Экономика недвижимости

К тому же объекты  недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, объект ее деловой активности, основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом  организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов  и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например, путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.⁴

Объект оценки в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации может включать: недвижимое имущество; движимое имущество; машины и оборудование; ценные бумаги; имущественные права, не овеществленные в ценных бумагах и могущие в соответствии с действующим гражданским законодательством выступать предметом сделок до их отчуждения; интеллектуальная собственность и нематериальные активы; различные услуги; предприятия в целом, как действующие, так и находящиеся в процессе ликвидации.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Каждый из объектов недвижимости характеризуется особыми  потребительскими свойствами. Так, например, объект недвижимости «земля» как товар характеризуется следующими свойствами, приведенными в табл. 1.

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, признаются движимым имуществом. К ним относятся: денежные средства, ценные бумаги, имущественные права и требования, не овеществленные в ценных бумагах, результаты интеллектуальной собственности и другое движимое имущество.

В международных  стандартах оценки недвижимость определяется как физический участок земли  и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.

Расположенные на земельных участках объекты недвижимости делят на группы: строения (здания и  сооружения), инженерные коммуникации, насаждения. Строения условно подразделяют на две группы:

• строения, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;
• сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

 

Таблица 1 «Свойства  и характеристики объектов недвижимости

Свойство	Характеристика
Назначение	Экологическое, социальное, экономическое. Средство производства, предмет труда, пространственный базис  любого бизнеса
Форма функционирования в сфере предпринимательства	Натурально-вещественная и стоимостная форма
Происхождение	Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый  ресурс всех благ, существует независимо от воли людей
Степень подвижности	Нельзя физически перенести  в более удобное место. Большая  зависимость цены от местоположения
Длительность  хозяйственного кругооборота	Бесконечное использование  как в общем, так и в частном  случаях
Состояние потребительской  формы в процессе использования	Сохраняется натуральная  форма в течение всего периода использования и неиспользования
Износ в процессе использования	Изнашивается, разрушается, теряет свои полезные свойства
Изменение стоимости  во времени	Потенциально  стоимость не снижается, а повышается из-за растущего ее дефицита, роста инфляции и изменения других воздействующих факторов
Количество	Постоянное
Качество	Определяется  уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, а также рельефом и т.д.
Взаимозаменяемость	Не может  быть заменена никаким другим ресурсом
Оборотоспособность  на рынке	Отдельные виды земли ограничены или исключены из хозяйственного оборота
Возможность сервитута	Иногда есть
Формирование  потребительской стоимости	Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного пользователя, формируется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала
Особый способ распоряжения землей	Регламентируется  законодательством РФ

 

2. Гражданский  кодекс как правовая основа  отношений собственности на объекты  недвижимости

 

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (регистрируются специальными органами юстиции). Эта регистрация действует с 1998 года. Выступает как единственное доказательство прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

Факт регистрации  недвижимости удостоверяется специальной  записью в реестре, а на документах отметкой (штамп, на котором стоит дата).

Экономические отношения участников рынка недвижимости осуществляются в форме письменных договоров.

Договор – это  соглашение 2-х или более сторон (физических или юридических лиц, граждан РФ или иностранных лиц, государственных органов, учреждений) об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Существуют  договорные отношения:

• простые – когда заключается 1 договор между сторонами, но в нескольких экземплярах, чтобы был у всех сторон;
• сложные – когда заключаются несколько договоров с участием 3-х или более сторон (кредитования, ипотека и т. п.). Структура договора может варьироваться в зависимости от условий и целей совершаемой сделки.⁵

ГК РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает: определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав; описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений; нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры

На правовом уровне недвижимость является совокупностью общественных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом собственных интересов и международных норм. Недвижимость можно покупать, продавать, сдавать в аренду, передавать права на владение и пользование другим лицам или предприятиям. Но если частная собственность на недвижимость начинает противоречить общественным интересам, закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями или сооружениями посредством выкупа или продажи с публичных торгов.

Существуют  и иные способы влияния государства  на владение и пользование недвижимостью: строительные ограничения, требования по охране окружающей среды, зонирование территорий, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и т.д.

Слияние в одном  понятии разнокачественных свойств  не позволяет найти единственное и исчерпывающее определение  недвижимости, к тому же пригодное  для практического применения. Поэтому  во всех странах, и в Российской Федерации тоже, сначала определяют перечень предметов (вещей), относящихся к недвижимости.

Так, ст. 130 ГК РФ гласит, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В ст. 132 ГК РФ недвижимостью  признается предприятие в целом  как имущественный комплекс. В составе имущества предприятия наряду с очевидно недвижимым имуществом (здания, сооружения, оборудование и т.п.) имеются денежные средства, дебиторская задолженность, готовая продукция, сырье и другие явно движимые вещи. Когда часть предприятия является объектом продажи, залога, аренды и других сделок, неопределенность отнесения некоторых составляющих имущественного комплекса к движимым и недвижимым объектам может служить и служит источником разногласий между сторонами сделок с недвижимостью.

С недвижимостью связано понятие собственности (рис. 1.2). Термин «собственность» обозначает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица. Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между разными лицами.

Право собственности  определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости как к своей или как к чужой.

Право собственности  на недвижимость включает в себя три  основных полномочия:

• право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

• право пользования служит основанием для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов либо полезных свойств;

• право распоряжения дает собственнику возможность совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно  связаны между собой. Местоположение объектов недвижимости существенно  влияет на их стоимость, доходность, ликвидность, и, таким образом, физические ее свойства определяют экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и др.

Местоположение  недвижимости влияет на правовой режим использования. Например, для земли, находящейся в зонах отдыха, пограничных зонах, зонах, подлежащих застройке государственными дорогами и объектами, и т.п., устанавливается особый правовой режим использования и оборота недвижимости.

 

 

3. Классификация объектов недвижимости

 

Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций  и существенно влияют на их стоимость. Объект недвижимости — это любой  товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения - без утраты его потребительной стоимости.

Предлагаемая  ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному  подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.

На оценку объекта  влияют разнообразные условия и  их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков» квартиры и комнаты:

· помещения  и здания под офисы или магазины;

· пригородные  жилые дома с земельными участками - коттеджи и дачи;

· свободные  земельные участки, предназначенные  под застройку или для других целей в ближайшей перспективе;

· складские  и производственные объекты.

Возможны и  другие подходы к классификации. Для наших целей наиболее значима  классификация недвижимости для  проведения операций с недвижимостью  и оценки ее стоимости. С этой точки  зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Российского Общества Оценщиков для оценки недвижимости.