Контрольная работа по дисциплине "Экономика недвижимости"

Сибирский университет потребительской кооперации

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

Дисциплина: Экономика недвижимости

Вариант: 54

 

 

 

 

   Студент:

Шифр зачетной книжки:

 Курс: 5 (заочное отделение)

 

 

 

 

 

2011 г

 

25. Метод срока  жизни как один из способов  определения износа.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой  причине.

Выделяют два  способа расчета износа:

•      метод срока жизни;

•      метод разбиения на виды износа.

Совокупный  накопленный износ является функцией времени объекта.

При расчете  износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь  здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие  их оценочные показатели (см. рис. 1).

 

 

Рисунок 1. Периоды  жизни здания и характеризующие  их оценочные показатели.

 

Физическая  жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние  несущих конструктивных элементов  здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения  вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся  срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что  эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Показатели  физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни  находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%,        (1)

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный  возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов  или здания в целом;

 ФЖ – типичный  срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический  износ можно рассчитать как для  отдельных элементов здания с  последующим суммированием рассчитанных обесценении, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

И = (ХВ: ФЖ) • 100%, (2)

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение  формулы 2. также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 1.

Рассчитанный  таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = СВ • (И : 100), (3)

где И – износ, %;

СВ – стоимость  воспроизводства (стоимость замещения).

Данный метод расчета  износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в  составе активов предприятия  при оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни  сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т.д.).

Устранимый физический износ  «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.[1]

Устранимый физический износ  элементов с долгим сроком жизни  определяется разумными затратами  на его устранение, подобно устранимому  физическому износу элементов с  коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

 

 

30. Сущность метода  прямой капитализации.

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

• метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;
• метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

 

Метод прямой капитализации  устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого  года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (V_o) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

 

Метод включает в себя техники  мультипликаторов валового дохода, техники  коэффициентов капитализации и  техники остатка. [2]

 

Техники мультипликаторов валового дохода.

В основе определения стоимости  объекта недвижимости лежат следующие  техники:

• техника мультипликаторов ПВД (Потенциальный валовой доход PGI_j);
• техника мультипликаторов ДВД (Действительный (эффективный) валовой доход EGI_j).

 Процедура  капитализации для данных методов  состоит в умножении соответственно  ПВД или ДВД на среднерыночные  величины мультипликатора, характерные  для оцениваемого типа объектов  недвижимости.

V_o = PGI · M _PGI

V_o = EGI · M _EGI

 Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж (P_j) и о величинах доходах соответственно PGI_j или EGI_j на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Y_j – весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.

 

Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или I_O) путём его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации:

 В основе  определения общего коэффициента  капитализации лежит одна из  следующих техник:

• техника группы компонентов собственности;
• техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала;
• техника коэффициента покрытия долга;
• техника сравнительного анализа;
• техника коэффициента операционных расходов.

 

Техника сравнительного анализа заключается в обработке рыночных данных о ценах продаж P_j и чистых операционных доходов I_oj на конец года, следующего за датой продажи с использованием Y_j – весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки:

 Данный метод  является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж.

 

Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ( ):

 

где L – доля величины стоимости земли V_L в величине рыночной стоимости всего объекта V_O, V_B – рыночная стоимость улучшений (зданий), R_L – рыночная величина коэффициента капитализации для земли, R_B – рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). V_L может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.

 

Техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости финансовых интересов владельцев собственного капитала и кредиторов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ( ):

где M – доля величины заёмного капитала V_M в величине рыночной стоимости всего объекта V_O, V_E – рыночная стоимость собственного капитала, R_M – рыночная величина коэффициента капитализации для заёмного капитала, R_E – рыночная величина коэффициента капитализации собственного капитала, M_L – сумма ипотечного кредита, E_I – сумма собственного капитала. V_M может быть определен на основе анализа рыночных сделок с аналогичными оцениваемому объектами недвижимости.

 

Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение R_O с учетом требуемого покрытия долга:

где DCR – коэффициент  покрытия долга.

 

Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР:

 

где K_OE – коэффициент операционных доходов.

 

Техники остатка заключаются в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других известна и может быть достаточно точно определена.

 

В основе определения  стоимости объекта недвижимости лежит одна из следующих техник:

• техника остатка для земли;
• техника остатка для улучшений;
• остатка для собственного капитала;
• техника остатка для заёмного капитала.

 

Техника остатка  для земли применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли: