Методы оценки недвижимости

Затратный метод также основан  на принципе замещения. Он исходит из того, что ни один рациональный покупатель не заплатит за недвижимость большую цену, чем сумма, эквивалентная ее полезности.

3. Доходный метод связан с определением потока будущих доходов, получаемых от коммерческого использования объекта недвижимости. Другими словами, доходный метод представляет собой процесс определения настоящей стоимости будущих доходов, которые ожидаются от использования или возможной дальнейшей продажи недвижимости. Он учитывает степень риска получения дохода и абстрагируется от прошлых результатов деятельности данного бизнеса. Доходный метод более оперативно, чем прочие методы оценки недвижимости, учитывает рыночные факторы. Он опирается на принцип ожиданий и требует серьезных маркетинговых исследований.

В рамках этого подхода наиболее часто используемыми методами, основанными на дисконтировании денежных потоков, являются вычисление чистой настоящей стоимости и определение внутренней нормы прибыли.

Метод дисконтированных денежных потоков  особенно популярен и широко используется для оценки стоимости коммерческой и промышленной недвижимости, т.е. он применим только к видам собственности, приносящей доход. Следовательно, доходный метод может использовать лишь инвестор. В соответствии с этим методом стоимость активов измеряется их способностью создавать доход. При этом оцениваются будущие поступления от недвижимости, затраты используемого капитала и период времени, в течение которого недвижимость будет приносить доход, превышающий затраты. Чаще всего этот метод применяется при оценке стоимости фирмы как объекта сферы недвижимости.

Результатом использования доходного  метода является определение инвестиционной стоимости, т. е. конкретной стоимости объекта недвижимости для индивидуального инвестора, полученной на основе его личных требований к собственным инвестициям. Она связана с текущей стоимостью будущих потоков денежных средств, рассчитанных на основе ставки дисконтирования, приемлемой для индивидуального инвестора. Этот подход учитывает масштабы финансирования, степень риска, последствия налогообложения и др. Определяющим обстоятельством при выборе нормы дисконтирования является доход по альтернативным доступным для инвестора инвестициям с равным уровнем риска и учетом возможных потерь от инфляции. Установленная таким образом стоимость может представлять и рыночную стоимость, если покупатель и продавец согласятся с представленными расчетами.

В качестве недостатка доходного метода следует указать на относительно узкую сферу его применения. Этот метод неприменим, если собственность (например, индивидуальное жилищное строительство) не приносит дохода. Сложности вызывает определение нормы капитализации (нормы дисконтирования). Во многом это субъективный процесс. Еще одной проблемой является прогнозирование изменения стоимости затрат в будущем.

Рассмотренные выше методы оценки недвижимости базируются на различных предпосылках и технологиях. Поэтому результаты, рассчитанные тем или иным методом, могут отличаться друг от друга. Оценка объекта недвижимости допускает параллельность, когда один и тот же объект для большей объективности оценивается двумя или даже тремя методами.

С точки зрения операций, которые  могут быть произведены с объектами недвижимости, все виды перечисленных стоимостей можно условно разделить на два подвида: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене, есть равновесная цена, которая складывается под влиянием спроса и предложения на свободном рынке и представляет собой настоящую стоимость прав на будущие доходы. Наиболее распространенным типом данного подвида является рыночная стоимость, которую называют также объективной стоимостью.

Стоимость в пользовании представляет собой стоимость недвижимости для инвестора, когда последний оценивает недвижимость как составную часть активов своей фирмы. При этом речь может идти только о недвижимости, приносящей доход. Наиболее известным типом этого подвида стоимости является инвестиционная стоимость, которую называют также субъективной стоимостью. Понятно, что стоимость в пользовании может отличаться от стоимости в обмене.

Результаты оценки объекта недвижимости должны быть представлены в письменном виде. Отчет об оценке содержит описание всех факторов, влияющих на оценку собственности, и должен отвечать ряду требований: быть ясным и понятным для заказчика, не допускать двойственного толкования отдельных пунктов, содержать в себе любые экстраординарные допущения, способные существенно повлиять на оценку.