Модели ипотечного кредитования

Министерство образования и  науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Нижегородский государственный  архитектурно-строительный университет»

 

_____________________________________________________________

 

Кафедра недвижимости, инвестиций, консалтинга  и анализа

 

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

 

 

на  тему: «Модели ипотечного кредитования»

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент  группы ЭУНз08-1	Кирилушкина А.А.
Проверил	Трофимова Т.Е.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Нижний  Новгород

2013

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………..………………………………….3стр.

1. Модели ипотечного кредитования…………..………………………………5стр.

1.1. Американская  модель ипотечного кредитования………...………………5стр.

1.2. Немецкая  модель ипотечного кредитования…………….………………..8стр.

2. Модель  ипотечного кредитования в России……………………………….12стр.

Список литературы…………………………………………………………….16стр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Ипотечное кредитование — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений . Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

Ипотечное кредитование является одной  из существенных сфер кредитования физических лиц. Данные кредиты имеют самый  большой размер и самый длительный срок по сравнению с другими видами кредитования, из-за чего – им стоит  уделять особое внимание. При этом, нельзя не вспомнить о том, что именно со сферы ипотеки начался последний мировой финансовый кризис, из-за чего до сих пор банки выдают кредиты на довольно жестких условиях, при том, что у населения до сих пор остается страх того, что данная сфера является небезопасной.

И, тем не менее, ипотека как в России, так и во всем Мире продолжает развиваться, что объясняется её относительной доступностью, а так же тем, что именно она для многих является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия.

Все это свидетельствует о том, что прежде чем решиться брать ипотечный кредит, необходимо не просто взвесить все за и против, но еще и ознакомиться с различными аспектами ипотечного кредитования. Ведь в данном случае речь идет не о 30-40 тысяч рублях, а о суммах, величина которых измеряется сотнями тысяч или даже миллионами рулей, из-за чего ошибка в выборе банка или ипотечной программы может иметь существенные последствия.

 

НЕМНОГО СТАТИСТИКИ: ипотечные кредиты в настоящее время на территории России выдают 587 кредитных организаций;. средневзвешенная процентная ставка по ипотеке (в рублях) за 2010 год составила 13,6%;. средневзвешенный срок ипотечного кредитования равен 15,5 лет;. на данный момент более 215 тысяч россиян имеют задолженность по ипотеке;. более 90% ипотечных кредитов выдается в рублях. .	.

 

 

 

 

 

 

1. МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

Выделяют  две основные модели ипотечного кредитования. Рассмотрим каждую из них в отдельности. Для начала остановимся на американской модели, поскольку именно на её основе организуются модели ипотечного кредитования в России.

 

1.1. АМЕРИКАНСКАЯ МОДЕЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

Классическая модель организации  ипотечной схемы была создана  и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры — Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, — которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году — федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично — Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занималось покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступала в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и вела программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» занималась выпуском собственных обязательств (облигаций, краткосрочных векселей) и производила покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускала гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами. 

Что касается «Джинни Мэй», то она представляла собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляла, а также стимулировала предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществлялись  за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансировалась за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг. 

Еще одним правительственным и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, стал «Фрэдди Мак», созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья

Первая- двухуровневая, её еще называют «американской моделью». Она опирается в своей основе на вторичный рынок закладных ценных бумаг. Суть американской модели ипотечного кредитования можно охарактеризовать следующим образом:

1. Коммерческий  или государственный банк выдает  ипотечную ссуду заемщику при условии того, что тот обязуется в течение определенного оговоренного  срока ежемесячно переводить в данный банк фиксированную сумму денежных средств. Это обязательство заемщика обеспечивается залогом приобретаемого в собственность жилья.

2. После  выдачи ссуды банк продает  данный кредит одному из специализированных  агентств ипотечного кредитования, одновременно передавая ему и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выданные заемщику средства и взамен просит переводить ежемесячные выплаты, получаемые в счет уплаты долга (исключая прибыль  (маржу) кредитной организации) в агентство.

3. Ипотечные  агентства после покупки некоторого  количества ипотечных кредитов  у  банков формируют их в пулы и на основе каждого создают новые ценные бумаги, источником выплат по которым являются платежи заемщиков. Данные выплаты гарантированы уже не залогом недвижимости, а ипотечным агентством, выступающим в качестве юридического лица. Ипотечные агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовых рынках, в результате чего их прибылью, так же как и прибылью банков является маржа.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 НЕМЕЦКАЯ МОДЕЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой — недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. 

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы 

Процесс выпуска ипотечных облигаций  банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций. 

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования.

При одноуровневой системе ипотечного кредитования банк нередко выдает кредиты  не только деньгами, но и средствами производства — техникой, стройматериалами, земельными участками, причем возврат  может быть осуществлен по такой  же схеме. 

Кроме того, в некоторых государствах Европы широко распространены строительные сберкассы, ставшие важными институтами  ипотечного кредитования, в которых  накапливаются вклады граждан, плата  заемщиков, Госпремии. Если вкладчик такой сберкассы в течение 5 — 7 лет ежемесячно вносил в нее фиксированные вклады, то по истечении этого срока он может получить жилищный кредит. В течение срока, оговоренного в контракте, вкладчик должен погасить кредит (как правило, срок не превышает 12 лет). Процентные ставки составляют 5 — 6% в год. 

В свою очередь, государство стремится  помочь вкладчикам строительных сберегательных касс — выплачивая им прямые денежные дотации либо снижая налоговое бремя. Как подсчитали экономисты, сейчас каждый евро, который государство  выплачивает в качестве поддержки  своим гражданам при приобретении жилья, возвращается в виде 2,8 евро налогов. 

В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами. Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций;

в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению». 

Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 1.

 

Сравнительные параметры моделей  кредитования 

Табл. 1

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной  поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе при становлении системы  рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

 

 

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала.

Официально в России за основу принята  двухуровневая модель ипотечного жилищного  кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.