Ипотечное кредитование в РК

Так, внедрение  данных схем строительства жилья  в городе Астане строительной компанией  ТОО "ASI" началось в ноябре 2010 года. При этом планировалось строительство и реализация 2 346 квартир на сумму 30,2 млрд. тенге. По состоянию на 1 февраля 2011 года количество продаж составило 1 088 квартир с объёмом денежных обязательств покупателей 11 млрд. 900 млн. тенге. Из них по системе беспроцентной рассрочки на 10 лет (Депозитно-накопительная система) реализовано 965 квартир на сумму 10 млрд. 500 млн. тенге, что обеспечивает поступление денежных средств застройщику по 1,05 млрд. тенге в год. По системе жилстройсбережений реализовано 123 квартиры на сумму 2,2 млрд. тенге, что гарантирует застройщику поступление данной суммы не позднее 5,5 лет в результате получения доступа покупателя к жилищному займу.

При этом покупателями квартир являются:

1) 56,2% - работники  среднего звена управления государственных и бизнес структур;

2) 29,1% - рабочие;

3) 2,2% - учащиеся  высших учебных заведений;

4) 6,1% - индивидуальные  предприниматели.

При этом возрастной уровень покупателей следующий: 1) до 29 лет – 51%; 2) 30 – 39 лет – 25%; 3) 40 – 49 лет - 15%; 4) свыше 50 лет – 9%.

Расширение  применения данных схем окажет значительное влияние на усиление темпов строительства  коммерческого жилья в объеме не менее 2 млн. кв. метров.

Еще одной возможностью для роста строительства жилья  является наличие в залогах банков второго уровня земельных участков для строительства, находящихся в районах застройки и имеющих перспективу быть вовлеченными в строительство в случае наличия инфраструктуры. Если задействовать и раскрыть данный потенциал, можно дать толчок для дальнейшего развития жилищного строительства. При этом государство не должно являться активным участником рынка или подменять его. Мировой опыт свидетельствует о том, что его роль должна заключаться в регулировании рынка, а непосредственное участие ограничивается решением проблем социально-защищаемых слоев населения, строительством инженерно-коммуникационной инфраструктуры.

Также, необходимо отметить, что в докризисный период, в структуре вводимого жилья  по всем источникам финансирования, государственное  жилье занимало порядка 13%, частные застройщики – 27% и индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС) – 60%. Эти пропорции целесообразно сохранить. Кроме этого, государством для поддержки долевого строительства было выделено 433,513 млрд. тенге, в том числе:

- из республиканского бюджета и резерва Правительства 263,513 млрд. тенге;

- из Национального  фонда - 170 млрд. тенге;

Средства из республиканского бюджета и резерва  Правительства в сумме 263,513 млрд. тенге распределены по регионам следующим  образом:

- акимату г.  Астаны – 138,99 млрд. тенге;

- акимату г.  Алматы – 77,257 млрд. тенге;

- акимату Алматинской  области – 17,266 млрд. тенге;

- Фонду стрессовых  активов 30 млрд. тенге.

В результате принятых мер, с сентября 2007 года по январь 2012 года из 450 жилых комплексов с 62 тысячами дольщиками были решены проблемы более 54 тысяч дольщиков на 397 объектах.

В то же время, влияние  мирового финансового кризиса существенно  отразилось также на секторе индивидуального  жилищного строительства (ИЖС), доля которого в общем объеме жилищного строительства в 2010 году снизилась до 47%, хотя ранее достигала 58-60%.

На развитие инженерной инфраструктуры в районах  жилищной застройки в рамках Программы по развитию строительной индустрии и производства строительных материалов Республики Казахстан на 2010-2014 годы, в 2011-2012 годах акиматам предусмотрено по 10 млрд. тенге, в том числе на районы ИЖС. Вместе с тем, в предыдущие годы ежегодно выделялось по 30 млрд. тенге, из них порядка 10-15 млрд. тенге на районы ИЖС. Поэтому, недостаточность финансирования строительства инженерных сетей в районах ИЖС на сегодня может являться сдерживающим фактором.

Кроме этого, сдерживающими  факторами развития ИЖС могут  быть:

- невозможность  получения кредитных средств  на строительство своего дома;

- недостаток доступных строительных материалов.

ИЖС и строительство  жилья за счет бюджетных средств  располагают значительным антикризисным  потенциалом, который при минимальных  финансовых и материальных затратах может ощутимо повлиять не только на сохранение достигнутых объемов ввода нового жилищного фонда, но и смягчить влияние кризиса для тысяч казахстанцев. Анализ зарубежного опыта показывает, что в разных странах оказывается поддержка отрасли жилищного строительства. Усилия руководства большинства стран в аналогичной ситуации были направлены на поддержку финансовых институтов, осуществлявших финансирование строительства и покупки жилья.

Так, в США  была оказана финансовая поддержка  ипотечным агентствам Fannie Mae, Freddie Mac и Indy Mac, а также проведен выкуп  и реструктуризация ипотечных кредитов. Общий объем вложений со стороны государства составил более 1,5 трлн. долларов США. В странах Евросоюза были рекапитализированы ипотечные банки (например, Hypo Real Estate и Fоrtis). Китай в рамках антикризисных программ уменьшил ставки на землю, ипотечные кредиты. Индия оказала помощь девелоперам в реструктуризации банковских кредитов и частичном снятии запретов на иностранные инвестиции.

В Сингапуре  развитие системы ипотечного кредитования с использованием пенсионных накоплений позволило увеличить процент владения жильем более, чем в 3 раза – с 27% в 1970 году до 91% в настоящее время. Жилищное строительство в Сингапуре осуществляется специально созданной государственной организацией. Если в начале развития жилищного строительства в Сингапуре строили дешевое и малогабаритное жилье, то сейчас параметры государственного жилья значительно улучшились. В Японии также существует специальная государственная организация, предоставляющая ипотечные кредиты с субсидированием процентной ставки. Доля ипотечных кредитов, профинансированных государством Японии, составляет приблизительно 30%.

В Российской Федерации, с 2010 года Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК) разработало и  запустило программу "Стимул", которая уже по результатам нескольких месяцев показывает положительные изменения в сфере строительства и ипотечного кредитования. Российская программа направлена на стимулирование кредитования застройщиков доступного жилья и заемщиков для приобретения нового доступного жилья. Программа "Стимул" направлена на увеличение объемов кредитования строительных проектов через целевое финансирование банков. На реализацию программы выделено 40 млрд. руб., что позволит кредитным организациям профинансировать строительство порядка двух млн. кв. м жилья эконом класса. Основная задача программы - снизить риски сторон и предоставить ряд гарантий, которые способствуют возобновлению кредитования строительной отрасли.

В рамках программы  банки получают гарантию доступа  к финансовым ресурсам АИЖК на фиксированных условиях: в течение периода кредитования строительного проекта (два года) банк может воспользоваться целевым займом агентства по фиксированным параметрам - 8%. В то же время банк может финансировать строительство из собственных средств или других источников. Таким образом, банк получает своеобразную "подушку безопасности", исключающую риск недофинансирования. Кроме того, АИЖК обязуется рефинансировать ипотечные кредиты, выданные банком гражданам в рамках проекта, что дает банку возможность кредитовать физических лиц, приобретающих квартиры в строящихся домах.

В силу того, что  программа "Стимул" только набирает обороты, эксперты пока не берутся давать оценку объемам строительства, которые  реально может "простимулировать" федеральная программа. Однако практически все эксперты сходятся во мнении, что АИЖК "расшевелило" рынок. Отношение банков к программе весьма позитивное, и кредитование в части строительства доступного жилья является, по мнению банкиров, одним из перспективных направлений кредитования, тем более что сегодня оно активно поддерживается государством. Как видно из мирового опыта, без государственного участия, как в строительной, так и в ипотечной системе будет сложно говорить об их восстановлении.

В Казахстане имеются  реальные предпосылки для динамичного развития отрасли жилищного строительства с использованием опыта антикризисных мер и позитивного мирового опыта. Для этого необходимо продолжить бюджетное финансирование развития инженерно-коммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки (в том числе ИЖС), строительство кредитного и государственного арендного жилья, а также фондирование БВУ для дальнейшего финансирования жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Поэтому следует  продолжить меры государственной поддержки жилищного строительства. При этом надо сохранить объемы ввода государственного жилья, шире использовать потенциал системы жилищных строительных сбережений, продолжить строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры, а также стимулировать привлечение частных инвестиций в жилищное строительство.

Один из рисков ипотечного кредитования - низкая платежеспособность заемщика. Зачастую люди берут кредит, действуя по принципу: главное ввязаться, а там "война план покажет". Такая тактика допустима в  периоды высокого экономического роста, когда зарплаты растут адекватно росту стоимости недвижимости. Причем в краткосрочной перспективе. Но этой прямо пропорциональной зависимости не наблюдалось на нашем рынке изначально. И даже упрощенный расчет показывает высокую вероятность дефолта заемщика, переоценившего свои финансовые - настоящие и потенциальные - возможности. К примеру, жилье стоит 220 тысяч долларов. Средний суммарный заработок семьи - тысяча долларов. И если был сделан первоначальный 10-процентный взнос, то для того, чтобы погасить остаток (даже без процентов), оплачивая тысячу долларов в месяц (все, что заработано), понадобится почти 200 месяцев. Конечно, семья имеет перспективы повышения ее благосостояния. Однако этот потенциал роста доходов неадекватен рискам. Хотя бы потому, что, не видя динамики платежей, кредитной истории, банк изначально не может оценить возможности клиента. Поэтому не случайно эксперты в один голос говорят, что ипотека - замечательный рыночный продукт - рассчитана на обеспеченных людей. И это не приговор для людей, имеющих невысокие, но стабильные доходы. Поэтому важно помнить, что в стране уже сложилась многоуровневая система решения квартирного вопроса - с учетом возможностей всех слоев населения. Людям с устойчивым семейным бюджетом менее тысячи долларов (в эквиваленте) рекомендована система жилстройсбережений.

Она, изначально ориентированная на средний класс, учит правильно оценивать свои возможности  и своевременно отвечать по своим  обязательствам. И эта способность  и дисциплинированность очень хорошо проверяются на стадии накопления. Понятно, что для накопления требуемой суммы необходимо время: при классической схеме кредитования "50 х 50" человек накапливает сумму, равную будущему займу. И здесь речь идет о периоде от трех до пятнадцати лет. Но система так построена, что позволяет корректировать соглашение о жилстройсбережениях. То есть договорную сумму можно изменить по взаимному соглашению в сторону повышения или понижения в зависимости от сложившейся ситуации. После принятия изменений в Закон "О жилстройсбережениях" система стала еще более гибкой в вопросах накопления: отменено понятие графика накопления, и человек может сам определять, как, когда и какими долями ему вносить платежи, чтобы ускорить получение кредита.

Основные предпосылки  для развития ипотечного кредитования в Казахстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение  структуры банковских операций. Как  показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Ипотечное кредитование способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. Для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом. Итак, можно предложить следующие варианты решения проблем в сфере ипотечного кредитования, представленные на рисунке 4.

 

 

    Примечание  – составлена автором по данным  НБРК

 

Рисунок 4. Способы решения основных проблем в сфере ипотечного кредитования

 

Таким образом, можно сделать следующие выводы. С расширением ипотечных предложений  появилась насущная потребность  в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

          Анализируя данную работу, можно  сделать следующие выводы: