Информационное обеспечение оценки городских земель и функционирование рынка прав на землю

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

 

 

Кафедра землеустройства  и кадастра

 

 

 

 

.

 

 

 

 

 

 

Реферат по теме:

«Информационное обеспечение  оценки городских земель и функционирование рынка прав на землю».

 

 

 

 

 

Выполнил: ст. гр. КН 11-1

Семенова К.С.

Проверил: Зубарева Ю.В.

                     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тюмень, 2013

 

 

 Предметом оценки земли является земля. В общепринятом понимании земля это природный  ресурс, который является основой  формирования среды проживания населения, объектом недвижимости и средством  производства. Основным объектом оценки земли принято считать земельный  участок без находящихся на нем  и в его недрах объектов недвижимости.

    С экономической  точки зрения, оценка земли (или оценка земельного участка) – это результат систематизированного сбора и анализа данных, которые необходимы для точного определения стоимости земель различного целевого назначения в соответствии с действующим законодательством. Зачастую результат производимой оценки земли зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земли, и права, которые к ней относятся.

Информационное  обеспечение для оценки городских  земель.

Земельным кодексом Российской Федерации (статья 34, 37 и др.) установлено, что объектом сделки купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет, и заключению договоров как  купли-продажи, так и аренды земельных  участков, должно предшествовать предоставление кадастрового номера и кадастровой  карты земельного участка. Следовательно, соответствующие органы на местах, ведущие кадастровый реестр, можно  использовать как источники информации, необходимые для описания земельного участка. Держатели реестра обязаны  предоставлять эту информацию.

Единый государственный  реестр земель содержит:

•   кадастровые номера земельных участков;

•   местоположение земельных  участков (адрес);

•   площадь;

•   категорию  земель  и  разрешенное  использование  земельных участков;

•   зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения;

•   экономические характеристики, в том числе размеры платы  за землю;

•  качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель;

•   наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных  с землей.

Городские и районные земельные комитеты (госкомзем.), а также земельные кадастровые палаты (ЗКП) субъекта Российской Федерации позволяют получить информацию о градостроительном зонировании и микрорайонах приоритетного спроса. Также можно получить статистические данные о сделках и ценах на земельные участки, выкупаемые приватизированными предприятиями. Эти цены будут нижней границей рыночной цены земельных участков.

В процессе опроса работников городского госкомзема и земельной кадастровой палаты необходимо:

1)     определить  районы или градостроительные  зоны, пользующиеся наибольшим или  наименьшим спросом при купле-продаже  земельных участков;

2)     определить  наличие спроса и предложения  по верхней и нижней границам  цены земельных участков;

3)     определить, сколько ценовых зон будет  на территории исследуемого объекта  (населенного пункта);

4)   определить наличие инженерно-строительных коммуникаций в населенном пункте:

•   водопровода;

•   электричества;

•   газопровода;

•   телефона;

5) выявить нормативную  цену по следующим землепользованиям:

•   земли промышленности;

•   земли коммерческого  назначения (ларьки, павильоны, магазины, кафе, офисы);

•   земли, занятые индивидуальной застройкой;

•   земли, занятые дачными  строениями;

•   земли, занятые садово-огородными участками;

•   земли, занятые участками, отведенными для личного подсобного хозяйства;

•   земли, занятые многоэтажной жилой застройкой;

•   земли, используемые для сельскохозяйственных целей (пашня, сенокос, пастбище, тепличное хозяйство);

6) определить микрорайоны или градостроительные зоны, пользующиеся наибольшим и наименьшим спросом по списку в пункте 5;

7) собрать имеющийся планово-картографический материал (карта инвентаризации земель, карта градостроительного зонирования, карта кадастрового зонирования со списком землепользователей).

Бюро технической  инвентаризации в любом городе является держателем информации по всем строениям в городе, включая балансовую стоимость объектов недвижимости, которая может являться нижней границей их рыночной цены. В БТИ регистрируются сделки недвижимости (квартиры, дома, здания-сооружения, гаражи и т.д., за исключением земельных участков), можно получить информацию по сегментам рынка.

Нотариальные  конторы. Практически все они владеют информацией о нижней и верхней границах рыночной стоимости недвижимости. Это связано непосредственно с фактом подтверждения передачи денежных средств при оформлении и регистрации сделок купли-продажи. Здесь также можно получить сведения по сегментам рынка.

Городские администрации владеют полной информацией о структуре управления и регулирования рынка недвижимости. Можно получить доступ к базе данных по аренде и продаже муниципальной собственности и местах регистрации сделок с недвижимостью.

Собственники  или арендаторы недвижимости. Данный источник также очень важен, но он узко информирован по сравнению с риэлторскими фирмами. Каждый собственник или арендатор недвижимости знает, сколько он заплатил за право собственности или аренды, но обладает маленьким объемом информации. В данном случае от одного собственника или арендатора можно получить сведения об одной-трех сделках с его недвижимостью или с его партнерами по бизнесу.

При получении данных необходимо учитывать взаимовыгодные финансовые интересы. Их можно приобретать за разумное вознаграждение или предоставление взаимовыгодной информации.

Сбор сведений для оценки необходимо начинать с анализа местных периодических изданий. При этом, чем больше будет рассматриваемый период (примерно за 6-12 месяцев до даты сбора информации), тем достовернее и полнее данные. В изданиях можно взять следующую информацию:

•   реклама   риэлторских    фирм   с   контактными   телефонами   и адресами;

•   рекламные объявления о продаже объектов недвижимости с ценами;

•   рекламные объявления о покупке объектов недвижимости;

•   аналитические материалы  о ситуации на рынке.

Информацию из местных  периодических изданий (по мере возможности) можно подкрепить данными из рекламных  теле- и радиороликов .

Обобщенные и анализированные  объявления показывают ситуацию на рынке  недвижимости (общую структуру спроса и предложения, динамику распределения  цен спроса и предложения как в течение календарного года, так и по отдельным ценовым зонам). Полученные выводы необходимо подтвердить или опровергнуть (если это возможно) аналитическими обзорами рынка в прессе, а также при последующих контактах с риэлторскими фирмами. Объем, периодичность, а также временной интервал выхода рекламных объявлений позволяют определить количество работающих на рынке фирм, а также провести анализ их надежности (какое время они работают на данном рынке), известности, оборотах (количество реализуемых объектов в месяц) и в результате выбрать те фирмы, которые потенциально могут быть поставщиками информации о сделках.

Риэлторские фирмы являются основным источником (как правило) поступления данных. После того как на основании анализа средств массовой информации будет составлен список потенциальных фирм-поставщиков, нужно выделить 2-3 фирмы по каждому сегменту рынка.

Критерием отбора таких фирм будут объемы рекламы и сроки  работы на рынке (определяется по дате выдаче лицензии или регистрации  фирмы).

В случае, если с этими фирмами удастся выйти на контакт и предоставленного объема информации будет достаточно для моделирования, то источник можно считать исчерпанным.

Аккумулирование данной информации производится в специализированной базе данных, позволяющей совершить  анализ ситуации на местном рынке  недвижимости.

Функционирование  рынка прав на землю.

В настоящее время встала острая дилемма о передаче земли  в собственность, а также проблема становления и развития различных  форм и типов хозяйствования в  аграрном секторе.

Такая неопределенность не может и не должна долго сохраняться. Конечно, в условиях становления  рыночных отношений наиболее предпочтительной с точки зрения рационального  и эффективного использования земли  будет её продажа фермерам, частным  предпринимателям, т.е. создание слоя собственников  и производителей одновременно.

В то же время проглядывает еще не менее острая проблема - как  смогут в нынешней нестабильной ситуации, с точки зрения ограниченной деловой  активности и предприимчивости, когда  растет диспаритет цен на продукцию сельского хозяйства, когда нет отлаженной системы кредитования и льготного финансирования выжить те немногочисленные крестьяне, фермерские хозяйства, ассоциации.

Одной из приоритетных отраслей законодательства с начала осуществления  экономических преобразований является сфера аграрных отношений. Здесь  раньше всего был подставлен вопрос о проведении коренной аграрной реформы, целью которой является изменение  земельных отношений и формирование земельного рынка. Вместе с тем именно эти преобразования встретили ожесточенное сопротивление уходящих с арены  политической борьбы сил, воспрепятствовавших  проведению радикальных реформ в  этой области. В результате сфера  законодательства в этой области  определяется своим компромиссным  характером, однако с наметившимся в последние годы более значительным влиянием законодательных актов перестроечного характера, направленных на обновление законодательства. На современном этапе развития с новой силой встал вопрос об организации и функционировании земельного рынка, который пока находится в стадии становления. Несмотря на отсутствие необходимого законодательства, земельный рынок в стране существует в не организованном и не урегулированном законодательством варианте, что подтверждает жизненную необходимость перестройки не только для сельского хозяйства. Нормальное функционирование земельного рынка в стране может стать фактором стабильности и гарантии устойчивости развития экономики в целом, существенно повлиять на инвестиционные процессы.

Эффект от организованного  земельного рынка выражается не только и не столько в получении средств  от продажи земли (начавшегося с  продажи земельных участков государством), земельного налога, сдачи ее в аренду и других земельных операций, но прежде всего как от инструмента, способствующего переходу земли  в руки субъектов, эффективно использующих земельные ресурсы как средства более эффективного оборота и  использования капитала. Все эти обстоятельства заставляют активно вмешиваться в земельные отношения гражданскому законодательству и прежде всего Гражданскому кодексу РФ, уже занявшему важное место в регулировании земельных отношений.

Начало развитию рыночных отношений в этой области положило установление права частной собственности  на землю и введение многообразия форм земельной собственности, обеспечение  равного доступа на земельный  рынок всех заинтересованных субъектов  земельных отношений, возможность  реально осуществлять сделки с землей. Эта возможность появилась, хотя и в ограниченной форме, с принятием  Конституции РСФСР. Затем она  была подтверждена в законах о  собственности, Земельном кодексе  РСФСР, ряде других законодательных  актов.

Конституция Российской Федерации 1993 г. закрепила частную  собственность на землю граждан  и юридических лиц, государственную, муниципальную и иные формы собственности. Для закрепления частной собственности и защиты прав земельных собственников, владельцев, пользователей и арендаторов потребовалось принять целый ряд актов о документах, в письменной форме удостоверяющих права собственности, владения, пользования и аренды земельных участков, ввести обязательную регистрацию земельной собственности, владения и пользования земельными участками, нотариальное удостоверение титульных документов собственников, владельцев и пользователей, договоров купли-продажи и иных актов о трансформации прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков. Издан ряд федеральных правовых актов о порядке предоставления земельных участков при приватизации расположенной на них недвижимости. Гражданский кодекс РФ ввел общегражданский порядок регулирования земельных отношений как отношений по поводу недвижимости, что практически вывело из тупика развитие земельных отношений и прежде всего отношений земельной собственности. На субъектов земельных отношений с выходом Гражданского кодекса РФ стали распространяться установленные гражданским законодательством гарантии прав собственников, способы защиты их прав и законных интересов, в том числе и от незаконного вмешательства и ограничения прав. Земельные споры о защите земельных прав в основном вышли из-под административной юрисдикции и стали рассматриваться в судебном порядке.