Договор долевого участия в строительстве

Согласно ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной  регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Это означает, что договор не влечет правовых последствий, на которые он был рассчитан, уже в силу самого факта заключения договора, поэтому  признание судом такого договора недействительным не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны  вынести решение о регистрации  сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.3 ст.165 ГК РФ). Сторона, необоснованно  уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

В литературе высказывается  точка зрения о возможности применения конструкции предварительного договора в отношениях, возникающих из долевого участия строительстве.

По предварительному договору стороны обязуются заключить  в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или  оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным  договором. Предварительный договор  заключается в форме, установленной  для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный  договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а  также другие существенные условия  основного договора (ст.429 ГК РФ).

Однако при  применении конструкции предварительного договора часто возникают ошибки и недочеты, связанные с неправильным применением норм гражданского и  градостроительного законодательства, что обусловливает риски для  одной или обеих сторон, наиболее существенный из которых - невозможность  для одной из сторон понудить другую заключить основной договор. Согласно п.4 ст.429 ГК РФ предварительный договор  должен определять срок заключения основного  договора. При совершении сделок, связанных  со строящимися объектами недвижимости, определить срок заключения основного  договора сложно.

Другая проблема - пропуск сторонами момента заключения основного договора. Практика показывает, что иногда стороны ждут выполнения всех условий заключения основного  договора до самого конца срока его  заключения, предусмотренного предварительным  договором, а, узнав, что данные условия  выполнены, направляют предложение  о подписании основного договора уже после истечения такого срока. Однако согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Таким образом, если одна сторона направит предложение о заключении основного договора после истечения срока для его заключения, предусмотренного предварительным договором, такое предложение не будет являться обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу. В результате сторона, получившая оферту о заключении основного договора, может или вообще отказаться заключить основной договор, или предложить заключить его на иных условиях, нежели те, которые были определены предварительным договором.

Следует подчеркнуть, что если одна сторона направила  предложение о заключении основного  договора в установленный предварительным  договором срок, то в случае уклонения  другой стороны от заключения основного  договора оферент сохраняет право  предъявить иск о понуждении к  заключению основного договора даже по истечении срока для его  заключения, установленного предварительным  договором, поскольку волеизъявление на совершение основного договора было выражено истцом своевременно.

Важной проблемой  является защита прав и законных интересов  участника долевого строительства, если застройщик ведет себя недобросовестно  и не сообщает о выполнении им всех условий заключения основного договора, когда они выполнены. Встречаются  ситуации, когда недобросовестный застройщик после подписания предварительного договора находит нового инвестора, предложившего более выгодные условия, заключает с ним предварительный  договор в отношении того же объекта  недвижимости, а после выполнения условий заключения основного договора - и основной договор. При этом добросовестный контрагент, заключивший первый предварительный договор, не извещается о выполнении застройщиком всех условий заключения основного договора, срок действия предварительного договора с ним истекает и контрагент теряет право на заключение основного договора.

Если застройщик не выполнил условия заключения основного  договора, то указанное в пункте "в" требование объективно не может  быть исполнено, о чем застройщик уведомит контрагента, однако сам факт направления требования никоим образом  не ущемит интересы сторон предварительного договора. Если же условия заключения основного договора были выполнены  и застройщик недобросовестно совершил сделку с иным лицом в отношении  объекта недвижимости, предусмотренного предварительным договором, добросовестный контрагент сохранит возможность предъявить иск о признании такой сделки недействительной и требовать понуждения застройщика к заключению основного  договора, а в случае, когда объект недвижимости уже передан в собственность  третьему лицу, - требовать возмещения убытков (ст.398 ГК РФ). При возникновении  такого спора решающими будут  следующие обстоятельства: предварительный  договор был заключен с добросовестным контрагентом ранее, добросовестный контрагент направил требование застройщику о  заключении основного договора в  надлежащий срок, в результате чего обязательства застройщика по заключению основного договора с ним не прекратились. Указ. соч. С. 6 
 
 
 
 
 

Заключение

Подводя итог рассмотрению данной темы, можно сделать следующие  выводы:

1) в современных  условиях развития жилищного  строительства одним из самых  распространенных способов улучшения  жилищных условий граждан является  их участие в строительстве  жилья путем его финансирования  за счет собственных средств;

2) в настоящее  время в российском гражданском  законодательстве появился новый  вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом  строительстве;

3) исследуемый  договор является консенсуальным, возмездным и взаимным (двусторонним);

4) отношения,  возникающие из долевого участия  в строительстве жилья, имеют  особенности в правовом регулировании;

5) существенными  условиями рассматриваемого договора  являются предмет договора, срок  передачи объекта долевого строительства,  цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства;

6) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. 
 
 
 
 
 
 
 

  Список  литературы:

  1. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. – М. – 2004

  2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – М. – 2008.

  4. Козлова Е. Поиск модели договора  долевого участия в строительстве  и его учетная регистрация  // Хозяйство и право. – 2002. - №2

  5. Александрова М. О правовой  природе договоров долевого участия  в строительстве жилья// Кодекс. –  2001.-№5.

  6. Даутов. М. Договор о долевом  участии в строительстве и  договор купли-продажи // Юридическая  наука: проблемы теории, практики, перспективы развития.-2000г.

  7. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев  А.Н. К вопросу о правовом  регулировании долевого участия  в строительстве жилого дома// Жилищное право. – 2000г. - № 2

  8. Бублик В. Квалификация договора  долевого строительства// Хозяйство  и право. – 2002г.  №2.-

  9. Договор долевого участия в  строительстве// Под ред. А. Шаханова.-СПб.-2001