История развития оценочной деятельности в России

В целях саморегулирования оценочной  деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации. Поэтому дополнительно  к государственному регулированию  регулирование оценочной деятельности осуществляется такими саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.

Саморегулируемые организации  оценщиков могут выполнять следующие  функции:

- защищать интересы оценщиков;

- содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

- содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

- разрабатывать собственные стандарты оценки;

- разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Помимо Федерального закона “Об  оценочной деятельности в Российской Федерации” и стандартами Российского  общества оценщиков на территории субъектов  Федерации действуют местные  подзаконные акты по оценке, согласованные  с Федеральным законом. Так, например, в Москве действует Закон г. Москвы от 11.02.98 г. № 3 “Об оценочной деятельности в городе Москве”. Европейской группы ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 200), в связи, с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.

Для обеспечения единого правового  и методологического пространства на всей территории Российской Федерации  нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие  оценочную деятельность, должны проходить  согласование в Мингосимуществе  России.

18 января 2002 года Государственная  дума 334 голосами приняла в первом  чтении законопроект об изменениях  и дополнениях в закон "Об  оценочной деятельности в Российской  Федерации" в части приведения  этого закона в соответствие с иными законами РФ.

            Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Законодательство, регулирующее оценочную  деятельность в Российской Федерации, основывается на этом Федеральном законе, принимаемых в соответствии с  ним федеральных законов и  иных нормативных правовых актов  Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Федеральный закон № 135-ФЗ “Об оценочной  деятельности в Российской Федерации” был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Этот Федеральный закон  определяет правовые основы регулирования  оценочной деятельности в отношении  объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим  лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

 

Российские стандарты оценки.

“Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной  деятельности” были утверждены 6 июля 2001г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки (по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности), видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации (Минимущество России).

Требования Стандартов являются обязательными  к применению субъектами оценочной  деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а  также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении  отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность  отчета об оценке как документа, содержащего  сведения доказательственного значения.

В Стандарте оценки дается определение  основных видов стоимости объекта  оценки, подходов к оценке и методов  оценки. Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандарте  дается определение видов стоимости, отличных от рыночной. К таким видам относятся:

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров;

- стоимость замещения объекта оценки;

- стоимость воспроизводства объекта оценки;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании;

- инвестиционная стоимость объекта оценки;

- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

- ликвидационная стоимость объекта оценки;

- утилизационная стоимость объекта оценки;

- специальная стоимость объекта оценки.

В Стандарте дается определение  трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при  проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте  как способ расчета стоимости  объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта  оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости  объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено  иное.

Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы  проведения оценки, порядок сбора  и обработки информации.

Оценка объекта оценки может  проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке. Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок.

 

2 Оценочная деятельность в Российской Федерации

          2.1 Методическая база оценки

 

Стандарты оценки, обязательные к  применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства  Российской Федерации N 519 6 июля 2001г., являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки и также при проведении оценки.

При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения  уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик  обязан использовать вид стоимости  объекта оценки, указанный в соответствующем  определении или решении. При  составлении отчета об оценке оценщик  обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как  документа, содержащего сведения доказательственного  значения.

Стандарты оценки определяют виды стоимости  объекта оценки, подходы к оценке и методы оценки.

Рыночная стоимость объекта  оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

1) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

2) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

3) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

4) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

5) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

6) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

7) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

8) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

9) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Подходы к оценке:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценка во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием  класса собственников встает проблема ее эффективного использования и  соответственно возникает потребность  в услугах оценщика.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны  с оценкой стоимости. Она имеет  большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении  обоснованной цены сделки, для кредитора  – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой  компании – при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться  ее оценка, чтобы оспорить предложение  правительства о “справедливой  компенсации”.

При заключении арендного договора с включением положения о повышении  уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и т.д.

Потребность в оценке стоимости  может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация  владеют каким-либо имуществом, находящимся  в собственности государства  или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также  при выкупе либо другом изъятии имущества  у собственников для государственных  или муниципальных нужд. Например, если частный гараж стоит на месте  планируемого проведения очередного автомобильного кольца, и его владельцу предлагают освободить место для будущей  дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым  оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия неденежного  вклада, превышающего 200 минимальных  оплат труда, необходима его рыночная оценка.

Наиболее часто независимый  оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятия. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств – кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой  стоимости является рыночная стоимость  объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное  учреждение, обеспечивающая себя возможностью возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размера кредита.

Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как  требуется определить страховую  стоимость этого имущества или  оспорить сумму, в которую страховая  компания оценила ущерб.