Оценка земли

     Исходная  информация для проведения оценки земли. Методика оценки земель предполагает использование исходной информации для получения корректного результата.

     Среди них должны быть следующие данные:

• данные по сделкам, касаемым купли-продажи объекта недвижимости. Они должны быть в отношении как физических, так и юридических лиц. Так же должны быть представлены данные торгов и аукционов;
• данные, касаемые выкупа земельного участка в случае нахождения приватизированного предприятия;
• данные по арендной плате участка земли;
• полная информация о продаже права аренды участка земли.

     Вся исходная информация, которая характеризует  объект исследования, должна быть внесена  в единую электронную карту, чтобы  была корректно использована методика оценки земель. Виды методик. Методика оценки земель подразделяется на несколько видов.

1. Оценка земель поселений.
2. Оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.
3. Оценка лесного фонда вне городской черты.
4. Оценка земель, предназначенных для промышленности, находящихся вне поселений.
5. Оценка садоводческих и огороднических земель.
6. Оценка особо охраняемых земельных угодий.
7. Оценка земель водного фонда и др.

     Каждая методика оценки земель имеет свою специфику, а также ряд особенностей.

     Например, методика оценки земли, которая относится  к особо охраняемой, означает, что  данная земля имеет частичное  или же полное ограничение на ведение  хозяйственной деятельности.

     Определяется  кадастровая стоимость подобной земли умножением средней кадастровой  стоимости на поправочный коэффициент.

     Методика  оценки земель оздоровительного назначения заключается в отборе типовых  объектов.

     Оценка  осуществляется методом остатка  земельной ренты.

     После этого рента проходит капитализацию.

     Если  изучаемый объект не приносит никакого дохода (пригородная зона), то она  оценивается, исходя из тех затрат, которые предполагаются для создания и эксплуатации объекта.

     Земли историко-культурного назначения необходимо оценивать иначе.

     При этом используется методика оценки земель соотнесения. Методы оценки. Методика оценки сельскохозяйственных земель основана на методе капитализации доходов.

     Подобная  оценка стоимости участка земли  включает несколько этапов: расчет показателей для нормальной урожайности, расчет и определение чистого  дохода, расчет срока капитализации  дохода, расчет стоимости земли. Метод сравнения рыночных продаж необходим для того, чтобы определить рыночную стоимость земли любой категории.

     Это может быть как сельскохозяйственная земля, так и земля для населенных пунктов.

     Методика  оценки земель заключается в сравнении оценок с ранее заключенными.

     Но  данный метод лучше всего использовать в тех случаях, когда имеется  в наличии полная информация о  проводимых сделках.

     В нем используют следующие действия: подбор материала для проведения анализа.

     Среди главной информации необходимо выделить размер участка, условия его продажи, стоимость продажи, имущественное  право, местоположение участка, время  продажи, физические и экономические  характеристики и др.

     Сравнение осуществляется по отдельным элементам.

     Прибавлением  или же вычитанием производится корректировка  стоимости объекта.

     Методика  оценки земель предполагает последовательное внесение всех поправок. Метод сравнимых продаж основывается на определении рыночной стоимости анализом стоимости стандартного участка.

     Впоследствии  он и является ориентиром для расчета  стоимости иных участков земли.

     В качестве объекта оценки используется базовый участок для конкретной зоны.

     Сопоставление может проводиться по единичному участку в том случае, если объект располагается в одном или  же соседнем районе.

     К тому же, методика оценки земель предполагает, что большинство элементов сравнения  близки.

     Различия  можно в них найти только в  одном-двух показателях.Метод оценки с учетом экологического состояния  предназначен для тех земель, которые  имеют радиоактивное и промышленное загрязнение.

     Использование данного метода предполагает, что  каждый участок снабжен земельным  паспортом, в котором имеется  следующая информация: чем заражен  участок земли, когда произошло  заражение, что предпринимается для снижения показателя загрязненности данного участка и др.

     Здесь используются следующие параметры: коэффициент капитализации, дифференциальная рента у зараженной земли, коэффициент  опасного состояния земельного участка, коэффициент удаленности от центра. 
 

 

ГЛАВА 2. Виды оценки земли  

     2.1. Экономическая, нормативная  и качественная  оценка земли

 

     Так как земли это не только недвижимость, которая имеет определенную стоимость, но еще и угодья, которые обладают определенным потенциалом.

     Этот  потенциал очень важно своевременно раскрыть и использовать по максимуму.

     Для того чтобы это сделать, необходимо выполнить такого рода процедуру, как  экономическая оценка земли.

     Экономическая оценка земли – это комплекс работ по определению экономического потенциала данной земли.⁵

     Обычно  такого рода потенциал оценивается  относительно земель, предназначенных  для сельского хозяйства.

     Тут экономическая оценка земли должна заключаться в исследовании информации об урожайности земельного участка, его потенциальной доходности, а  также такого параметра как универсальность.

     Земли, которые являются универсальными, в  соответствии с экономической оценкой  земли являются самыми дорогостоящими ценными. Исходя из того, что в результате такой оценки простой участок земли, который визуально не отличается от любого другого аналогичного ему по площади, должен получить развернутую характеристику плодородности, а также прибыльности, экономическая оценка земли должна быть очень глубокой, детальной, комплексной и сложной.

     В результате такой оценки и территориальный  участок, и качество почвы должны получить характеристику. Любая экономическая оценка земли должна определить три составляющих качества земельного участка:

     1. Его продуктивность;

     2. Его окупаемость и размер потенциальных  вложений в эту землю;

     3. Потенциальный доход от ренты  данного земельного участка.

     Не  только пустой и неразработанный  земельный участок можно подвергнуть экономической оценка земли, но и плодовые насаждения, пастбища, земли, предназначенные для посадок, угодья, которые принадлежат крупным предприятиям.

     После проведения процедуры экономической  оценки земли выполняются дальнейшие исследования данного объекта, в  результате которых определяется максимально  выгодное назначение земель и потенциальная  прибыль от правильной эксплуатации.

     В случае если земля используется правильно, она может принести очень высокую  прибыль и окупиться в короткий срок.

     Именно  поэтому предварительная оценка – это не лишняя трата времени, а самый верный вклад в правильное использование участков, именно так  можно сократить затраты, а также  оптимизировать землепользование.

     Нормативная оценка земли

     На  сегодняшний день существует несколько  видов оценки земель: рыночная, кадастровая, а также и нормативная оценка земли.

     Последний вид оценки является особенным. В первую очередь потому что он обычно используется для того, чтобы определить стоимость участка в тот момент, когда его кадастровая стоимость еще не выяснена в полной мере.

     Обычно  нормативная оценка земли совершается  городскими организациями на основе действующего Федерального закона и  его основных положений. Как правило, нормативная оценка земли − это показатель, который определяет прибыль, которую потенциально можно получить с данной территории.⁶

     Для того чтобы показатели получились более  точными, прибыль рассчитывается на временной период, рамки которого строго очерчены.

     Однако  независимо от того, что прибыль  с участка земли может быть и очень высокой, нормативная  оценка земли должна соотноситься с  рыночной и не быть выше ее.

     В соответствии с действующими нормативными документами, а также и с законодательством  страны, нормативная оценка земли  не может превышать рыночную и  составлять более 75% от нее. В соответствии с определенной нормативной оценкой земли определяются и соответствующие территориальные зоны.

     Однако, так как некоторые факторы, влияющие на стоимость участков, могут варьироваться, показатели нормативной оценки земли  могут меняться, однако только в  рамках установленного процента.

     В соответствии с законом снизить  и увеличить результаты нормативной  оценка земли, зафиксированные в  документах, можно только на 25%. Стоит отметить, что в современной документации термин нормативная оценка земли очень тесно взаимосвязан с другим термином – кадастровая оценка.

     Такая взаимосвязь обусловлена анализом схожих данных.

     Однако  два этих понятия не являются тождественными и взаимозаменяемыми.

     Обычно  термин кадастровая оценка используется чаще и имеет большее значение для рынка современной недвижимости, который очень активно развивается.

     Очень важно своевременное проведение нормативной оценки земли, так как  невнимание к временным рамкам этой процедуры приводит к невозможности  соотносить данные между собой, правильно  оформлять документы, а также  и использовать представленную в  них информацию, варьировать цены в определенных территориальных  рамках, установленных на основании  документов.

     Качественная  оценка земель

     В соответствии с тем, что разнообразные  земли располагаются в различных  районах, а также имеют разнообразные  качественные характеристики, они имеют  различную стоимость так же, как  и их аренда.

     Для того чтобы разделить земли на основные группы, а также и для  того, чтобы обосновать цену на них  и их аренду, необходима такая процедура, как качественная оценка земель.

     Это сложнейший анализ, который берет  во внимание не только качество непосредственно  самих почв, но еще и исследует  земли по качеству их расположения, окружения, а также и прочим параметрам.

     Проводить качественную оценку земель может только опытный специалист, знающий все тонкости исследования земельных участков. Рассмотрим основные направления анализа и такого исследования как качественная оценка земель:

     1. Бонтировка почв в рамках исследуемого участка. Бонтировка – это одно из исследований, которое является частью качественной оценки земель.⁷

     Результатом данной аналитической работы должен быть такой результат, как оценка уровня плодородия почв, а также  соотнесение его с необходимыми мероприятиями, которые позволят улучшить качество данных почв.

     Во  время качественной оценки земель в  результате бонтировки выявляются данные о показателях, которые являются характеристиками качества почв, определяется средняя урожайность на основании  данных, полученных в результате анализа  показателей за несколько лет, составляется шкала урожайности данных земель.