Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

 

 

Общее сведения о ТиНАО (п. Рязановское)

Рязановское сельское поселение расположено на севере Подольского муниципального района. На территории сельского поселения находятся 4 поселка и 15 деревень, в которых проживает около 14 тысяч жителей. Административным центром является п. Знамя Октября. История сельского поселения Рязановское ведет отсчет со средних веков. Название места «Рязаново», похоже, произошло от его первого владельца – Резанова Мурата Дмитриевича – боярина царя Ивана Грозного. В 1556 году он записан как родоначальник. Высокий титул получил за присягу царю «служить ему верой и правдой, доносить на изменников, не знать ни отца, ни матери, знать единственного государя». Его наследник Путило Резанов в смутное время был пожалован поместьем. В разные годы им владели боярин Петр Гаврилович Кондырев, Родион Григорьевич Остафьев, а также семья известного дипломата петровского времени Григория Федоровича Долгорукого.В 70-е годы XIX века в Резанове построена фабрика по выработке сукна, последним владельцем которой был купец Иван Иванович Баскаков. Село Остафьево упоминается в писцовой книге 1627 года. Здесь в середине XVIII века русским промышленником К.М. Матвеевым была заложена усадьба, которая в конце века перешла к князьям Вяземским. В Остафьеве гостили выдающиеся люди России – А.С. Пушкин, А.С. Грибоедов, В.К. Кюхельбекер, Д.В. Давыдов, Е.А. Баратынский, Н.В.Гоголь, писал «Историю государства Российского» Н.М. Карамзин. Знаменитой усадьбе и ее обитателям посвящены десятки книг, статей и поэтических произведений. Теперь здесь находится музей-усадьба «Остафьево» - «Русский Парнас». В мемориальный историко-литературный музей-усадьбу включен и храм Святой Троицы в с. Остафьево, построенный в конце XVIII века. На территории музея-усадьбы проходит, ставший традиционным, Пушкинский праздник поэзии. Ведется реконструкция Покровского храма в селе Ерино. В деревне Тарасово в 2008 году, в праздник Рождества Пресвятой Богородицы, был заложен камень нового православного храма. Гордостью и украшением сельского поселения Рязановское является всероссийская здравница – санаторий «Ерино». Это многопрофильное лечебное учреждение, предлагающее самые современные виды медицинских услуг, в том числе лечение минеральной водой «Еринская». Она по праву считается одной из лучших по своим вкусовым качествам и содержанию минеральных солей. В поселке Остафьево в 2008 году открыта новая поликлиника, оснащенная самым современным оборудованием. В Рязановской больнице функционирует специализированное отделение, в котором получают медицинскую помощь ветераны Великой Отечественной войны Подольского района. В рамках областной программы «Развитие физической культуры и спорта» в поселении построены и успешно функционируют Спортивные клубы «Десна» и «Богатырь», а также Спортивно-оздоровительный клуб для инвалидов «Мустанг». В поселке Фабрика 1 Мая и д. Мостовское силами администрации и жителей поселения оборудованы спортивные площадки с современным покрытием. В поселке Ерино ведется строительство стадиона европейского уровня на 3000 посадочных мест. В сельском поселении Рязановское живут и тренируются выдающиеся российские спортсмены: олимпийская чемпионка по легкой атлетике Юлия Гущина, чемпионка мира по легкой атлетике Юлия Печенкина. Тренирует новое поколение спортсменов неоднократный чемпион мира по армспорту, ныне директор спортивного клуба «Богатырь», Игорь Грушников. Особой гордостью поселения является абсолютная чемпионка мира по армспорту среди инвалидов Светлана Тычинина. А третьеклассник Алексей Сарана стал призером первенства России по шахматам среди сверстников и вошел в десятку лучших на первенстве мира. Быстрыми темпами возводятся жилые дома: в поселке Ерино построены два семнадцатиэтажных дома. В поселке Знамя Октября строится микрорайон «Родники» на 6000 человек со всей инфраструктурой, включая социальную сферу, и два семиэтажных дома для расселения ветхого фонда. Увеличение числа жителей поселения обусловило строительство детского сада №26 в поселке Фабрика 1 Мая и современного здания детского сада № 4 в поселке Ерино. В ближайшее время там откроет двери и средняя общеобразовательная школа. Огромное внимание в сельском поселении уделяется творческому развитию детей и молодежи. Учащиеся детских школ искусств «Дар» и «Дети синей птицы», а также Дворца культуры «Пересвет» регулярно участвуют и занимают призовые места в творческих конкурсах различных уровней. Современную экономику сельского поселения Рязановское представляют более 300 предприятий, крупнейшие из них - Аэропорт «Остафьево» ОАО авиапредприятия «Газпромавиа», ООО «Газкомплектимпекс», ОАО «Гематерминал», ГУП «Мособлфармация». Торговая сеть пополнилась магазинами шаговой доступности «Хороший», Торговым комплексом «Пересвет». На территории поселения расположился сетевой гипермаркет «Карусель».

 

 

 

 

 

Общие сведения об улучшениях

Параметры	Характеристика
Жилой дом	5-и этажный квартирный дом
Текущее использование	Жилое назначение
Собственник	Дьяков Сергей Викторович
Физические характеристики	Общая площадь: 46,8 Материал несущих стен: кирпичные Перекрытия: сборные ж/б плиты Перегородки : гипсобетонные
Хронологический возраст	1973 (40 лет)

 

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.2.1.Оцениваемый объект находится в ТиНАО, по адресу : г.Москва

п. Рязановское, пос. Знамя Октября, ул. СЖПК «Юбилейный»,д.30,кв.46, четвертый этаж, пятиэтажный кирпичный дом.

В близи дома есть два парка, неподалеку школы, детские сады и площадки,

спорткомплекс.

2.2.2. Транспортная инфраструктура развита , в пятнадцати километрах располагается станция метро Царицыно. Железная дорога находиться в полутора километрах от дома.

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки

2.3.1. Сравнительный  подход.

Расчет стоимости имущества

Таблица 1. Определение цены одного м2 жилой площади

№	Цена продажи (руб.)	Общая площадь	Цена 1 м2 (руб.)	характеристики
				наличие балкона	планировка	ремонт
1	4150000	47	88297	Есть	Раздельная		Есть
2	4125000	45	91666	Есть	Смежная		Нет
3	4430000	51	86862	Есть	Раздельная		Нет
4	4250000	48	88541	Есть	Смежная		Нет
5	4500000	52	86538	Есть	Смежная		Нет
6	4820000	55	87636	Нет	Раздельная		Есть
7	4400000	51	86274	Есть	Смежная		Есть
8	4000000	43	93023	Нет	Смежная		Есть
9	4200000	46	91304	Нет	Смежная		Нет
10	4010000	43	93255	Нет	Раздельная		Нет

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2. Расчет весовых соотношений  характеристики объекта

№	Цена 1 м2 (руб.)	Калибровка объекта на основе характеристик
		балкон		планировка		ремонт
		есть	нет	раздельная	смежная	есть	нет
1	88297	88297		88297			88297
2	91666	91666			91666	91666
3	86862	86862		86862		86862
4	88541	88541			88541	88541
5	86538	86538			86538	86538
6	87636		87636	87636			87636
7	86274	86274			86274		86274
8	93023		93023		93023		93023
9	91304		91304		91304	91304
10	93255		93255	93255		93255
Сумма :		528178	365218	356050	537346	538166	355230
Среднее значение:		88029	91304	89013	89557	89694	88808
Приращение стоимости за счет характеристики объекта		3275		544		886
Соотношение		6		1		2

 

 

 

Таблица 3. Определяем средневзвешенную цену

№	Цена м2 (руб.)	Веса характеристики			Сумма весов	Взвешенная цена  1 м2
		балкон	планировка	ремонт
1	88297	6	1	2	9	794673
2	91666	6	0	0	6	549996
3	86862	6	1	0	7	608034
4	88541	6	0	0	6	531246
5	86538	6	0	0	6	519228
6	87636	0	1	2	3	262908
7	86274	6	0	2	8	690192
8	93023	0	0	2	2	186046
9	91304	0	0	0	0	0
10	93255	0	1	0	1	93255
Итог:					48	4235578
Средневзвешенная цена:		4235578:48=88241
Стоимость объекта оценки:		88241*47= 4147327

 

Окончательная стоимость объекта оценки: 4147327 руб.

 

 

 

 

 

2.3.2 Расчет стоимости  объекта доходным подходом

Объект оценки находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить стабильный доход, поэтому для определения его стоимости выбирается метод капитализации дохода.

В расчетах учитывается следующее:

1. Из анализа рынка коммерческой недвижимости Москвы выявлено, что средняя ставка арендной платы для подобных объектов составляет 25000 руб., а за 1м2 – 532 руб.
2. Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления, обычно расходы на эти услуги составляют 5% от действительного валового дохода.
3. Прочие операционные расходы по объектам такого типа составляет в среднем около 10% от действительного валового дохода.

При расчете ставки капитализации использованы кумулятивный метод и метод возмещения равными долями.

R=DR+

Где n-оставшийся срок службы объекта оценки.

Хронологический возраст здания – 40 лет.

Нормативный срок здания – 90 лет.

Расчет ставки возмещения: 2 (%)

При расчете ставки капитализации необходимо рассчитать ЧОД, получаемый от коммерческого использования недвижимости после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта.

Определение ЧОДа проводится в 3 этапа:

1. Рассчитывается потенциальный валовой доход

ПВД=532*47*12=300048

2. Рассчитывается действительный валовой доход

ДВД=300048

3. Рассчитывается чистый операционный доход

ЧОД=255042

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет ставки капитализации

 

Параметр	Значение
Безрисковая ставка (%)	1%
Поправки на риск: -вложений в недвижимость; -управления недвижимостью.	2% 1%
Ставка возмещения по методу ринга	2%
Итого ставка капитализации	6%