Экономика недвижимости и сделок с ней

           В качестве сделок признаются  действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.  Цель любой сделки –  приобретение права собственности или права пользования имуществом.

           Сделки могут быть двух- или многосторонними  (договоры)        и односторонними.

          Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с Законом, иными правовыми актами или соглашением сторонне  обходимо и достаточно выражение воли одной стороны.

           Для заключения договора необходимо  выражение согласованной воли  двух сторон  (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

            Сделки  с  недвижимостью   подлежат  нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

           К основным видам сделок с недвижимостью относятся: купля-продажа; мена и обмен; дарение; наследование; рента; ипотека; аренда; лизинг; доверительное управление (траст); взнос в уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО; постоянное пользование; полное хозяйственное ведение и оперативное управление; приватизация.

           По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю,  а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

           По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества,   которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

             Дарение – безвозмездная передача недвижимости собственником другому лицу, к которому переходит право собственности. Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной. В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

           Наследование осуществляется по  закону и по завещанию. 

     Наследование по закону имеет место, когда и поскольку это не определено завещанием. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства,  либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству.

         В случае оформления завещания, последнее должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно Подписано завещателем и нотариально удостоверено.

           Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

       Ипотека –  получение кредита под залог недвижимого имущества.

     Институт  ипотеки предполагает регистрацию  отношений кредитора и

     заемщика  в специальных документах,         имеющих юридическую силу, а также удостоверение прав собственности заемщика на закладываемую недвижимость. Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения объекта недвижимости.

                 Лизинг  –   это долгосрочная  аренда,  иногда на весь срок  службы объекта недвижимости, допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя  (собственника недвижимости).  После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю,               либо продлевает срок договора,  либо же выкупает имущество по остаточной стоимости.

           Действительность сделок с недвижимостью  определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки.

           Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка считается недействительной.

           Сделка считается ничтожной, если: совершена с целью,  заведомо противной основам правопорядка или нравственности; волеизъявление не соответствует подлинной воле; нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации; сторона сделки недееспособна, т.е.  неспособна понимать значение своих действий; сделка юридического лица  выходит за  пределы  его правоспособности.

           Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Сущность  экспертизы местоположения объекта недвижимости

 

     2.1 Основные цели, задачи и аспекты экспертизы местоположения объекта недвижимости 

       Сущностью   экспертизы   местоположения   является   изучение   градостроительной   документации,  относящейся   к   объекту недвижимости, материалов   маркетинговых   и других   исследований и   оформление   заключения   о   соответствии   функционального   назначения  объекта его месторасположению. Способствует ли расположение объекта его хозяйственно-финансовой деятельности , используются ли достоинства месторасположения в полной мере. Вряд ли, например, целесообразно продолжать использование изношенного на 70% одноэтажного одноквартирного дома на центральной улице     города.   Видимо,   значительно      больший   доход     владелец земельного участка мог бы получить, снеся этот объект недвижимости и возведя на его месте доходное офисное  здание.     

       Основные   аспекты   экспертизы   местоположения   объекта недвижимости   приведены в таблице 2.1.1

Таблица 2.1.1 - Аспекты экспертизы местоположения

           Важно  отметить,  что   экспертиза   местоположения объекта недвижимости  целесообразна   и   может   проводиться   на   разных          этапах   жизненного цикла  объекта недвижимости, разумеется,  с разными целями. Так в преднатальном периоде, на   этапе   технико-экономического   обоснования   целесообразности   возведения   объекта,   цель   экспертизы   местоположения может     заключаться       в том,  чтобы   или   подобрать      наилучший участок для предполагаемого объекта,  или наилучшим,  наиболее эффективным,  образом использовать имеющийся участок, т.   е.  подобрать для   его   застройки  объект,  по   своему   функциональному   назначению   лучше   соответствующий   особенностям участка.

           В экономический период целью экспертизы местоположения         может    являться    информационное   обеспечение принятия решения, об изменении функционального назначения существующего         объекта     ввиду   существенного       изменения       общеэкономической   или   маркетинговой   ситуации   в   зоне   место ­ положения.

           Задачи, решаемые в процессе экспертизы местоположения объекта недвижимости, представлены на рисунке 2.1.1 

     

     

     

       
 
 
 
 
 
 

     Рисунок 2.1.1 - Основные   задачи   экспертизы   местоположения объекта недвижимости

4. Выбор местоположения объекта коммерческой недвижимости

 

       Задача выбора местоположения предприятия заключается в нахождении такого местоположения, которое делает возможным реализацию заданной программы производства и продаж. Выбор местоположения предприятия определяется необходимостью экономии ресурсов, возможностью производить на данном месте определенный продукт с меньшими общими затратами, чем в других местах. При этом исследуется влияние логистических затрат на принятие решения в отношении местоположения предприятия. В частности, учитываются затраты на транспортировку, сырье и горючее, рабочую силу, хранение продукции.

     Факторы, влияющие на принятие решения относительно местоположения предприятия:

     1) внутренние - финансовые ограничения  для покрытия затрат, связанных  с выбором местоположения;

     2) внешние - определяются, как правило,  законодательством (предписания в области строительства и в области экологии могут содержать запреты на осуществление промышленного строительства).

     Факторы, учитываемые при определении  местоположения предприятия:

     1) общие - транспортные затраты  и цена(у) рабочей силы;

     2) специальные, важные для предприятий  определенных отраслей промышленности (наличие сырья, воды);

     3) региональные - притягивают предприятия  к определенным регионам (например, месторождения сырья);

     4) факторы сосредоточения - обусловливают  территориальную концентрацию (например, рынки сбыта при высокой плотности населения);

     Факторы выбора местоположения предприятия  с точки зрения снабжения:

     1) земельные участки (структура,  закупочная стоимость или размер  арендной платы);

     2) сырье, вспомогательные и производственные материалы (цены, затраты на транспортировку);

     3) рабочая сила (трудовые ресурсы  в зависимости от численности  населения, уровня жизни в данном  регионе, уровня заработной платы,  квалификации рабочей силы, отношения  к труду); 4)энергия (затраты на энергоснабжение); 5)транспорт (инфраструктура транспорта, например наличие автомобильных дорог, близость аэропортов, затраты на транспорт).

     Факторы выбора местоположения предприятия  с точки зрения сбыта:

     1) потенциал сбыта (структура населения, покупательная способность, конкуренция, особый престиж продукта в районе производства);

     2) транспорт (транспортные пути); 3)контакты, способствующие реализации (ярмарки,  рекламные агентства).

     Факторы выбора местоположения предприятия, определяемые государством:

     1) налоги (ставка налога, налоговые  льготы для определенных регионов);

     2) законодательство, регулирующее пересечение  границ (таможенные правила, внешнеторговые  законы);

     3) экономическая система (законодательство  в области бизнеса, регулирующее  конкуренцию, право принимать участие в делах предприятия), а также риски, связанные с политической нестабильностью (например, ограничения в движении капитала, экспроприация);

     4) мероприятия в области охраны  внешней среды (снижение уровня  загрязнения внешней среды);

     5) государственная помощь (программы  содействия регионам со слаборазвитой  экономической структурой, помощь  в основании частных предприятий,  содействие научно-исследовательским  работам и опытно-конструкторским  разработкам).

5. Анализ местоположения объекта жилой недвижимости