Оценка объекта недвижимости

 

 

 

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. Анализ рынка недвижимости города………………………………3
1. Мониторинг предложения земельных участков в г. Новосибирске и области в 3 квартале 2011 года……….……3
2. Мониторинг предложения торговой недвижимости…………………………………………………..3
3. Мониторинг предложения складской недвижимости в Новосибирске………………………………………………….4
4. Мониторинг рынка жилой недвижимости…………..4

 

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования….5

 

3. Применение подходов к оценке…………………………………….5
1. Оценка объекта затратным подходом…………...……5
2. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом……………………………………..7
3. Применение доходного подхода к оценке объекта….8

 

4. Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости…………………………………………………………………9

 

1. Анализ рынка недвижимости города

1.1. Мониторинг предложения  земельных участков в г. Новосибирске  и области в 3 квартале 2011 года.

Средняя удельная цена предложения  земельных участков в Новосибирске составляет 3,95 тыс. руб. за 1 кв.м., что  на 12% меньше, чем в 1 квартале. Сравнивая  с докризисным максимумом, можно  наблюдать, что средняя удельная цена уменьшилась на 45,8%.

В настоящий момент основной объем предложения (54%) составляют участки  средние по площади–от 0,1 до 0,25Га, от 0,5 до 1Га и от 0,25 до 0,5Га, имеющие удобный  подъезд, поскольку находятся недалеко от крупных транспортных магистралей.

2. Мониторинг предложения торговой недвижимости.

Средняя удельная цена предложения  торговых площадей к продаже в 3 квартале 2011 года составила 92,49 тыс. руб. за 1 кв.м., что на 12,9% больше, чем во 2 квартале 2011 года. Средняя арендная ставка предложения  торговых площадей в аренду в 3 квартале 2011 года составила 1091 рублей, что на 4,5% больше аналогичного показателя прошлого квартала.

Средняя арендная ставка в  торговых комплексах в 4 квартале 2011 года составила 1465 руб. за кв. м в месяц - что на 1,01% больше, чем во 2 квартале текущего года.

По типу торгового центра средняя арендная ставка наиболее высокая  в торгово-развлекательных центрах  регионального масштаба. Она составляет 2526 руб. за кв. м в месяц, что выше средней по городу на 69,7%. Наименьшая арендная ставка наблюдается в торговых центрах, находящихся в переоборудованных  зданиях советской постройки, а  так же для отдельно стоящих зданий, находящихся в средней отдаленности - 570 руб. за кв.м. в месяц.

 

1.3. Мониторинг  предложения складской недвижимости  в Новосибирске.

Средняя удельная цена предложения  складов к4 продаже составляет 21,90 тыс. руб./кв.м., что на 2,0% больше, чем во 2 квартале 2011 года. Средняя арендная ставка предложения складов в аренду в 3 квартале 2011 года составила 198 рублей, что на 2,5% меньше, чем в прошлом квартале.

1.4. Мониторинг  рынка жилой недвижимости.

• Вторичное жилье.

Средняя арендная ставка в  ноябре 2011 года составила: для комнат 6136 рублей (+1,4% к уровню октября), для  однокомнатных квартир - 15266 рублей (+3,3%), для двухкомнатных - 20405 рублей (+0,4%), для трехкомнатных - 31149 рублей (+2,5%).

• Новостройки.

Во 2 квартале 2011 года предлагались квартиры в 161 строящемся объекте. Средняя  цена предложения квадратного метра  составила 37,27 тысяч рублей, что на 2,2% выше показателя прошлого квартала.

Наиболее высокие средние  удельные цены предложения - на квартиры в центре города.

• Коттеджи и коттеджные поселки.

Средняя цена предложения  коттеджей в коттеджных поселках с июня текущего года выросла на 9%. При этом объем предложения  на рынке сократился в полтора  раза.

При этом наибольшее поглощение наблюдается в сегменте коттеджей  общей площадью от 150 до 300 кв.м. Для  этой категории коттеджей рост средней  цены предложения составил 13%. Как  правило, коттеджи этой ценовой категории  строится из менее дорогих материалов, часто используются новые экономичные  технологии. Это позволяет ограничить среднюю цену квадратного метра.

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

 

Оценка выполнена на примере  нежилого помещения, находящегося в  средней отдаленности от центра города, которое представляет собой отдельностоящее  одноэтажное кирпичное здание, общей  площадью 400м². Состояние помещения характеризуется, как среднее. Физический износ составляет 20%.

Хотя оцениваемый объект находится в средней отдаленности от центра города, но всё же в жилом  районе. Недалеко от объекта проходит крупная автомагистраль, которая  открыта практически для любого вида транспорта. Земельный участок, на котором расположен объект, имеет  прямоугольную форму и его  размеры позволяют соорудить  около здания парковку для автомобилей, на данную территорию имеется отдельный  въезд для транспорта.

Перечисленные факторы указывают  на то, что оптимальное использование  оцениваемого здания достигается при  эксплуатации его, как торговой помещение, например, в качестве магазина.

3. Определение  стоимости объекта оценки

3.1. Определение стоимости  объекта оценки затратным подходом

Рассчитаем стоимость  объекта недвижимости:

С_зп = С_з + (С_нс – И_н)

С_зп = 3825000+(13260000-5502900)=11522100тыс.руб.

С_з = П_з * Ц_з

С_з = 1275*3000=3825000 тыс.руб.

С_нс = ПИ + КИ + ПП

С_нс = 10000 + 3000 + 2600 = 15600 тыс.руб.

И_н = 1 – (1 - И_ф)(1 - И_фн)(1 - И_в)

И_н = 1 – (1 – 0,35)(1 – 0,10)(1-0) =41,5%

S _з.у. = 850 * 1,5 = 1275 м.кв.

             1

Показатели	Значение
1.Площадь земельного участка,	1275
2.Рыночная стоимость земельного  участка (права аренды земельного  участка),руб\	3000
3. Итого стоимость  земельного участка(или прав аренды), руб.	3825000
4. Площадь здания ,	850
5.Стоимость возведения 1 (ПИ+КИ+ПП),р\	15600
6. Итого стоимость  строительства объекта оценки , руб. (С4*С5)	13260000
7. Физический износ объекта  оценки, %	35
8. Функциональный износ  объекта оценки, %	10
9. Внешний износ объекта  оценки, %	0
10. Итого накопленный износ, %	41,5
11. Итого накопленный  износ, руб.	5502900
12. Итого стоимость, рассчитанная  с применением затратного подхода  , руб.	11522100

 

При расчетах следует учесть:

1. стоимость земельного  участка – 3000 руб./ м.кв.;

2. прямые издержки на  строительство составляют 10000 руб./ м. кв.;

3. косвенные издержки  составляют 3000 руб./ м.кв.;

4. предпринимательская прибыль  равна 20 % от суммы прямых и  косвенных   издержек;

5. функциональный  износ - 10%;

6. внешний  износ - 0%;

7. физический  износ – 20%.

 

3.2. Использование сравнительного  подхода при определении стоимости  объекта оценки

Данные о продажах аналогов объекта оценки

Аналоги	Местоположение	Площадь,	Материал стен	Состояние помещения
А1	С\О	860	К	Ср
А2	С\О	850	К	Пл.
А3	О	880	П	Ср

 

Расчет скорректированных  цен нежилых помещений

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс.р.	-	16800	17200	15500
Площадь,	850	860	850	880
Цена продажи 1,тыс.р.	-	19,53	20,23	17,61
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка*	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс.р./ 1	-	19,53	20,23	17,61
Местоположение	С\О	С\О	С\О	О
Корректировка	-	0%	0%	+15%
Скорректированная цена, тыс.р./ 1	-	19,53	20,23	20,25
Материал стен	П	К	К	П
Корректировка	-	0%	0%	+5%
Скорректированная цена, тыс.р./ 1	-	19,53	20,23	21,26
Этаж/этажность	1\1	1\1	1\1	1\1
Корректировка	-	0%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс.р./ 1	-	19,53	20,23	21,26
Подъезды к зданию	Удовл.	Удовл.	Удовл.	Удовл.
Корректировка	-	0%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс.р./ 1	-	19,53	20,23	21,26
Состояние помещения	Хорошее	Среднее	Плохое	Среднее
Корректировка	-	0%	+10%	0%
Скорректированная цена, тыс.р./ 1	-	19,53	22,25	21,26
Весовой коэффициент	-	30%	37%	33%
Стоимость 1,тыс.р.	-	5,86	8,23	7,01
Стоимость объекта оценки, 1тыс.р.	21,1
Стоимость объекта оценки, тыс. р.	21, 1*850=17935

 

3.3 Применение доходного  подхода при определении стоимости  недвижимости.

Расчет стоимости нежилого помещения доходным подходом

№п\п	Показатели	Ед.измерения	Количество
1	Ставка аренды за месяц	Р\	300
2	Площадь оцениваемого помещения		850
3	Потенциальный валовой доход  за год	Тыс.р.	3060000
4	Убытки от недозагрузки помещений, Смены арендаторов, недосбора арендной платы	Тыс.р.	3%=91800
5	Действительный валовой  доход за год	Тыс.р.	2968200
6	Расходы арендодателя всего: В том числе: -По управлению -прочие	Тыс.р.   Тыс.р. Тыс.р.	918   10%=306 20%=612
7	Чистый операционный доход	Тыс.р.	2142000
8	Ставка капитализации	%	18
9	Стоимость объекта оценки	Тыс.р.	11900

 

 

 

4. Сведение стоимостных  показателей в итоговую оценку  стоимости объекта

Расчет рыночной стоимости  нежилого помещения

Подходы к оценке	Стоимость объекта  оценки, тыс.р.	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный	17935 11522,1 11900	40% 25% 35%
Итого стоимость объекта	7174+2880+4165=14219	100%
Рыночная стоимость объекта  округленно, тыс.р.	14219