Анализ практики расчета стоимости недвижимости

Стоимость объектов недвижимости в данной оценке была определена как результат применения сравнительного подхода:

– сравнительный подход, который учитывает реальную рыночную ликвидность объекта недвижимости и базируется на принципе замещения, то есть предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за конкретное имущество больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного имущества, обладающего такой же полезностью. Для целей данной оценки в рамках сравнительного подхода был использован метод сравнительного анализа продаж, который основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором покупаются и продаются аналогичные объекты недвижимости, при этом участники сделки принимают независимые индивидуальные решения.

Таблица 7 - подходы и методы оценки, применяемые в отчете

Наименование объекта оценки	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
4-комнатная квартира общей  площадью 95,9 кв.м., расположенная по  адресу: г. Челябинск, пр-кт Ленина, д. 71, кв. 41	Применения данного подхода для определения рыночной стоимости Объекта оценки, по мнению оценщика, является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным, расчёт же рыночной стоимости квартиры пропорционально её объёму в общем строительном объёме здания, даёт в высшей степени спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).	Применен	В соответствии с ФСО-1 п.21 данный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы. В данной оценке невозможно произвести данное действие, т.к. информация о дохах, получаемых от аренды жилья, является достаточно закрытой, а рынок аренды жилых помещений не является публичным.

 

 

2.4 Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход является наиболее рыночным из трех подходов оценки. Его использование позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании сравнения его с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Оценка сравнительным методом является наиболее объективной, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который применительно к данному подходу предполагает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем обойдется приобретение другого объекта аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Критерием полезности является и наличие иных позитивных факторов, вытекающих из владения и пользования объектом, таких как, престижность.

Рынки недвижимости являются обычно узкими, локализованными, сегментированными и персонализованными. Поэтому для того, чтобы выявить и проанализировать сделки, произведенные с объектами, сопоставимыми с оцениваемыми, необходимо выявить сегмент рынка, для которого такие объекты будут типичны.

Сегментирование рынка – это процесс разбиения рынка, который может быть охарактеризован как совокупность потенциальных и реальных потребителей, на секторы (сегменты), схожие по ряду параметров, которые можно условно разделить на две взаимосвязанные группы:

• характеристики типичного для данного сегмента объекта рынка – назначение использование объекта, качество объекта, границы, в которых колеблются стоимости объектов, передаваемые права и ограничения, территориальная привязка.
• характеристики типичного для данного сегмента субъекта рынка – инвестиционная мотивация, платежеспособность, социально – юридический фактор, предпочтения, пути финансирования.

Выбор объектов-аналогов. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, можно справедливо сделали вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) можно предположить, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

В целях оценки была проанализирована большая совокупность аналогов. На основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные корректировки для достижения их сопоставимости с объектом оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам не обнаружена информация о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Выбор сопоставимых объектов производился на основании интернет сайтов: www.domchel.ru, www.chelreal.ru, www.74dom.ru.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м. общей площади Объекта. При корректировке цен объектов сравнения все корректировки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых поправок цен предложения сравнимых объектов недвижимости: на права на недвижимость, условия финансирования, условия сделки, дату продажи, местоположение, физическое состояние и т.д.

В ходе анализа рынка были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи в январе 2014 года. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв. м. Объекта оценки при использовании сравнительного подхода (см. ниже).

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

где:   – рыночная стоимость Объекта оценки, руб.;

 – общая площадь квартиры, кв.м.;

 – среднее арифметическое  значение скорректированных стоимостей 1 кв. м.

Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка однородных объектов, являющихся аналогами объекта оценки недвижимости.

Анализ подобранных объектов-аналогов показал, что на дату оценки объекты уже были выставлены на продажу.

 

 

Внесение корректировок. Проанализировав каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, производятся необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

Корректировка на торг. Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфических особенностей, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры в подавляющем большинстве случаев приводят к положительному результату для покупателя. На этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на фактор цены предложения. В результате телефонных переговоров с продавцом объектов-аналогов и по разговорам с риелторами, было установлено, что торг на подобные квартиры в среднем составляет от 1 до 4%.

Корректировка на дату продажи (предложения). Периоды предложения объекта оценки и объектов–аналогов совпадают, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не вносится.

Корректировка на условия сделки. Объект оценки и объекты–аналоги характеризуются одинаковыми рыночными условиями продажи, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не вносится.

Корректировка на местоположение. Цена предложения недвижимости зависит от места расположения объекта оценки. Это обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью районов города/регионов государства, удобством положения для объектов недвижимости определенного функционального назначения. Так как объект оценки и объекты-аналоги находятся в Центральном районе, корректировка не требуется.

Корректировка на этаж. Корректировка на этаж, на котором расположена квартира – величина отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме. По данным агентств недвижимости первые и последние этажи зданий пользуются меньшим спросом. Корректировка применяется, если оцениваемая квартира расположена на первом или последнем этажах.  Объект оценки, как и объекты-аналоги 1,2 расположены на среднем этаже, объект – аналог 3 расположен на последнем этаже,  объект – аналог 4 – расположен на первом этаже. Вводим корректировку на этаж.

Таблица 8 - Корректировка на первый этаж

Характеристики	Аналоги
	ул. 2-ая Эльтонская, д.36		Парковый мкр		ул. Трашутина, д. 33
Источник информации	www.domchel.ru		www.domchel.ru		www.domchel.ru
Этаж	1	6	1	6	1	5
Площадь, кв. м.	43		26		38
Стоимость, тыс. руб.	2 200	2 300	1 200	1 230	1 280	1 325
Поправка	4,35		2,44		3,4
Средняя поправка на этажность:					3,39

 

Таблица 9 - Корректировка на последний этаж

	Аналоги
Характеристики	Парковый мкр		ул. 1-ая Эльтонская,  53		ул. 2-ая Эльтонская, д.36
Источник информации	www.domchel.ru		www.domchel.ru		www.domchel.ru
Этаж	10	9	10	5	10	9
Площадь, кв. м.	60		60		68
Стоимость, тыс. руб.	1 250	1 300	2125	2 180	2 275	2 320
Поправка	3,85		2,52		1,94
Средняя поправка на этажность:					2,77

           Корректировка на этажность дома. Анализ рынка показал, что местоположение в жилых домах различной этажности не является ценообразующим фактором для подобных объектов, поэтому корректировка для объектов-аналогов не вводилась.

Корректировка на общую площадь. Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта значительно отличается от площади объекта-аналога. Стоимость удельной величины объектов недвижимости зависит от площади самих объектов, то есть для помещений, при прочих равных условиях, цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших по площади. При сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь. Поскольку разница в площади объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки незначительна, корректировка на общую площадь не вводилась.

Корректировка на площадь кухни. Анализ всех объектов-аналогов, привел к выводу, что площадь кухонь объектов-аналогов отличается незначительно, что не влияет на стоимость объекта оценки.

Корректировка на вид из окон. Анализ всех объектов-аналогов, привел к выводу, что ни у одного из объектов-аналогов окна не выходят на памятники культуры или памятники природы, что повышало бы стоимость таких объектов, в связи с чем корректировка не требуется.