Оценка бизнеса

определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценки стоимости предприятия.  

Обоснованность  и достоверность оценки во многом зависят от того, насколько правильно  определена область использования  оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

В зависимости  от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной  деятельности России, определено 10 видов  стоимости, в том числе:

1. рыночная  стоимость;

2. стоимость  объекта оценки с ограниченным  рынком;

3. стоимость  замещения объекта оценки;

4. стоимость  воспроизведения объекта оценки;

5. стоимость  объекта оценки при существующем  использовании;

6. инвестиционная  стоимость;

7. стоимость  объекта для целей налогообложения;

8. ликвидационная  стоимость;

9. утилизационная  стоимость;

10. специальная  стоимость.

Кроме того, в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.

I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная  стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. При  определении рыночной стоимости  на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее давление, и  обе стороны должны быть достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторых  случаях рыночная стоимость может  выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма  затрат на снос которых превышает  стоимость земельного участка, или  при оценке экологически неблагополучных  объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация при этом является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частично рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Нормативная, или нормативно рассчитываемая, стоимость — стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Однако нормативы периодически обновляются в соответствии с изменением рыночной среды и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но, не достигая ее. 

II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. д.

III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.

Стоимость при существующем использовании — стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе. 

IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость — стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие  от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость  зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует  ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, являются: различия в оценке будущей прибыльности, различия в представлениях о степени  риска, разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми  им.

Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, при которой определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы — это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

Специальная стоимость — стоимость объекта оценки, для определения в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости Заказанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная и т. п. 

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, служит не историческим фактом, а оценкой  ценностей конкретного объекта  собственности в данный момент в  соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет  собственник данного объекта  или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности выступает его полезность.

Выбор того или иного вида стоимости  определяется целью оценки Данная зависимость  представлена в табл. 2.

Таблица 2

Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми  для оценки 

 

Цель оценки	Вид стоимости
Помощь потенциальному покупателю в (продавцу) определении предполагаемой цены	Рыночная стоимость
Определение целесообразности инвестиций	Инвестиционная стоимость
Обеспечение заявки на получение ссуды	Залоговая стоимость
Определение налогооблагаемой базы	Рыночная стоимость или иная стоимость, признаваемая налоговым  законодательством
Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов	Страховая стоимость
Возможная ликвидация (частичная или  полная) действующего предприятия	Ликвидационная стоимость

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Мы ознакомились с основными  видами стоимости, которые существуют на данный момент в оценочной деятельности. К ним относятся: рыночная стоимость, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, стоимость замещения объекта  оценки, стоимость воспроизведения  объекта оценки, стоимость объекта  оценки при существующем использовании, инвестиционная стоимость, стоимость  объекта для целей налогообложения, ликвидационная стоимость, утилизационная стоимость и, наконец, специальная  стоимость. Рассмотрели каждый из видов  подробнее, разобравшись в случаях  их применения.

Так же мы обозначили основные факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса. Определяя величину стоимости, оценщик  старается учесть всю полноту  влияния этих факторов, к числу  которых относятся: спрос, прибыль  оцениваемого бизнеса, настоящая и  будущая, затраты на создание аналогичных  предприятий, соотношение спроса и  предложения на аналогичные объекты, риск получения доходов и степень  контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

Таким образом, оценка стоимости позволяет  решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Будучи важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 
1. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007 г. 
 
2. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.:  
 
изд-во «ЭКМОС», 2002г. 
 
3. Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000 г. 
 
4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг»,2002 г. 
 
5. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 г.

 

6. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник – 2-е издание, перераб.и доп. – Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г. 
 
7.  Купчин А.Н., Новиков Б.Д. «Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития.» - Учебное пособие. М.:1995. 
 
8.  Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб.2000. 
 
9.  Хамин Д., Юрков Д. «Рынок недвижимости глазами риэлторов» // Экономика и жизнь, 1997.

 
10. Т. Коупленд, Т. Коллер, Д. Муррин – Стоимость компаний: оценка и управление. – 2-е изд., стер./Пер. с англ. – М.:ЗАО «Олимп-Бизнес», 2002

11.Оценка бизнеса – С.В. Валдайцев, М.: ТК Велби, Изж-во Проспект, 2003