Методы оценки недвижимости

1. Факторы, влияющие на оценку недвижимости.

Оценивание объекта недвижимости (это регламентированный упорядоченный процесс, предполагающий ряд предопределенных стандартами профессиональной практики шагов оценщика, которые разрабатываются национальными ассоциациями и обычно закрепляются в законодательстве. Этот процесс основан на принципах оценки и применим к большому числу оценочных задач. В зависимости от объекта недвижимости и целей заказчика (приобрести/продать новое здание или участок земли, предоставить/получить кредит под недвижимость, сдать/получить недвижимость в аренду, осуществить капитальные вложения в недвижимость и др.) оценщику потребуется определить соответствующий вид стоимости (балансовую, ликвидационную, инвестиционную, арендную, рыночную, страховую, заемную, залоговую и др.).

При проведении оценки необходимо идентифицировать реальный объект и провести анализ пакета прав собственности. Оценщик должен принять во внимание все имеющиеся ограничения прав на владение, закладные на имущество, договоры об аренде, специальные оценки (например, для целей налогообложения), постановления местных органов власти, затрагивающие эту недвижимость: (например, нормы зонирования) и прочие правовые отягощения, которые могут снизить реальные масштабы использования оцениваемого объекта. Все это позволяет оценщику выявить характеристики и размеры реального актива. Кроме того, оценщик должен зафиксировать дату проведения оценки, так как она указывает на период времени, внутри которого данная оценка стоимости объекта остается достоверной.

Важным этапом в процессе оценивания недвижимости является составление плана ее проведения, для того чтобы определить:

- какой метод оценки необходим для конкретного объекта;

- какая информация потребуется  для реализации поставленной  цели оценки.       

Источники информации должны быть надежны. Особенно критически оценщику следует относиться к данным прессы. При этом методы сбора информации не должны переходить грань закона. Как правило, данные подразделяются на два вида: общие и специфические.

Общие данные включают в себя информацию общеэкономического и социального характера, физические параметры и политические факторы, оказывающие влияние на анализируемый объект собственности. Изучение общих данных начинается с экономического местоположения объекта, т.е. его ситуса. При этом оценщика интересуют не только современное экономическое состояние, по и ожидаемые перспективы развития данного микрорайона: с одной стороны, обеспеченность микрорайона количеством и качеством общественных услуг (школ, полицейских участков, вывоза мусора, уборки улиц, парковок автомобилей, магазинов, объектов здравоохранения), а с другой стороны, появление в микрорайоне новых объектов занятости, тенденции спроса на жилье и его предложения, уровень дохода жителей микрорайона. К социальным аспектам относятся изменения в численности населения в данном регионе, структуре рабочей силы, уровне безработицы, возрастной структуре населения. В спросе на недвижимость находят свое отражение физические параметры микрорайона: пейзаж, микроклимат, топография, качество почвы, дренажа и доступность к источникам водоснабжения. К политическим факторам относятся законодательные и нормативные акты местных властей, строительные нормы, местные налоги на собственность и др.

К специфическим данным относят всю информацию, имеющую непосредственное отношение к объекту собственности. Это информация о правах третьих лиц на оцениваемую собственность, атрибуты местоположения и варианты его наилучшего использования. Оценщик должен учитывать и такое обстоятельство, как характер будущего использования объекта недвижимости: будет она использоваться в прежних целях или существуют варианты альтернативного ее использования с привлечением дополнительных инвестиций.

Говоря о вариантах лучшего  использования, оценщик должен изучить:

- физические возможности развития  недвижимости: существуют ли перспективные варианты разработки земельного участка, достаточны ли резервы коммуникаций в данном районе (газ, вода, электричество);

- юридические предпосылки: разрешат  ли местные органы власти существование нового объекта на подведомственной им территории, наложат ли какие-либо ограничения;

- экономические возможности: имеется  ли спрос на продукцию предприятия, владеющего данным объектом недвижимости, имеются ли дополнительные трудовые ресурсы, не окажет ли новый объект недвижимости негативного влияния на занятость в данном районе.

2. Основные методы оценки недвижимости.

В условиях рыночной экономики существуют три основных подхода (approach) к оценке объектов недвижимости: 1) с точки зрения анализа сравнительных продаж (сравнительный, или рыночный, метод), 2) с точки зрения затрат на создание активов фирмы (затратный метод), с точки зрения ожидаемого дохода от использования объекта недвижимости (доходный метод).

1. Рыночный (сравнительный)  метод оценки предполагает оценку объекта недвижимости путем его прямого сравнения с аналогичными видами собственности, продававшимися на рынке в последнее время и желательно в том же районе. Если, например, четыре из пяти домов примерно одного типа, размера и срока постройки проданы за х денежных единиц, то и стоимость пятого дома оценивается также в х денежных единиц. Иными словами, для сравнения выбираются объекты, «конкурирующие» с оцениваемым, однако вследствие того, что между объектами недвижимости всегда существуют определенные различия, оценщику следует провести соответствующую корректировку данных.

Точность рыночного метода зависит, во-первых, от объема рынка сопоставимых объектов недвижимости, а во-вторых, от качества собранной информации. Информация — фундаментальный инструмент сравнительного метода. Последнюю составляют физические характеристики (архитектурный дизайн, возраст здания, размеры земельного участка, соотношение общей и полезной площади, качество движимых конструкций), цены, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. В качестве базы для оценки нельзя ориентироваться на цены по сделкам, заключенным между взаимозависимыми лицами, цены продажи недвижимости, у которой нет наследников/правопреемников. Оценщик должен собрать, проверить и «очистить» данные по сопоставляемым сделкам, принять к сведению все частные условия сделки и внести соответствующие коррективы в сопоставляемые данные, выбирая однотипные сделки и устанавливая ориентиры для оценки.

Существуют следующие пять основных параметров, по которым необходимы корректировки в оценке недвижимости:

- время (если сделки с сопоставимой собственностью осуществлялись в прошлом, то, определяя стоимость недвижимости в данный момент, оценщик должен учитывать, что изменилось за истекшее время, появились ли принципиально новые объекты этого типа, изменились ли факторы, влияющие на спрос на этот вид собственности, какова инфляция и др.),

- местоположение (если сравниваемые объекты находятся в разных местах, то оценщик должен учесть плюсы и минусы каждого объекта),

- финансирование (существенное влияние на решение инвестора и цену продажи оказывают методы финансирования, поэтому необходимо знать условия финансирования прошлых продаж),

- условия продажи (инвестор должен быть уверен, что покупатели и продавцы на данном рынке руководствуются обычными мотивами — затрудненность доступа к информации, что характерно для несовершенных рынков, а рынка недвижимости в особенности, может сделать бесполезным сравнительный анализ),

- физические характеристики (площадь и объем строения, количество и назначение помещений, возраст здания, этажность и др.).

Сравнительный метод является самым  распространенным при оценке недвижимости, поскольку он прост и точен  в условиях активно функционирующего рынка данного вида объектов недвижимости, т. е. при наличии большого количества продавцов и покупателей, а также свободного доступа к информации.

Эффективность рыночного метода снижается, если количество сделок невелико, если после совершения аналогичных сделок прошло много времени, если оценщик не имеет надежной информации относительно сделок по аналогичному виду недвижимости. Любая монополизация информации здесь не допустима. Информированность общественности о всех продажах на рынке недвижимости и ценах сделки создает препятствия для спекуляции и тем самым способствует нормальному развитию этого рынка. Рыночный метод в настоящее время малоприменим к оценке объектов промышленной недвижимости в РК, так как казахстанский фондовый рынок еще недостаточно развит, а советские промышленные предприятия строились не по типовым, а по уникальным проектам. Понятно, что данный метод не следует применять при оценке недвижимости, представляющей историческую и архитектурную ценность.

Рыночный подход предполагает, что  данная недвижимость реализуется по текущей рыночной стоимости. Под ней подразумевается цена, по которой недвижимость будет продана на рынке в условиях конкуренции как среди продавцов, так и среди покупателей, когда и те, и другие располагают всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо нерыночные обстоятельства. Как правило, рыночная стоимость оценивается с точки зрения типичных для данного субрынка недвижимости покупателя и продавца. В то же время представленная величина стоимости отнюдь не является конечной ценой, которая принимается сторонами без обсуждения. Это всего лишь наиболее вероятная стартовая цена для ведения переговоров между продавцом и покупателем, относительно которой возможны как надбавки, так и скидки.

Наивысшая цена, которую покупатель готов заплатить по собственному желанию, и наинизшая цена, на которую продавец согласен без всякого принуждения, называется равновесной рыночной стоимостью. Она является результатом полной информированности сторон о качестве оцениваемого объекта недвижимости и интересах друг друга.

В целом рыночный подход основан  на принципе замещения: благоразумный покупатель в условиях открытого рынка рассмотрит из имеющейся информации все альтернативы и будет действовать рационально и благоразумно, не заплатит за объект недвижимости большую цену, чем цена другого подходящего ему субститута.

2. Затратный метод при оценке объекта недвижимости или оценке компании с точки зрения ее активов опирается на международные принципы учета и использует данные бухгалтерской отчетности действующего предприятия. Этот метод исходит из того, что стоимость объекта недвижимости равна издержкам на ее производство (репроизводства) за вычетом начисленных амортизационных отчислений. При затратном методе оценка недвижимости базируется на раздельной оценке стоимости участка земли и определении стоимости активов по их восстановительной стоимости, т. е. исходя из текущей, а не из прошлой стоимости аналогичных активов.

Стоимость участка рассматривается  отдельно, исходя из принципа его эффективного использования, в соответствии с  которым анализируются альтернативные варианты использования земли и определяется ее максимальная остаточная стоимость. Стоимость зданий и сооружений рассматривается по восстановительной стоимости, причем в теории недвижимости относительно зданий и сооружений существуют два понятия:

• полная стоимость замещения, т.е. стоимость строительства в текущих ценах здания/сооружения, имеющего равную полезность с оцениваемым объектом, но построенного  в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой;

• полная стоимость воспроизводства, т.е.  стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания/сооружения, с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки, которая оценивается по текущим ценам;                

Другими словами, в первом случае предусматривается  замена здания подходящим субститутом, а во втором случае — воспроизводство точной копии.                                       

Наилучшие результаты затратный метод  приносит в случае небольшого накопленного износа, при строительстве нового объекта, при отсутствии данных о рынке. Как правило, данный метод применяется при оценке объектов недвижимости специального назначения, в целях страхования, а также при оценке объекта с целью имущественного налогообложения, когда требуются раздельные оценки стоимости здания/сооружения и стоимости земли. В то же время его трудно применять для оценки зданий, имеющих уникальные архитектурно-эстетические характеристики, а также исторических зданий и домов с высоким уровнем износа. Затратный метод оценки объективен, прост в расчетах, подтверждается финансовыми документами.

В качестве недостатка затратного метода следует отметить, что он опирается на оценки, связанные с результатами прошлой деятельности предприятия. В условиях высоких темпов инфляции такая оценка быстро отрывается от рыночной оценки активов, утрачивая тем самым свою значимость. Кроме того, затратный метод игнорирует фактор спроса и предложения.

При помощи затратного метода определяется, как правило, нижняя граница стоимости  объекта недвижимости. Если данный объект недвижимости требуется оценить вместе с участком земли, на котором он находится, то необходимо определить текущую рыночную стоимость земли при предположении, что земля свободна, вычесть текущие затраты на реконструкцию участка и прибавить к полной стоимости замещения или к полной стоимости воспроизводства недвижимого объекта.

При использовании затратного метода определяются следующие виды стоимостей:

- чистая балансовая стоимость, т.е. бухгалтерская стоимость собственного капитала компании, составляет разницу между суммой активов, с одной стороны, и совокупностью накопленной амортизации плюс обязательств, с другой стороны (активы оценивается по их первоначальной стоимости, а обязательства по номинальной цене приобретения; нематериальные активы, как правило, не отражаются в балансе, кроме тех, случаев, когда они куплены либо предприятие понесло реальные издержки по их созданию);                                       

- скорректированная балансовая стоимость, т. е. разница между рыночной стоимостью активов и обязательств предприятия, а также разновидность — чистая настоящая стоимость активов в основе которой лежит определение цены реализации различных как материальных, так и поддающихся оценке нематериальных активов (гудвилл, торговая марка, деловые связи и др.) за вычетом всей суммы обязательств;

- ликвидационная стоимость означает чистую денежную сумму, которую собственник может получить при ликвидации компании и распродаже ее активов по частям, т. е. без учета связи отдельных компонентов с остальными частями собственности (при определении ликвидационной стоимости необходимо учитывать все расходы, связанные с этой процедурой: комиссионные, административные издержки по поддержанию работы компании до завершения ее ликвидации, налоги, расходы на юридические и бухгалтерские услуги), и используется тогда, когда бизнес не приносит дохода и не имеет перспектив для развития (например, в связи с окончанием срока экономической жизни объекта недвижимости);                                                    

- восстановительная стоимость оценивает, во что обойдется полное замещение (замена) оцениваемой недвижимости в данный момент времени с учетом поправок на ее функциональную (уменьшение стоимости активов предприятия, которые уже не могут приносить эффект, сравниваемый с новыми аналогичными активами), экономическую (оценка степени влияния окружающей среды на данный бизнес), физическую (потеря активами части своей стоимости вследствие износа) амортизацию (при расчете данной стоимости, обычно для определения базовой основы страхования имущества и налогообложения учитываются также нематериальные активы (патенты, лицензии, авторские права) плюс стоимость организации (создания) предприятия).