Обоснование эффективности инвестиций в объект недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«КУЗБАССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТЕХНИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ им. Т.Ф. Горбачева»

Кафедра отраслевой экономики

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

ОБОСНОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ

ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

 

по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

Выполнил студент группы ЭН-091:

Соловьева Е.К.

 

 

 

 

Проверил руководитель:

А. Н. Малюгин

 

 

 

 

 

 

Кемерово 2012г

Содержание

Введение 3

Расчет показателей  эффективности инвестицийв объект недвижимости 7

Определение ЧОД 7

Расчет коэффициента капитализации 9

Расчет показателей  эффективности инвестиций 10

Определение максимально допустимой суммы ипотечногокредита  и расчет ежемесячных выплат по кредиту 13

Варианты  погашения кредита: 15

Обоснование величины собственной прибыли и  доли заемных средств в инвестиционном проекте 23

Заключение 24

Список используемой литературы 26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Недвижимость – (согласно ст. 130 ГК РФ) это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости (недвижимым вещам) относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Рынок недвижимости - совокупность участников и сделок, совершаемых между ними, т. е. это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.

Участники рынка недвижимости - это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью.

Рынок недвижимости:

• Рынок коммерческой недвижимости - это сегмент рынка, специализирующийся на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья).
• Рынок жилой недвижимости. - это сегмент рынка, который характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов, в том числе составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью.

Инвестиционная  деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционный рынок подразделяется:

• имущественные вложения;
• вложения в недвижимость.

Имущественные вложения - это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.).

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода.

Сделки с недвижимостью  содержат все элементы инвестиционного  процесса и требуют определения:

• срока вложения;
• размера вложения;
• формы вложения;
• уровня риска.

Инвесторы, вкладывающие капитал  в недвижимость, различаются по целям  инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное использование.
2. Сдача в аренду.
3. Экономическое (производственное) использование.
4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).
5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:

1. Использование только собственного капитала.
2. Использование смешанного финансирования.

Определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

При этом одна сторона – залогодержатель, является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества. С другой стороны – залогодатель. Право залогодержателя преимущественное перед другими кредиторами залогодателя.

Предмет ипотеки:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, здания, сооружения;
• жилые дома, квартиры, дачи, садовые участки, гаражи;
• воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания.

Классические  способы кредитования:

1. Одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель); функции кредитора и инвестора выполняет один субъект, то есть банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно выпускает и реализовывает ценные бумаги.
2. Двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель). Банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк, как правило, продает право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству, которое использует его как покрытие для выпуска ипотечных бумаг, на привлеченные деньги снова выкупают закладные у банков. Основными покупателями выпущенных облигаций являются в основном пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.

Сегодня в России окончательно не сформировалась единая модель ипотечного кредитования. Применяется и американская, и немецкая схема ипотеки. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) функционируют по образу немецкой модели ипотеки, но с некоторыми нюансами, вытекающими из законодательства РФ.

Целью курсовой работ: обоснование эффективности инвестиций в объект недвижимости.

Задачи  курсовой работы:

1. рассчитать показатели эффективности инвестиций в объект недвижимости;
2. определить максимально допустимую сумму ипотечного кредита и рассчитать ежемесячные выплаты по кредиту;
3. обосновать величину собственной прибыли и доли заемных средств в инвестиционном проекте;
4. раскрыть используемый понятийный аппарат и сделать выводы по каждому разделу на основе полученных результатов.

Объекты исследования: 

Объект №1- фитнес-центр  «Team» находится в г. Кемерово в Заводском районе.

Объект №2- магазин спорт товаров «Веселый мяч» находится в г. Кемерово в Ленинском районе.

 

 

Исходные данные

№ вар.	Инвестиционные затраты на реконструкцию, объект№1,  тыс. р.	Инвестиционные затраты на реконструкцию, объект№2, тыс. р.	Потенциальный валовой доход, объект№1, тыс. р.	Потенциальный валовой доход, объект№2, тыс. р.	Сренемесячный  доход заемщика, тыс.р.	Обязательные ежемесячные расходы, тыс. р.
19	710	600	470	410	50	5

 

Расчет показателей  эффективности инвестиций в объект недвижимости

Определение ЧОД

Начальным этапом выполнения курсовой работы является определение  чистого операционного дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации объекта недвижимости (К_кап).

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Действительный  валовой доход (ДВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов и резервов.

Операционные  расходы (ОР) – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К резервам относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений здания.

 

 

Отчет о доходах  и расходах

Показатели	Порядок расчета	Сумма объект №1, тыс. р.	Сумма объект №2, тыс. р.
ПВД		470	410
Убытки		28,2	20,5
ДВД		441,8	389,5
ОР:
– налог на имущество	2,2 % в год от величины инвестиций	15,62	13,2
– коммунальные расходы	5 % от ДВД	22,09	19,48
– расходы на управление	10 % от ДВД	44,18	38,95
– страхование	0,1 % от величины инвестиций в год	0,71	0,6
–обеспечение безопасности	15 % от ПВД	70,5	61,5
–резервы	2 % от величины инвестиций  в год	14,2	12,0
ЧОД		274,5	243,78

Убытки, связанные с недогрузкой объекта №1 и недосбором арендной платы принимаем 6% от ПВД.

Убытки, связанные с недогрузкой объекта №2 и недосбором арендной платы принимаем 5% от ПВД.

На основании отсчета  о доходах и расходах мы можем  сделать вывод, что чистый операционный доход по объекту №1 на 30,72 тыс. р. Больше, однако это не является основанием для утверждении того, что вложения в объект №1 более выгодны, чем в объект №2. Проанализируем: оценим долю ЧОД в общем объеме инвестиций:

1. для первого объекта:
2. для второго объекта:

Значение полученных коэффициентов  сопоставимо, однако мы видим, что возврат вложенных средств во втором случае больше, и, следовательно, объект № 2 выгоднее.

Общий коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

• ставки дохода на капитал,
• нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании безрисковой ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Безрисковая ставка доходности – это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата.

Значение безрисковой  ставки принимается равной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. На ноябрь 2012 года она составляет 8,25%.¹

Расчет различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления проектом для получения дохода.     

Расчет  коэффициента капитализации

В качестве безрисковой ставки принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ в размере 8,25%.

Составляющие	Значение, объект№1,%	Значение, объект№2,%
Безрисковая ставка	8,25
Риск низкой ликвидности	4	2
Риск вложения в недвижимость	5	4
Риск инвестиционного  менеджмента	5
Норма возврата капитала	1,66	1,33
Итого	23,91	20,58