Оценка имущественного комплекса на территории РК

Имущественный комплекс 1

Для осуществления  своей деятельности предприятие  должно располагать определённым набором  экономических ресурсов – элементов, используемых для производства экономических  благ.

В состав предприятия  как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

Имущественный комплекс — это совокупность имущества и имущественных (прав собственности) компаний, которые обладают полезностью и могут быть объектом купли-продажи. Обычно в составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы.

К числу материально-вещественных элементов относятся земельные  участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, денежные средства.

Нематериальные  элементы создаются в процессе жизнедеятельности  предприятия. К ним относятся: репутация  фирмы и круг постоянных клиентов, название фирмы и используемые товарные знаки, навыки руководства, квалификация персонала, запатентованные способы  производства, ноу-хау, авторские права, контракты и т.п., которые могут  быть проданы или переданы.

Оценка имущественного комплекса необходима для выбора обоснованного решения о направлениях реструктуризации предприятия, для выявления максимально эффективного подхода к управлению предприятием, который обеспечит наиболее высокую его рыночную стоимость, что и является основной целью собственника предприятия и задачей его управляющих в условиях рыночной экономики. Оценка имущественного комплекса позволяет определить рыночную стоимость предприятия различных типов.

Следует отметить, что  оценка стоимости имущественного комплекса  тогда приобретет существенное значение, когда она станет неотъемлемой частью работы менеджеров компаний по управлению активами, и любое серьезное управленческое решение будет приниматься на основе и с помощью процедур оценки бизнеса.

Как правило, цель оценки состоит в определении стоимости  объекта соответствующего вида, что  необходимо клиенту (лицу, заказавшему  оценку или заинтересованному в  оценке) для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны — от государственных органов до частных лиц. В оценке имущественного комплекса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Целями оценки бизнеса  могут быть следующие:

1) определение направлений повышения эффективности текущего управления предприятием;

2) определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке;

3) определение стоимости предприятия в случае подготовки сделки по его купле-продаже полностью или по частям;

4) реструктуризация предприятия, ликвидация предприятия, слияние либо выделение самостоятельных предприятий (предполагается проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертации либо величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы);

5) разработка плана развития предприятия;

6) определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

7) страхование, в процессе которого возникает необходимость оценить стоимость активов с учетом возможных потерь;

8) налогообложение (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

9) принятие обоснованных управленческих решений (инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений);

10) осуществление инвестиционного проекта развития бизнеса; в этом случае необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов.

Если же объектом сделки (купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга) является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается каждый компонент (объект), например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы. В этом случае очевидна тесная связь оценки бизнеса с другими видами оценочной деятельности.

В зависимости от целей оценки могут быть рассчитаны стоимости бизнеса различных видов.

При оценке собственности  как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость.

Рыночная стоимость имущественного комплекса — это наиболее вероятная цена, выраженная в денежных единицах или денежном эквиваленте при совершении сделки между типичным покупателем и типичным продавцом, в результате которой собственность перешла бы из рук прежнего собственника в руки нового собственника при их взаимном стремлении к осуществлению сделки, достаточной информированности обо всех имеющих отношение к сделке фактах, когда ни одна из сторон сделки не находится в сколько-нибудь стесненных условиях, принуждающих ее к покупке или продаже.

Инвестиционная стоимость — стоимость предприятия как объекта собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования. Стоимость данного вида зависит от индивидуальных требований и предпочтений конкретного инвестора, а также от общеэкономических факторов.

Страховая стоимость — стоимость, определяемая положениями страхового контракта или полиса, равная величине компенсационной суммы, выплачиваемой страховой компанией обладателю страхового полиса при наступлении страхового случая, имеющего прямое отношение к застрахованной на тот или иной риск собственности.

В зависимости от характера аналога оцениваемого объекта различают стоимость  воспроизводства и стоимость  замещения. Стоимость воспроизводства — это стоимость объекта собственности, создаваемого по той же процедуре и из тех же материалов, что и оцениваемый, но по действующим на данный момент ценам. Стоимость замещения — это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

В бухгалтерском  учете различают балансовую стоимость  и остаточную стоимость.

Балансовая стоимость — затраты на создание или приобретение объекта собственности. Первоначальная балансовая стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. В зависимости от перспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия — это стоимость сформировавшегося, эффективно функционирующего предприятия как единого целого. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца. Отсюда, в частности, вытекает, что стоимость действующего предприятия не равна рыночной стоимости этого предприятия.

Если же предполагается закрытие предприятия и его продажа  как целого или реализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить его ликвидационную стоимость.Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга. При ее определении необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия.

Стоимость любого вида, рассчитанная оценщиком, является результатом процесса оценки конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной (поставленной) целью.

Принципы оценки имущественного комплекса  предприятия

Теоретической базой  процесса оценки имущественного комплекса  предприятия является набор оценочных  принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных  и зарубежных экспертов-оценщиков. Принципы оценки имущественного комплекса  можно дифференцировать на четыре категории:

1)   принципы пользователя предприятия;

2)   принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

3)   принципы, связанные с внешней рыночной средой;

4)   принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Основные подходы и методы оценки имущественного комплекса предприятия

Существует несколько  десятков методов оценки стоимости  имущественного комплекса предприятий, обычно группируемых в три классических подхода к оценке:

— затратный (имущественный), основанный на учете издержек (метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости);

— доходный, основанный на учете доходов (метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежного потока);

— сравнительный (рыночный) подход, основанный на сопоставлении объектов (метод рынка капитала (компании-аналога), метод отраслевых коэффициентов, метод сделок).

Для получения корректного  результата по оценке необходимо произвести расчет стоимости бизнеса с использованием всех трех классических подходов, известных в теории оценки. В случае если это требование не выполняется, то результаты оценки будут некорректными, а именно:

1) проведение процедуры  оценки только способами в  рамках затратного подхода позволяет  оценить только эти затраты  на создание предприятия (бизнеса). Однако нельзя игнорировать возможности  приобретения будущих доходов  от бизнеса, поэтому не учитывать  будущие доходы от собственности  (бизнеса) при ее продаже неправомерно;

2)проведение оценки  бизнеса только способом оценки  будущих доходов (в рамках доходного  подхода) также может быть ошибочным,  в связи с тем что когда инвестор производит финансовые вложения в предприятие, то при подведении финансового результата своих инвестиций инвестор, как правило, не учитывает те расходы, которые были произведены для достижения этого финансового результата;

3)оценка бизнеса  на основании сравнительного  подхода, без применения остальных  подходов, также некорректна, поскольку  необходим учет как затрат  на создание бизнеса, так и  будущих доходов от оцениваемого  бизнеса.

Принимая во внимание все вышесказанное, следует считать  правильной при проведении работ по оценке предприятия (бизнеса) такую технологию оценочной деятельности, при которой используется весь арсенал способов оценки — и в плане учета затрат на создание предприятия (бизнеса), и на основе определения (прогнозирования) его будущей доходности, и по цене возможной продажи капитала с учетом данных по аналогичным предприятиям.

Каждый из подходов имеет свои положительные и отрицательные  свойства и отражает стоимость предприятия  с разных точек зрения. Взаимосвязь существующих подходов представлена ниже.

Оценка бизнеса  базируется на использовании трех основных подходов - затратного, доходного и сравнительного. Каждый из подходов предполагает применение специфических методов и приемов, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо ее прошлые достижения (затратный подход), либо ее будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход). В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трех подходов, является наиболее обоснованным и объективным.

В практике операций с оценкой предприятий встречаются  самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производится оценка, и т. д. При этом, если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.

Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.