Экономика недвижимости

Для оценки стоимости  земля, здания и сооружения делятся  на два класса:

· специализированная недвижимость;

· неспециализированная недвижимость.

Специализированная  недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.

Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными  особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная  недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Краткая классификация  объектов недвижимости:

Земельные участки вне поселений - межселенные территории:

- под дачное  и садово-огородное использование; 

- под жилую  застройку;

- промышленного  и иного специального назначения  промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;

- сельскохозяйственного  назначения;

- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного  назначения;

- лесного фонда,  водного фонда; 

- участки недр;

- земли резерва,  назначение которых не определено.

Жилье - жилые  здания и помещения:

- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;

- индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные  жилые дома старая застройка,  а также дома традиционного  типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, таунхаусы.

Коммерческая  недвижимость:

- nофисные здания  и помещения административно-офисного  назначения;

- гостиницы,  мотели, дома отдыха;

- магазины, торговые  центры;

- рестораны,  кафе и другие пункты общепита;

- пункты бытового  обслуживания, сервиса.

Промышленная  недвижимость:

- заводские  и фабричные помещения, здания  и сооружения производственного  назначения;

- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные  сооружения;

- паркинги, гаражи;

- склады, складские помещения.

Недвижимость  социально-культурного назначения:

- здания правительственных  и административных учреждений;

- культурно-оздоровительные,  образовательные, спортивные объекты;

- религиозные  объекты.⁶

По происхождению:

- естественные (природные) объекты;

- искусственные  объекты (постройки);

По назначению:

- свободные  земельные участки (под застройку);

- природные  комплексы (месторождения) для  их эксплуатации;

постройки:

- для жилья; 

- для офисов;

По масштабу:

- земельные  массивы; 

- отдельные земельные участки;

- комплексы  зданий и сооружений (дачный посёлок,  микрорайон, гостиничный комплекс);

- многоквартирный  жилой дом; 

- одноквартирный  жилой дом (коттедж);

- секция (подъезд);

- квартира;

- комната и  т.д. 

По готовности к использованию:

- готовые; 

- требующие  реконструкции или капитального  ремонта; 

- требующие  завершения строительства (незавершенное  строительство). ⁷

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2 «Краткая классификация объектов недвижимости»

Признак объекта  недвижимости	Вид недвижимости
Происхождение	Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные водные бассейны и  комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние  насаждения
Функциональное  назначение	Производственные: предприятия, магазины, склады, рестораны, офисы и т.п. Непроизводственные: жилье, школы, больница, театры, церкви, спортивные сооружения
Форма собственности	Частные Государственные Смешанные Общественных  организаций
Отраслевая  принадлежность	Промышленные  Строительные  Транспортные Сельскохозяйственные Жилищно-коммунальные и т.д.
Возможность приватизации	Запрещена По разрешению правительства Свободно приватизируемые

 

 

Заключение

 

В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы  оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.

Экономика воспроизводства — это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся все более востребованными. Чем больше элементов учитывается при оценке вещественного богатства, тем сложнее производить оценку состояния и эффективности его использования. Современный специалист должен знать действующее законодательство, нормативные, правовые и методические документы, регламентирующие деятельность участников на рынке недвижимости, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости и условия их применения, экономические основы оценки недвижимости, уметь применять эти знания на практике с учетом поставленной цели оценки и изменения факторов, воздействующих на объект недвижимости.

Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы  рыночной экономики страны. И это  понятно — объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью — это не только и не столько право на обладание благом, сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в системе профессиональных знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов недвижимости.

Задача  № 1

Рассчитайте текущую  стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс. рублей, затем он уменьшится на 150 тыс. рублей и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс. рублей и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10%. 

Решение задачи:

Расчет текущей  стоимости потока дохода с разными  суммами доходов по годам осуществляется по формуле:

Р = С₁ / (1 + i)¹ + С₂/(1 + i)² + …. + С_n/(1 + i)ⁿ, где:

Р - текущая стоимость  потока доходов;

С_n - поток денежных средств за n-й период;

i - выбранная  ставка дисконтирования;

t - продолжительность  периода владения.

Год	Денежный поток	Значение фактора  текущей стоимости	Дисконтированный  денежный поток
1	400	1,1000	364
2	400	1,2100	331
3	400	1,3310	301
4	400	1,4641	273
5	250	1,6105	155
6	250	1,7716	141
7	250	1,9487	128
8	600	2,1436	280
9	600	2,3579	254
Итого текущая  стоимость денежного потока			2227

Вывод: текущая стоимость потока арендных платежей составляет 2227 тыс. рублей

Задача  № 2

Здание имеет  срок жизни 35 лет. Конечная отдача для вложений в данный вид недвижимости составляет 8% годовых. Определить коэффициент капитализации здания с учетом возврата капитала равными выплатами. 

 

Решение:

Ставка доходности инвестиций – 8 %

Срок жизни  здания – 35 лет

Ставка капитализации - ? 

 

Ставка капитализации = Ставка доходности инвестиций + Норма  возврата капитала

Норма возврата капитала (метод Ринга)  =100%/35 лет = 2,86%

Ставка капитализации = 8% + 2,86% = 10,86% 

 

Вывод: таким образом, коэффициент капитализации здания составляет 10,86 %

 

Задача  № 3

Оптовый рынок  площадью 4 га куплен за 120 000 000 д.е. и приносит ежемесячный доход по 50 д.е. с каждого кв.м. Определить коэффициент капитализации.  

 

Решение:

Рыночная стоимость = ЧОД годовой / Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации = ЧОД годовой / Рыночная стоимость

ЧОД годовой = 40 000 кв.м.*50 д.е./кв.м. * 12 месяцев = 24 000 000 руб.

Коэффициент капитализации = 24 000 000 / 120 000 000 = 0,2 или 20% 

 

Вывод: таким образом, коэффициент капитализации равен 20%

Использованная литература:

 

1. Асаул А. Н. «Экономика недвижимости»/ 2-е изд. – Спб.: Питер, 2008 г.

2. Васильева Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник – М.: Эксмо, 2008г.

3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь» - 5-е изд., доп. и перераб. – М.: ЗАО «Издательство ‘Экономика’», 2008г.

4. Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости»: учебное пособие – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Эксмо, 2008г.

5. Чижанькова И. В. Лекции.

6. www.retline.ru/ «Структура и классификация рынка недвижимости России» Панюшкин

7. www.polbu.ru/ «Библиотека букиниста»/ “Классификация объектов недвижимости” Афанасова М.А.

¹ Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости, 2008г. Стр. 13.

² Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь», 2008г. Стр. 835-836.

³ Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости», 2008г. Стр. 11.

⁴ Асаул А. Н. «Экономика недвижимости», 2008 г. Стр. 25.

⁵ Чижанькова И. В. Лекции

⁶ www.retline.ru/ «Структура и классификация рынка недвижимости России» Панюшкин

⁷ www.polbu.ru/ «Библиотека букиниста»/ Классификация объектов недвижимости. Афанасова М.А.