Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

План:

 

 

Введение…………………………………………………………………………2

Глава 1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости…………………………………………………………………..3

1. Полная восстановительная стоимость строений…………………………..4

2. Классификация строительных затрат………………………………………5

 

Глава 2. Метод сравнительной единицы……………………………………….7

2.1 Метод разбивки по  компонентам…………………………………………...7

2.2 Определение износа зданий и сооружений………………………………...8

 

Глава 3. Метод разбиения на виды износа……………………………………...9

 

Заключение……………………………………………………………………….12

 Список использованной  литературы…………………………………………..13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Оценка стоимости  зданий и сооружений – это неотъемлемы  атрибут современных операций с  недвижимым имуществом. Прежде всего, данная оценка необходима при операциях  купли-продажи коммерческой недвижимости. Нынешний стремительный скачок цен  на рынке недвижимости дошел таких  высот, что стоимость помещений  исчисляется не то что бы тысячами, а сотнями тысяч и миллионами долларов США. Оценка производственного  здания также необходима по аналогичным  причинам. Грамотная и точная оценка позволит сформулировать справедливую цену вашему объекту, а соответственно – оградить вас от всевозможных стоимостных схем со стороны мошенников в сфере недвижимости.

Также, нельзя не отметить, что оценка стоимости зданий и  сооружений является очень важным инструментов в вопросах кредитования. Здания и  сооружения – это объекты недвижимости, которая, согласно всем банковским канонам  является «твердым залогом» - то есть одной  из самых привлекательных для  банка формой обеспечения по кредиту. Поэтому, перед рассмотрением вопроса  о кредитовании осуществляется оценка производственного здания, нежилого помещения, целого здания. Именно от оценки зависит сумма кредита, которую  банк, в случае благоприятных показателей  финансовой стабильности заемщика, готов  выдать. То есть, чем выше оценка недвижимого  имущества, тем большую сумму  кредита можно в этом банке  получить.

Срочная оценка офиса  может проводиться по различным  причинам, как с целью постановки на баланс, как оценка для кредитования, при страховании, а также при  продаже. Оценка офисного имущества  может проводиться в автоматизированной скорринговой системе сравнения объектов, или в какой-либо другой системе. В любом случае оценка офиса проводится компетентными специалистами по оценке состояния зданий, с учетом юридической документации, подтверждающей год постройки. При оценке зданий учитывается месторасположение, планировка, площадь, наличие коммуникаций, инфраструктура, транспортная доступность и наличие мест парковки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Глава 1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости.

 

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость  как сумму остаточной стоимости  зданий и земельного участка. Подобно  доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном  анализе, который в данном случае позволяет определить затраты, необходимые  для воссоздания объекта недвижимости, представляющего  точную копию оцениваемого объекта или замещающего его  оп назначению. Рассчитанные затраты  корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку  участники рынка соотносят стоимость  приобретаемого объекта с потенциально  необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости  затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта  оптимальной полезности  объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные  затраты, а  также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства  существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания  на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопительный износ, на величину которого уменьшается полная  стоимость  здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость  оцениваемой недвижимости.

Сферы применения и ограничения: Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1. Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ  и отвечающих наиболее эффективному использованию участка.
2. Определение рыночной стоимости старых  объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа.
3. Определение рыночной стоимости строительных проектов, Определение рыночной стоимости строительных объектов специального назначения.
4. Определение рыночной стоимости объектов, с которыми  редко заключаются рыночные сделки.
5. Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости, не поддающихся оценке методам доходного подхода.

Затратный подход целесообразно  использовать, если здание старое, либо  не представляет наиболее эффективный  вид использования участка как  незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ  строения.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а  также  сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.

1. Оценка стоимости земельного участка, как  незастроенного, с учетом варианта  его наиболее эффективного использования.
2. Расчет прямых  и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.
3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. Расчет полной восстановительной стоимости  зданий как сумму прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Расчет общего накопительного износа здания, как сумму физического, функционально и внешнего старения.
6. Расчет статочной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как сумму стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.
8. Корректировка стоимости объекта  недвижимости на:

• Стоимость элементов движимого имущества, прикреплённых к  оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура, и др.)

• Стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.

1.1 Полная восстановительная стоимость строений

 

 

В теоретическом плане  под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. В процессе оценки может возникнуть ситуация, при которой  строение включает устаревшие строительные материалы, технологии или дизайн, которые  нельзя в данное время оценить. Кроме  того, некоторые элементы здания могут  не соответствовать действующим  Строительным нормам и правилам (СНиПам). В таком случае принято рассчитывать сметную стоимость строительства  здания, аналогичного по полезности. В  последнем случае оценщик получает смету затрат по стоимости замещения. Указанные сметы могут существенно  различаться по итоговой величине полной восстановительной стоимости зданий, а также составу и степени  учтенного в них износа. Оценка полной восстановительной  стоимости здания на дату оценки может  проводиться по стоимости воспроизводства  либо по стоимости замещения. Выбор  вида восстановительной стоимости  для конкретного оценочного задания  необходимо четко объяснить в  отчете во избежание неверного толкования полученного результата. Стоимость воспроизводства  представляет смету затрат на строительство  точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др. Теоретически стоимость  воспроизводства более удобна, поскольку  ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату. Вместе с тем, стоимость  воспроизводства более удобна для  определения всех видов износа. Оценка здания по стоимости  воспроизводства требует специальных  знаний в области проектно-сметного дела, позволяющих убедиться в  надежности используемых источников. Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство  здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных  строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна  и проекта.   1.2 Классификация строительных затрат   Полная восстановительная  стоимость зданий включает прямые и  косвенные строительные затраты, а  также предпринимательский доход. Прямые строительные затраты. Капитальные расходы, непосредственно  связанные со строительством физических строений (например, расходы по контракту), называют прямыми затратами. Косвенные затраты. Капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например, оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за аренду, продажу, маркетинговые расходы. Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаграждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с реализацией строительного  проекта. При расчете его стоимости  оценщики анализируют доход девелоперов  и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице  между полными затратами на строительство  и рыночной стоимостью объекта после  его выхода на проектную мощность. Прямые  строительные затраты К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость  строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и  накладные расходы, а также прибыль  подрядной строительной организации. Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов. Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы  на содержание управленческого аппарата и др. Прибыль подрядной строительно-монтажной  организации, устанавливаемая в  процентах к полной себестоимости  строительно-монтажных работ, прописывается  в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором). При расчете прямых и накладных  расходов подрядной строительной организации, оценщик должен учитывать следующие  соображения: если габариты здания крупнее  типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции; объем затрат напрямую зависит  от качества материалов и работ, поэтому  необходимо провести их идентификацию  на оцениваемом здании; уровень конкуренции подрядчиков  на местном рынке влияет на смету  расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены; уровень накладных расходов зависит от производственной мощности подрядчика, поскольку крупная организация  может экономить на некоторых  затратах, таких, как складские расходы, содержание надзора за качеством  работ и др. Косвенные затраты К косвенным затратам относятся  расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные  затраты могут включать: ! проектно-изыскательские  работы; ! оценку, консалтинг, бухгалтерский  учет и юридические услуги; ! расходы на финансирование  за счет кредита; ! страхование всех рисков; ! налоговые платежи в  течение строительства; ! расходы на освоение; ! маркетинговые расходы,  комиссионное вознаграждение за  продажу, передачу прав собственности; ! административные расходы  девелопера и др. При расчете косвенных  затрат оценщик должен учитывать  следующие соображения: ! если оценка проходит  в условиях несбалансированного  рынка, в косвенных затратах  могут появиться дополнительные  комиссионные, маркетинговые, административные  и др. расходы, которые следует  учитывать при оценке внешнего  старения; ! некоторые виды косвенных  затрат зависят от общего объема  и стоимости строительства, поэтому  их целесообразно оценивать в  процентах от прямых затрат; Другие виды косвенных  затрат зависят от типа объекта недвижимости, должны оцениваться методом прямого  счета и требуют более детального изучения их структуры.

 

 Глава 2. Метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной  единицы начинается с определения  базовой стоимости строительства 1 кв. метра или 1 куб. метра, взятого  в качестве ориентира «типичного»  сооружения. Затем вносятся различные  поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать  поправку на различия между типичным объектом и оцениваемым объектом в части особенностей конструкции  и применяемых при строительстве  материалов. Могут также потребоваться  поправки, учитывающие различия в  оборудовании, величине накладных расходов и других элементов.

Метод сравнительной  единицы включает следующие шаги.

1.На основе данных  об издержках строительства аналогичных  объектов разрабатываются нормативы  затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения  лучше всего использовать недавно  построенный объект, для которого  известна контрактная цена.

2.Норматив удельных  затрат умножается на общую   площадь или объем оцениваемого  здания.

3.Вносятся поправки  на особенности оцениваемого  объекта.

Полная стоимость  воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

 

 

Где   ПСВ- полная стоимость  воспроизводства; В- восстановительная стоимость единицы измерения(1м.куб) данного типа здания;- строительный объем здания; К- поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

 

2.1 Метод разбивки по компонентам

 

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и  косвенных затрат, необходимых для  устройства единицы объема по формуле:

 , где

С_зд – стоимость строительства здания в целом; 
V_j – объем j-го компонента; 
С_j – стоимость единицы объема; 
К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько  вариантов использования метода разбивки по компонентам: 
- субподряд; 
- разбивка по профилю работ; 
-  выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения  затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

 

2.2 Определение износа зданий и сооружений

 

После определения  полной стоимости восстановления или замещения  из полученной величины вычитается износ  для расчета остаточной стоимости  объекта. Понятие «износ», используемое бухгалтерами отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по  различным причинам, а не только  вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы  объекта.

В практике оценки применяется  несколько методов определения  износа зданий и сооружений: метод  срока жизни и метод разбиения  на виды износа.

 

Метод срока жизни

 

Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок  экономической жизни объекта заканчивается, когда  производимые улучшения престают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

Эффективный возраст (экспертно  оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической  жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической  жизни объекта.

Нормативный срок службы - определенный нормативными актами  срок  службы зданий и сооружений.

В зависимости от того, каков  был уход за зданием, проводились  ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

 При бухгалтерском  начислении амортизации исходят  из предположения о равномерном  старении здания. Такой подход  для оценщика не приемлем. Он  должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие  факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить  оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.