Информационное обеспечение оценки городских земель и функционирование рынка прав на землю

Существенно продвинул Гражданский  кодекс РФ и отношения по формированию земельного рынка. Основываясь на конституционном  положении о праве свободно осуществлять владение, пользование и распоряжение этой собственностью, Гражданский кодекс РФ в ст. 129 установил, что земля  приравнивается к недвижимости и  земельный оборот регулируется нормами  гражданского права". Эта статья устанавливает также, что "земля  и другие природные ресурсы могут  отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах". Практически это открывает возможность  совершать все допустимые гражданским  законодательством сделки с земельными участками. Сюда входят купля-продажа, дарение, мена, залог, аренда, а также передача по наследству, внесение их в качестве взноса в уставные капиталы акционерных обществ, кооперативов, в том числе и предприятий с иностранными инвестициями, образовывать общую собственность. Этот правовой режим с. незначительными отклонениями распространяется и на закрепления права собственности и оборот земельных долей, полученных в результате преобразований сельскохозяйственных предприятий в новые организационные формы, предусмотренные Гражданским кодексом РФ.

Право собственности  на землю обязательно должно подтверждаться письменным документом — свидетельством на право собственности на земельный  участок, обязательной регистрацией земельной  собственности, ведущейся в земельных  органах.

Первоначальной основой  формирования рыночных отношений явилось  перераспределение земель из фондов земельной реформы, а затем и  земель реорганизуемых и приватизируемых  предприятий, закрепление права  выхода из состава этих предприятий  с получением при этом земельного и имущественного паев. Земельный  пай, получаемый бесплатно, определялся  на уровне средних районных норм, и  земельный участок мог быть расширен за счет прикупаемых земель. Таким  образом, создались предпосылки  перехода от коллективной к частной земельной собственности.

Аграрное право страны и его важнейшая часть, регулирующая отношения по использованию земли  в сельском хозяйстве, при переходе к рыночным отношениям существенно  меняются, переходя от административных отношений к гражданско-правовым, и важную роль в этом сыграл Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О  регулировании земельных отношений  и развитии аграрной реформы в  России"1.

Распространение гражданско-правовых институтов на отношения земельной  собственности и сделки с землей устраняют множество необоснованных оговорок и ограничений, закрепленных в земельном законодательстве.

В круг субъектов земельных  отношений включаются практически  все субъекты гражданских отношений. Исключение делается для иностранцев  в предоставлении им прав собственности  на землю. Однако институты аграрного  права, формирующие круг субъектов  рыночных отношений через систему  разгосударствления и приватизацию, лишь в самое последнее время  урегулировали вопросы собственно рыночных отношений, проявляющихся  в сделках с землей, определении  ее рыночной стоимости, порядка и  процедур совершения сделок с землей, ее регистрации и пр.

Однако наметившееся сближение  в регулировании сделок с недвижимостью  и сделок с земельными участками  на основе гражданско-правовых норм и  единых типовых договоров не может  не учитывать особенностей сделок с  землей, особенно сельскохозяйственного  назначения. В отношении сельскохозяйственных земель существует как возмездная, так и безвозмездная форма  перехода в собственность, установлены  ограничения в цене при совершении сделок купли-продажи земельных  участков, требуется наличие профессиональных знаний в сельском хозяйстве для  будущих собственников этих земель. Земельное законодательство закрепляет право владельца, пользователя и  арендатора земель преобразовать эти  титулы в право собственности. В отличие от других гражданско-правовых сделок здесь существуют требования обязательного использования сельскохозяйственных земель в соответствии с их назначением, более того, контролируется и эффективность использования этих сельскохозяйственных земель. Нарушение положения о рациональном использовании земель может быть основанием для изъятия земель у нерадивого собственника, владельца, пользователя или арендатора.

Значительное внимание в  институтах аграрного права уделяется  охране прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов  от необоснованного вмешательства  государственных органов в рыночные земельные отношения, хотя роль государства  в регулировании рыночных отношений  остается достаточно высокой в связи  с наличием здесь публичной заинтересованности в эффективном использовании  земель.

Усиливается защита прав землепользователей (собственников, владельцев, пользователей  и арендаторов) от вмешательства  в их деятельность, восстановление нарушенных прав, деятельность по возмещению убытков, причиненных нарушением прав этих субъектов, судебная защита прав собственников, владельцев, пользователей  и арендаторов от незаконного  ограничения их прав.

В области рыночных земельных  отношений в настоящее время  складываются такие правовые институты, как сделки купли-продажи земельных  участков (земельных долей), дарение, мена, залог, аренда. Кроме того, земельный  оборот включает в себя такие правовые институты, как наследование, а на определенном этапе аграрной реформы  и бесплатное предоставление земель.

По земельному праву собственники земельных участков или земельных  долей могут в отличие от гражданско-правового  порядка продать свои участки  либо доли без согласия остальных  собственников при преимущественном праве на покупку сособственников. Исключение из этого правила составляют земли, находящиеся в общей собственности  членов колхозов, которые могут быть проданы при согласии всех сособственников.

Порядок купли-продажи земельных  участков регулируется Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 "О продаже  земельных участков гражданам и  юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных  предприятий"1, Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 "О праве  собственности граждан и юридических  лиц на земельные участки под  объектами недвижимости в сельской местности" и постановлением Правительства  РФ от 30 мая 1993 г. № 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами земельных участков"2. Сделки оформляются на основе типового договора купли-продажи (купчей) земельного участка, утвержденного Роскомземом 10 июня 1993г.3

Требования законодательства о необходимости письменной формы, нотариального удостоверения, регистрации  распространяются на все сделки с  землей.

Основные требования земельного законодательства к сделкам купли-продажи  сводятся прежде всего к сохранению целевого назначения земельных участков и соблюдению предельных размеров земельных участков, установленных законодательством, сельскохозяйственных земель, а также некоторыми ограничениями возраста и профессиональной подготовки для получения сельскохозяйственных земель.

Весьма специфическим  в аграрном праве является и договор  аренды земельного участка. Арендные отношения  строятся на основе договора между  сторонами, который вступает в силу после его регистрации. Круг субъектов  арендных отношений не ограничен, в  него входят и иностранные граждане, и иностранные юридические лица. Сдача земли в аренду допускается  собственником, владельцем или пользователем  земельного участка или земельной  доли. Земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, сдаются в аренду администрацией или местными органами. В соответствии с законодательством  право аренды может быть продано  либо заложено. Условия договора аренды земель сельскохозяйственного назначения определены в типовом договоре, утвержденном постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 "Об утверждении  форм свидетельства о праве собственности  на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного  назначения и договора временного пользования  землей сельскохозяйственного назначения".

Подробно урегулированы  отношения по аренде земельных долей, равно как и другие сделки с  земельными долями в Рекомендациях  о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, а  также Примерными договорами аренды земельной доли, одобренными постановлением Правительства Российской Федерации  от 1 февраля 1995г. №964.

Обладает определенной спецификой в аграрных отношениях и залог  земельных участков и земельных  долей. С принятием Закона РФ "О  залоге"1, а затем и Указа  Президента РФ от 27 декабря 1993 г. № 1767 "О  регулировании земельных отношений  и развитии аграрной реформы"2 стал возможным и залог сельскохозяйственных земель, а также залог права  аренды земельного участка (в случае покупки арендатором права аренды).

Залог земельного участка  как ипотечный залог оставляет  заложенный земельный участок в  руках залогодателя, который несет  риск ухудшения полезных свойств  этого участка и недвижимости на нем, если залог предусматривает  в качестве залогового имущества  и другую недвижимость на земельном  участке. В качестве залога вместе с  участком могут выступать и многолетние  насаждения. Залогодателем может  выступать только собственник земельного участка. Вопрос о фигуре залогодержателя  до выхода специального законодательного акта о залоге сельскохозяйственных земель остается спорным. Им может быть кредитно-финансовое учреждение, имеющее  специальную лицензию на осуществление  залоговых операций.

Упомянутый Указ Президента РФ № 1767 предусматривает не только залог земельных участков, находящихся  в собственности, но и земельных  долей, выделенных бывшим колхозникам  и работникам совхозов, расширяя тем  самым рамки земельного оборота.

Дальнейшее развитие отношений  по ипотеке земельных участков нашло  отражение в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"3. Указ уточнил содержание договора ипотеки, формы и порядок регистрации, права арендодателя на свободу совершения гражданско-правовых сделок с заложенными земельными участками, предусмотрел создание Федеральной комиссии по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, установил отсрочку от исполнения решения об обращении взыскания на один год на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения.