Экономика недвижимости и сделок с ней

     СОДЕРЖАНИЕ 

     ВВЕДЕНИЕ

1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ И СДЕЛОК С НЕЙ………………………………..
2. Сущность экспертизы местоположения объекта недвижимости………………………………………….
1. Основные цели, задачи и аспекты экспертизы местоположения объекта недвижимости…………………………………
2. Выбор местоположения объекта коммерческой недвижимости…….
3. Анализ местоположения объекта жилой недвижимости………….

   ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………

   СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ВВЕДЕНИЕ 

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

     Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое  значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

     Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

     В последнее время все большую  актуальность в сфере недвижимости приобретает сервейинг. Это связано  с неоспоримостью того факта, что  наиболее качественно и эффективно управлять недвижимостью можно  лишь при наличии профессионального  опыта и знаний в этой области.

     Учет  особенностей отдельных объектов или  конкретных сделок с ними представляет собой самостоятельную задачу, которая  должна решаться до проведения процесса оценки. Как правило, из-за неполноты  информации об объекте оценки и невозможности проведения в отведенных рамках подробного исследования, оценщик рассматривает типичные условия сделок и типичные свойства объекта оценки с целью получения агрегированных показателей его стоимости. Кроме того, в большинстве случаев эксперт-оценщик не имеет специального образования, требуемого для определения особенностей объекта, если они не связанны с его экономическими свойствами. В связи с этим важную роль в получении результирующих стоимостных показателей играют данные, получаемые в результате экспертизы объектов, проводимой специалистами в соответствующих областях знаний.

     Так как сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время.

     Целями  написания реферата являются:

- описание понятия и сущности правовых основ экономики недвижимости и сделок с ней;

- определение  задач, целей и аспектов проведение экспертизы местоположения объекта недвижимости;

- выбор  местоположения предприятия для  эффективной реализации деятельности;

 - проведение анализа местоположения жилой недвижимости.

     Основной  задачей реферата – это проведение экспертизы местоположения для нахождения оптимального решения по месту расположения объекта недвижимости для реализации своих целей с наименьшими затратами.

     Объектом  исследования являются объекты недвижимости, находящиеся в г. Кисловодске.  
 
 
 
 

1. ПРАВОВЫЕ  ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ И СДЕЛОК С НЕЙ

 

     Характерной чертой рыночных отношений в сфере  недвижимости являются наличие специальной  нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более  значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

     Законодательство  в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных  правовых актов, посредством которых  государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

     Систему законодательства образуют различные  законы, а также иные нормативные  правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости.

     Источники права подразделяются на две основные группы:

     - федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

     - законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

     Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству. Так, по Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ.

     Исходя  из этого, жилищные отношения могут  регулироваться как актами РФ, так  и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между  РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.

     Причем  законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить  федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

     Жилищный  кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые  согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

       Исходя из конституционных положений,  законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.

     В то же время законодательство в сфере  недвижимости невозможно рассматривать  как систему только одних законов  в узком смысле, в состав указанного законодательства должны включаться и  другие нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и «принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации».

     В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти — правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

     ГК  содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ).

     Согласно  ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим  ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

     Вторая  часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем  жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах. Вместе с тем в ГК РФ прямо признается существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой упоминается отдельно гражданское законодательство (п. «о» ст. 71) и жилищное законодательство (п. «к» ст. 72).

     Из  этого следует, что гражданское  законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так  и нежилыми помещениями.

     В ГК РФ (ст. 3) понятие «гражданское законодательство» используется в узком смысле — имеются в виду только федеральные законы. Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон является важнейшим политико-правовым актом, призванным обозначить основные направления жилищной политики. Этот Закон определяет наиболее важные, общие начала правового регулирования разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые подлежат конкретизации в нормах и актах жилищного, а также земельного, гражданского, административного и иного законодательства.

     Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

     Законом также расширены возможности развития частной собственности в жилищной сфере, установлено право частной собственности на недвижимость или ее часть, а также предусмотрены возможности для развития долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного строительства. В Закон включена ст. 19 «Приобретение гражданами жилья в частную собственность», в соответствии с которой граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости многими способами.

     Предусмотрена также возможность перехода объектов жилищной сферы из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Последнее обстоятельство является важным компонентом в системе реализации конституционного права на жилище, расширяя права собственников жилых домов и жилых помещений.

     Особое  место занимает Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в  РСФСР» от 4 июля 1991 г. Закон устанавливает  основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

     Вступление  граждан в права собственности  на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать  со своей недвижимостью на рынке  жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.

     Одним из наиболее важных федеральных законов, принятых за последнее время, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, принятый Государственной Думой РФ 17 июня 1997 г. и одобренный Советом Федерации 3 июля 1997 г.

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  является обязательной для всех субъектов, действующих на рынке недвижимости, и проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

     Жилищное  право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений (ст. 2 ЖК РФ). В преамбуле Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также говорится, что закон устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений.

     Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

     Комплексный характер жилищного права заключается  в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы — административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.