Инвестиционный проект

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Экономический факультет

Кафедра экономической кибернетики

Инвестиционный  проект

 

 

 

 

1. Цель и содержание проекта

 

В данной работе рассматривается проект открытия ресторана скандинавской кухни в центре города Санкт-Петербурга. Срок проекта 8 лет. В рамках данного проекта приобретается помещение в центре города площадью 200 кв.м., где будут располагаться 80 посадочных мест. Инвестор располагает собственным капиталом в размере 10 млн. рублей.

Инвестором приобретается помещение, в котором есть все необходимые условия для организации бизнеса, то есть в нем есть электроснабжение, газоснабжение и водоснабжение, но помещение требует косметического ремонта для создания индивидуального стиля ресторана.

В данном проекте описываются предполагаемые затраты и рассчитываются денежные потоки, на основании которых будет  сделан вывод о целесообразности вложений в данное предприятие.

2. Обоснование денежных потоков  инвестиционного проекта

Общие инвестиционные расходы

 

Для организации бизнеса  необходимо совершить некоторые  инвестиционные расходы, который приведены  в таблицах далее.

Рассчитаем общие  инвестиционные расходы для открытия бизнеса.

 

Таблица 1 Общие  инвестиционные расходы

 

Наименование расхода	Количество (шт)	Стоимость 1 ед	Итого:
Столы деревянные  для 2х персон	20	5 000,00 руб.	100 000,00 руб.
Столы деревянные для 4х персон	10	12 000,00 руб.	120 000,00 руб.
Кресла кожаные	40	8 000,00 руб.	320 000,00 руб.
Диваны кожаные	15	20 000,00 руб.	300 000,00 руб.
Стулья кованые	10	5 000,00 руб.	50 000,00 руб.
Наборы столовой посуды	50	700,00 руб.	35 000,00 руб.
Чайные и кофейные наборы	100	1 200,00 руб.	120 000,00 руб.
Меню	90	400,00 руб.	36 000,00 руб.
Кухонное оборудование	-	100 000,00 руб.	100 000,00 руб.
индивидуализация помещения	-	200 000,00 руб.	200 000,00 руб.
Расходы на ремонт	-	400 000,00 руб.	400 000,00 руб.
Покупка помещения	-	14 000 000,00 руб.	14 000 000,00 руб.
Регистрация	-	5 000,00 руб.	5 000,00 руб.
Получение документации	-	40 000,00 руб.	40 000,00 руб.
Итого:	-	-	15 826 000,00 руб.

 

Цены, предполагаемые объемы продаж, расходы, связанные с осуществлением проекта

 

Рассчитаем среднее потребление каждого посетителя.

В расчетах исходим из предпосылки, что  средний счет в данном ресторане составит 2200 рублей, с учетом приобретения напитков. Для проведения расчетов предположим, что в первый год переменные затраты на одного посетителя составляют 1500 рублей. Затраты для каждого периода рассчитаны с учетом инфляции 8%.

 

Таблица 2. Средние затраты на одного человека в день

Год	Средние затраты
1	1 500,00 руб.
2	1 620,00 руб.
3	1 749,60 руб.
4	1 889,57 руб.
5	2 040,73 руб.
6	2 203,99 руб.
7	2 380,31 руб.
8	2 570,74 руб.

 

В первом периоде средняя посещаемость составит 100 человек в день. Мы считаем, что реклама данного заведения привлекает дополнительно по 5% посетителей ежегодно. Таким образом переменные затраты в год (330 дней с учетом выходных и праздничных дней) составят:

 

Таблица 3 Переменные затраты в  год по проекту

Год	Переменные затраты
1	49 500 000,00 руб.
2	56 133 000,00 руб.
3	60 623 640,00 руб.
4	65 473 531,20 руб.
5	70 711 413,70 руб.
6	76 368 326,79 руб.
7	82 477 792,94 руб.
8	89 076 016,37 руб.

 

 

 

Перечислим  постоянные затраты в месяц с  учетов всех налогов:

 

1. Затраты на заработную плату персонала

Персонал	Количество сотрудников	Заработная плата на одного сотрудника	Итого:
уборщики, мойщики	4	17 000,00 руб.	816 000,00 руб.
официанты	6	20 000,00 руб.	1 440 000,00 руб.
менеджер и управляющий	1	30 000,00 руб.	360 000,00 руб.
шеф-повар	1	70 000,00 руб.	840 000,00 руб.
повара	3	40 000,00 руб.	1 440 000,00 руб.
бухгалтер	1	50 000,00 руб.	600 000,00 руб.
Всего:			5 496 000,00 руб.

 

2. Другие  постоянные затраты

Вид затрат	База	Ставка	Сумма
Электроэнергия	5000 Квт	59,59 руб. /Квт	297 950,00 руб.
Водоснабжение	30000 M^3	12,00 руб./М^3	360 000,00 руб.
Налог на имущество	14 000 000,00 руб.	0,022	308 000,00 руб.
Социальное страхование	5 496 000,00 руб.	0,34	1 868 640,00 руб.
Сумма постоянных затрат:			8 330 590,00 руб.

 

3. Затраты на рекламу  1 000 000 рублей

 

Итого получаем 9 330 590,00 руб. Постоянных затрат в 1ый год. Рассчитаем постоянные затраты на 8 лет с учетом инфляции 8%. Затраты на рекламу не подвергаются влиянию инфляции, так как заключены долгосрочные контракты на 8 лет.

 

Таблица 4. Постоянные затраты по годам реализации проекта

Год	Постоянные затраты
1	9 330 590,00 руб.
2	9 997 037,20 руб.
3	11 796 800,18 руб.
4	13 740 544,19 руб.
5	15 839 787,73 руб.
6	18 106 970,74 руб.
7	20 555 528,40 руб.
8	23 199 970,67 руб.

 Для реализации инвестиционного проекта необходимо взять кредит в размере 15 826 000 – 10 000 000 = 5 826 000

 

Условия финансирования проекта

 

Сумма собственного авансированного  капитала составляет 10 000 000 руб. Расходы, которые необходимо произвести до начала реализации инвестиционного проекта, составляют 15 826 000 руб. Размер необходимого кредита равен сумме совокупных расходов за вычетом имеющегося капитала, что составляет 5 826 000 руб. Существуют различные схемы привлечения кредита, их и необходимо сравнить. В рассмотрение включены следующие три схемы расчета кредита: схема с равномерными выплатами, схема потребительского кредита (уплаченная величина основного долга постоянна), общая схема (методом поиска решений находятся конкретные числа в Excel). Кредит берется на 8 лет под 17% годовых под залог имущества (недостроенной базы отдыха).

После проведения всех необходимых  расчетов, то получаем, что для каждой из схем общие суммы возврата кредита  будут следующие:

 

Схема с равномерными платежами	11 078 250,47 руб.
Схема потребительского кредита	10 282 890,00 руб.
Общая схема	10 247 481,28 руб.

 

Таким образом, самая выгодная для  инвестора это схема с равномерными платежами, если сравнивать по общей сумме выплат.

 

 

3. Анализ финансовых результатов инвестиционного проекта 
Обоснование ставки расчетного процента

 

Ставка расчетного процента – такая  ставка, по которой будут дисконтироваться денежные потоки. Она должна отражать альтернативную доходность инвестора  и его взгляд на различные составляющие риска, которые будут включены в  расчет ставки. Расчет будет произведен кумулятивным методом.

 

Без рисковая ставка по облигациям	5%
Премия за риск инвестирования в проект	4%
Премия за риск рентабельности предприятия и прогнозируемости его доходов	4%
Премии за риск качества управления	3%
Прочие риски	3%
Итого:	20%

 

Таким образом ставка дисконтирования составит 20%

Расчеты основных показателей инвестиционного  проекта.

  Рассмотрим  значения NPV, IRR, IP и срока окупаемости для денежного потока

 

Амортизация	Кредитная схема	NPV	IRR	PI	Срок окупаемости
Равномерная  амортизация	кр№1	36 443 092,64	74%	3,64	1 год	27	дней
	кр№2	47 127 981,56	91%	4,71	1 год	187	дней
	кр№3	46 038 048,92	87%	4,60	1 год	149	дней
Ускоренная амортизация	кр№1	36 246 038,09	73%	3,62	1 год	16	дней
	кр№2	46 930 927,01	90%	4,69	1 год	179	дней
	кр№3	45 840 994,38	86%	4,58	1 год	141	день

 

На основе полученных показателей  инвестиционного проекта можно  сделать вывод, что по рассматриваемому денежному потоку из возникших шести  вариантов следует выбрать третий, основывающийся на равномерной амортизации  и второй кредитной схеме. Все  показатели (NPV, IRR,IP, срок окупаемости) для этого варианта являются наилучшими в сравнении с другими.

Таким образом, проведя сравнительный  анализ для полученных вариантов  и остановив свой выбор на втором варианте, можно посмотреть зависимость  NPV от ставки дисконтирования, а также провести анализ чувствительности: однофакторный – в зависимости от изменения цены и двухфакторный – в зависимости от изменения цены и спроса.

 

Анализ чувствительности чистой настоящей  стоимости проекта

 

Рассмотрим однофакторный анализ чувствительности показателя NPV от ставки процента.

Однофакторный анализ чувствительности

i	0,20	0,25	0,30	0,35	0,40	0,45	0,50	0,55
NPV	138451433,70	115965981,75	98322851,48	84255789,38	72874445,40	63541781,82	55794563,94	49290823,84
i	0,60	0,65	0,70	0,75	0,80	0,85	0,90	0,95
NPV	43774539,25	39051498,49	34972556,66	31421852,96	28308407,57	25560052,61	23118996,70	20938546,73

 

График зависимости NPV от ставки процента:

 

График NPV лежит в положительной области, что говорит о том, что изменение ставки процента не сильно влияет на привлекательность проекта. Проект остается прибыльным.

Проведем двухфакторный анализ чувствительности показателя NPV от изменения цены и ставки процента.

Двухфакторный анализ чувствительности

		Изменение цены
	i	5%	0%	-5%	-10%	-15%	-20%	-25%
Изменение ставки процента	0,8	33690809,67	28308407,57	22926005,46	17543603,36	12161201,26	6778799,15	1396397,05
	0,85	30606174,66	20513930,56	20513930,56	15467808,51	10421686,46	5375564,41	329442,36
	0,9	27866546,59	18371446,81	18371446,81	13623896,91	8876347,02	4128797,13	-618752,77
	0,95	25419489,89	16457603,57	16457603,57	11976660,42	7495717,26	3014774,10	-1466169,05
	1	23222284,09	14739034,20	14739034,20	10497409,26	6255784,31	2014159,37	-2227465,58
	1,05	21239848,52	13188336,43	13188336,43	9162580,39	5136824,34	1111068,30	-2914687,75
	1,1	19443161,51	11782838,72	11782838,72	7952677,33	4122515,93	292354,54	-3537806,86
	1,15	17808045,56	10503652,06	10503652,06	6851455,31	3199258,57	-452938,18	-4105134,93
	1,2	16314225,67	9334934,95	9334934,95	5845289,59	2355644,22	-1134001,14	-4623646,50
	1,25	14944593,51	8263318,95	8263318,95	4922681,66	1582044,38	-1758592,90	-5099230,18
	1,3	13684627,91	7277456,32	7277456,32	4073870,52	870284,72	-2333301,08	-5536886,88
	1,35	12521935,22	6367661,11	6367661,11	3290524,06	213387,01	-2863750,05	-5940887,10
	1,4	11445882,05	5525622,46	5525622,46	2565492,67	-394637,12	-3354766,92	-6314896,71
	1,45	10447300,07	4744174,01	4744174,01	1892610,98	-958952,04	-3810515,07	-6662078,10
	1,5	9518246,94	4017107,27	4017107,27	1266537,44	-1484032,39	-4234602,23	-6985172,06