Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

Этот метод основан  на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как  процент накопленного износа отражает общие издержки производства.

Взаимосвязь между износом,  восстановительной стоимостью, эффективным  возрастом и типичным сроком экономической  жизни здания  выражается следующей  формулой:

 

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

 

где И - износ, ВС – восстановительная стоимость, ЭВ - эффективный возраст, ЭЖ -  срок экономической жизни.

Метод срока жизни  может  применятся либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здание одного и  того же физического возраста в зависимости  от их состояния, ухода за ними, проведенных  ремонтных работ будут иметь  различный износ.

 

Глава 3. Метод разбиения на виды износа.

Метод разбиения на виды износа заключается в учете  всех видов износа: устранимого, физического, неустранимого физического, устранимого  функционального, неустранимого функционального, внешнего.

В соответствие с этим метод  совокупный износ определяется ка сумма  физического, функционального и  внешнего износа здания:

 

СИ=Ифиз +Ифунк +Ивн

 

1.Физический износ - физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа:

 

Ифиз =Ифиз устр +Ифиз неустр

 

Расчет неустранимого  износа производится по формуле:

 

Ифизнеустр =эф.возр/экон.ж.,

 

Где эф. возр. – эффективный возраст здания; экон. ж. - экономический срок жизни.

Любой недостаток можно исправить, но ели  при этом затраты превосходят  потенциальные выгоды, он считается  неустранимым.

Физически износ может  быть определен путем непосредственного  обследования  элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом  и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой  работы могут быть привлечены специалисты.

2.Функциональный  износ- износ, связанный с дополнениями и улучшениями, также делится на устранимый и неустранимый  износ. Если износ устраним, то он  определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.

Пример: Система горячего водоснабжения в новом доме стоит $20тыс.,а чтобы установить ее в старом доме потребуется $ 25тыс. Значит, функциональный износ составит $ 5тыс.( $ 25тыс- $20тыс=$ 5тыс).

3.Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть  в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закрепленность объекта обуславливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться  собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

Практически все виды износа можно наблюдать  даже на только что построенных зданиях,  даже тех, которые отвечают эффективному  использованию земельного участка. Это связано с тем, что в  ходе проведения строительных работ могут быть допущены определённые просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода  проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.

Износ влияет на стоимость  недвижимости в определённых пределах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий возможна парадоксальная ситуация: снижение стоимости в результате физического износа может компенсироваться  превышением спроса над существующим предложением, либо за счет исторической или архитектурной  стоимости здания.

Стоимость  воспроизводства  здания - это стоимость воссоздания точной  копии оцениваемого здания  по  таким параметрам как проект, строительные материалы и технология.

Стоимость замещения  здания – это стоимость воссоздания здания сопоставимой с оцениваемым объектом полезности. В таком случае используются строительный объект, материалы и технологии, которые в настоящее время доминируют на строительном рынке. Совершенно очевидно,  что стоимость замещения будет содержать больше элементов, подлежащих функциональному старению, чем воспроизводственная стоимость, что потребует соответствующей корректировке.

При расчете общего износа оценщики используют следующие понятия:

Срок экономической  службы - это период времени, в течение которого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до момента, когда строение перестает вносить экономический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования здания. Для оценки срока экономической службы необходимо  изучить типичные  сроки экономической службы аналогичных зданий, проданных недавно  по рыночной стоимости.

Срок экономической службы формируется под влиянием ряда факторов, таких как:

• Физические факторы: темпы износа физических компонентов здания с учетом качества строительных работ, назначения объекта, климатических условий.
• Функциональные факторы: темпы совершенствования строительных и энергосберегающих технологий, изменение архитектурных предпочтений, эффективность строительных проектов.
• Внешние или экономические факторы: краткосрочная  и долгосрочная динамика спроса и предложения, жизненный цикл региона и конкретной территории, приемлемые условия финансирования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар  из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним  из немногих товаров, стоимость которых  может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного  управления ею. Методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который  предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть  хозяйственного оборота и имеют  большое значение в жизни и  деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте. В расцвет рыночных отношений  в РК, который многие, и не без оснований, именуют "разгулом", когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

 

1. Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: ИНФРА – М,2000.
2. Ковалев А.Г. Как оценить имущество предприятия. – М.: Финстатинформ,2005.
3. Оценка бизнеса В.Е. Есипов, М. Махавикова: ИНФРА –М 2008.
4. Оценка бизнеса: Учебник/Под редакцией Грязновой А.Г. – М.: Финансы и статистика, 2007.