.

     Почему? Потому что нередко именно они  более прочих показателей влияют на уровень рыночной стоимости.

     Однако  оценка, которая направлена на выявление  кадастровой стоимости, построена  на внимание к немного иным параметрам – к качественным характеристикам  участка земли. Как известно, стоимостная оценка земель – это длительное, сложное и затратное исследование, однако, для каких целей оно необходимо? В первую очередь, проведение данного исследования является необходимым для оформления большого количества разнообразных документов и бумаг.

     Например, стоимостная оценка земель требуется  для внесения земель в уставной капитал, а также для получения кредитов и решения имущественных споров.

     В некоторых случаях проведение стоимостной  оценки земель начинается не только по инициативе владельца данной собственности, иногда инициаторами исследования могут  быть органы местного самоуправления, а также и судебные органы в  случае решения споров через суд. Обычно стоимостная оценка земель позволяет получить очень ценные данные, которые объективны.

     Например, эти данные могут потребоваться  для успешной и быстрой продажи  земельного участка, или же, напротив, для выгодного его приобретения.

     Знать реальную ценность и стоимость земель, которые находятся в собственности  всегда удобно, это позволяет избежать финансовых потерь во время оформления сделок с данной недвижимостью.

     Независимая оценка земли

     Среди прочих оценочных мероприятий, независимая оценка земли – это особое направление работы.

     Обычно  даже если участок земли имеет  какую-то застройку, во время проведения независимой оценки земли рассматривается  только территория без строений, расположенных  на нем.

     Однако, данное оценочное мероприятие является особенным и по параметрам оценки, и по целям его проведения. Чаще всего это определение прав собственности, а также и рыночной стоимости земель.

     И именно эти параметры являются наиболее важными для выгодной продажи участка, или его приобретения.

     Кроме того, права собственности, которые  могут быть определены в результате независимая оценка земли, могут  оказаться важными для решения  имущественных споров, а также  и для получения кредита, или  ссуды под залог данной недвижимости. Как правило, независимая оценка земли стоится по определенным правилам и нормам, однако можно ли избежать помощи профессионального оценщика и оценить участок самостоятельно? Невозможно, так как независимая оценка земли слишком сложна.

     Самостоятельно  можно получить только зыбкое и призрачное представление о ценовых рамках, которое не может принести никакой  практической пользы, в то время  как результаты независимой оценка земли, оформленные правильно, могут  оказаться просто бесценными для  решения многих вопросов. Очень важно, чтобы такую работу как независимая оценка земли выполнял специалист, который имеет опыт работы и готов успешно справиться с этой задачей.

     Обычно  оправдать доверие клиента может  только представитель крупной и  надежной компании, которая не первый год работает на рынке, а также  делает это очень успешно.

     В случае сотрудничества с такими специалистами, независимая оценка земли является очень ценным исследованием, результаты которого информативны.

     Обычно  специалист-оценщик изучает особенности  участка и рынка, а также исследует  и динамику современного рынка в  деталях.

     Именно  такой анализ позволяет получить данные, которые остаются актуальными  в течение долгого времени, а  также позволяют разрабатывать  верные стратегии использования  земельного участка в будущем, что  является важным аспектом использования  земель. 

 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

       В данной работе на тему «Оценка земли» было рассмотрено следующее:

- земля как объект оценки;

- методика оценки земель позволяет выяснить удельные показатели стоимости земли в целом, а так же по отдельным функциональным видам использования.

     Основой для расчета данной стоимости  является удельный показатель стоимости  земли.

     Методика  оценки земель предполагает последовательное внесение всех поправок.

     Экономическая оценка земли – это комплекс работ по определению экономического потенциала данной земли.

     Экономическая оценка земли  заключаться в исследовании информации об урожайности земельного участка, его потенциальной доходности, а также такого параметра как  универсальность.

     Нормативная оценка земли используется для того, чтобы определить стоимость участка  в тот момент, когда его кадастровая  стоимость еще не выяснена в полной мере.

     Качественная  оценка земель результатом данной аналитической работы должен быть такой результат, как оценка уровня плодородия почв.

     Для совершения сделок и оценки стоимости  собственности, принадлежащей государству, для успешного изменения договора аренды, или для смены собственника, а также и для других мероприятий, связанных с переоформлением  недвижимости, необходимыми являются результаты оценки земли.

     Как правило, без этих результатов невозможно полноценно использовать землю, а в  частности, право собственности  на нее.

     Однако  для того чтобы получить результаты оценки земли, необходимо выполнить  и саму процедуру оценки, которая  представляет собой комплексное  мероприятие.

     Однако  не все виды оценки одинаковы, в соответствии с этим могут быть различными и результаты оценки земли.

     Для выявления реальной стоимости используются совершенно другие документы, а также  и берутся во внимание совершенно иные данные, результаты оценки земли  такого типа более объективны и на их основании можно сделать выводы о том, сколько же на самом деле и по каким причинам стоит именно этот участок земли. Как правило, различные результаты оценки земли используются для разных целей.

     Например, для государственной оценки существуют четкие правила – это закон, соблюдение которого при выполнении этой процедуры  является обязательным.

     Именно  за счет этого результаты оценки земли  так точны и верны. Однако для определения того, насколько правильными являются полученные в результате исследования результаты оценки земли, необходимы профессиональные знания и опыт, которые есть только у квалифицированных специалистов в сфере оценки.

     Именно  поэтому невозможно отказаться от проверки результатов оценки земли.

     Без этого полученная информация, необходимая  для внесения в реестр, попросту бесполезна, так как она не может  быть не зафиксирована, не использована для аналитического исследования без  дополнительного утверждения.

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ  ЛИТЕРАТУРЫ 

1. Боброва, Н.П. Некоторые аспекты теории и  практики оценки земли: учебно-методическое пособие / Н.П.  Боброва -М. 2006.- 112с.
2. Василенко, С.С. Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России  /Василенко С.С., Изд-во ЗАО «Экономика», М. – 2008;
3. Варламов, А.А. Земельный кадастр: Оценка земли и иной недвижимости. А.А Варламов., А.В.  Севостьянов - М., 2008. - 265 с.
4. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие / В.И.  Петров - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2008. - 224 с.
5. Прорвич, В.А. Оценка урбанизированных земель: учебник / В.А.Прорвич, В.Н.  Кузнецов, Е.А. Семенова- М. 2004.- 776с.
6. Румянцев, Ф.П. Оценка земли: Учебное пособие. / Ф.П.Румянцев,  Д.В Хавин, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин  - Нижний Новгород, 2009. –  279 с.
7. Конституция РФ (от 12.12.1993) / Официальное издание. - М.: Юрид.лит.-2009.-64 с.
8. Земельный кодекс от 25 апреля 1991 года (с изменениями от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ).
9. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2 и 3: — Санкт-Петербург, Юркнига - 2006 г.- 320 с.