Экономическая оценка рыночной стоимости недвижимости

На заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке – документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Итак, проведение оценки включает в  себя несколько этапов:

– установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; 
– анализ рынка, к которому относится объект оценки; 
– выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов; 
– обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 
– составление и передача заказчику отчета об оценке.

 

Подходы к оценке:

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным. 
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к  аналогу:

-  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; 
-  сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

-  изучение рынка; 
-  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; 
-  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; 
-  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; 
-  установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок  производится на основе логического  анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение  поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3.Статическиобоснован.  
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1.Различия продаж.  
2.Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4.Зависимость от активности рынка. 
5.Зависимость от стабильности рынка.  
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются  затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит  принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

-уровень заработной платы; 
- величина накладных расходов; 
- затраты на оборудование; 
- нормы прибыли строителей в данном регионе; 
- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

-  расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з); 
-  расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс); 
-  расчет накопленного износа (И_н): 
-    физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
-    функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
-    внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов; 
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С_нс-С_и; 
- определение итоговой стоимости недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее  эффективного земельного участка; 
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; 
- оценка общественно-государственных и специальных объектов; 
-оценка объектов на малоактивных рынках; 
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета  стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов  от недвижимости в текущую стоимость  осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости, 

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, 

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма  дохода, отражающая взаимосвязь между  доходом и стоимостью объекта  оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация; 
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают  две величины: годовой доход и  ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в  результате анализа доходов в  течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

 

Этапы доходного подхода:

1.     Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 
2.     Расчет действительного валового дохода. 
3.     Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-условно-постоянные; 
-условно-переменные(эксплуатационные); 
- резервы.

4.    Определение величины чистого операционного дохода. 
5.     Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

по расчетным моделям. 

2.Оценка рыночной стоимости квартиры

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Объектом оценки является 1-но комнатная  квартира, расположенная по адресу: Россия, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Пархоменко, д. 6 кв. 17.

Подробное описание оцениваемой квартиры представлено в таблице №3.

Окружением объекта оценки являются жилые дома, дет. сады, средние школы. В непосредственной близости расположены парк « Монумент славы», парк культуры и отдыха «имени Кирова». Ближайшая остановка общественного транспорта «Монумент славы», «Пл. Станиславского». В 100 м от дома расположена Городская поликлиника №26.

 

                         Описание объекта оценки

 

Наименование показателя	Значение
Объект оценки	Квартира
Кадастровый номер	54:35:051905:40:01:12
Адрес местоположения	Россия, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Пархоменко, д. 6
Количество комнат	1
Этаж/этажность дома/материал стен	12 14 кирпич на монолитном каркасе
Площадь общая/жилая/кухни, кв.м.	42/20/11
Планировка сан. узла	Совмещенный
Наличие балкона, лоджии	1 балкон
Износ	24%
Перекрытия	Железобетонные
Внутренняя отделка	«Простая»
Наличие телефона	Нет данных
Системы инженерного обеспечения	Водопровод (холодная, горячая вода), отопление (центральное), электроснабжение, канализация.
Общее состояние	хорошее

 

 

 

 

 

 

 

Интенсивность относительной важности	Определение
0%	Равная важность
от 1 до 5%	Низкое превосходство одного над  другим
от 5 до 10%	Существенное или сильное превосходство  одного над другим

 

Аналоги объекта оценки

Характеристики	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Назначение	1-но комнатная квартира	1-но комнатная квартира	1-но комнатная квартира	1-но комнатная квартира
Цена  продаж, руб.	950000	900000	900000	850000
Общая площадь, кв.м.	42	44.5	43	35
Жилая площадь, кв.м	20	19.5	22	17
Площадь кухни, кв.м.	11	11	10	9
Цена1 кв.м., руб	22619	20224	20930	24285
Дата предложения	25.11.2013	15.10.2013	17.10.2013	20.11.2013
Имущественное право	В собственности	В собственности	В собственности	В собственности
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Местоположение	Ленинский р-он	Ленинский р-он	Ленинский р-он	Ленинский р-он
Улица	ул. Пархоменко	Ул. Пархоменко	Ул. Пархоменко	Ул. Пархоменко
Общее состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Этаж	12	11	12	8
Этажность дома	14	14	14	17
Материал стен дома	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Планировка комнат	Изолированные	Изолированные	Изолированные	Изолированные
Планировка сан. узла	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный
Наличие балкона, лоджии	Балкон	Лоджия	Балкон	Лоджия