Анализ практики расчета стоимости недвижимости

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого объекта;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна

 

превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

 

2. Анализ практики расчета стоимости недвижимости

2.1 Описание и анализ объекта оценки

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: гор. Челябинск, пр-кт Ленина, д. 71, кв.41 представляет собой: 4-комнатная квартира на 2-м этаже 5 - этажного жилого дома.

Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки

Описание района окружения объекта: Местоположение - г. Челябинск, Центральный район, пр-кт Ленина, д.71, кв.41.

Тип и качество окружающей застройки - Окружающая застройка представляет собой жилые здания.

Градостроительная зона и соответствие зонированию - зона жилой застройки.

Транспортная доступность - хорошая, остановка общественного транспорта "ул.Энгельса", транспорт - автобус, троллейбус, маршрутное такси.

Благоустройство территории - в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.

Наличие инженерных коммуникаций - здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон, интернет).

Экологическое состояние - наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Челябинске являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

Хозяйственно-питьевое водоснабжение в городе Челябинске осуществляется от муниципального водопровода с водозабором от комплекса водозаборных и очистных сооружений из Шершневского водохранилища.

Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных, коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных предприятий, не очищенные или слабоочищенные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водоемы. На загрязнение подземных вод района существенное влияние оказывает загрязнение воздушных бассейнов г. Челябинска. Система сбора твердых бытовых отходов от многоэтажных домов планово-регулярная, от частных домов - контейнерная.

Социальная инфраструктура - социальная инфраструктура района развита гармонично.

Вывод: Положительные характеристики местоположения - развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристики местоположения - основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Челябинске являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

Таблица 4 – Описание прилегающей территории

Показатель		Характеристика
Адрес		г. Челябинск, пр-кт Ленина, д. 71, кв. 41
Преобладающий тип застройки		Жилые дома
Объекты социальной инфраструктуры	Школа	Есть
	Детский сад	Есть
	Отделение банка	Есть
	Предприятия службы быта	Есть
	Торговые предприятия	Есть
	Аптека	Есть
	Поликлиника	Есть

 

Таблица 5 - Описание физических характеристик здания – жилого дома

Показатель	Характеристика
Общий физический износ, %	33
Консьерж	Нет
Домофон	Есть
Тип здания	6-этажный жилой дом, в  т.ч. подземных - 1
Наличие подвала	Есть
Наличие чердака/мансарды	Нет
Наличие лифта	Нет
Количество этажей (без учета подземной этажности)	5
Материал стен	Кирпичные
Техническое обустройство	Все коммуникации
Состояние подъезда	Удовлетворительное
Социальный состав жильцов	Среднестатистический

Таблица 6 - Описание Объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки

Показатель		Характеристика
Этаж расположения		2
Количество квартир на этаже		2
Количество комнат в квартире		4
Тип комнат		Раздельные
Общая площадь (с учетом лоджии), кв.м		95,9
Наличие балкона/лоджии		Нет
Количество и тип санузлов		1 раздельный
Вид из окна		На жилые дома
Состояние квартиры		Требуется ремонт
Отделка помещений
	Пол	Стены	Потолок
Жилые комнаты	Линолеум	Обои	Побелка
Коридор	Линолеум	Обои	Побелка
Кухня	Линолеум	Обои, кафельная плитка	Побелка
Санузел	Кафельная плитка	Кафельная плитка, покраска	Побелка
Объект подключён к системам электроснабжения, отопления, холодному и горячему водоснабжению, канализации		Есть
Система отопления		Есть
Слаботочное обеспечение		Есть
Текущее использование		Жилое

 

 

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, надлежаще оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате, которого надлежащая оценка стоимости имущества будет максимальной.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, то есть то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки предполагает отбор вариантов альтернативного использования. Понятие оптимального использования, применяемого в настоящем отчете, определяется как наилучшее разрешенное законом использование земельного участка и возведенного на нем объекта недвижимости с наибольшей отдачей. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

• Законодательная разрешенность (юридически допустимое) – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о градостроительстве, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством, т. е. соответствие вариантов использования юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании, нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории, культуры и архитектуры, благоустройство прилегающей территории и т. п.;
• Физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования, т. е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
• Финансовая осуществимость – рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход;
• Максимальная эффективность – рассмотрение финансово осуществимых видов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

 В соответствии с  ГК РФ собственник жилого помещения  может использовать его для  личного проживания и проживания  его членов семьи, размещение  собственником в принадлежащем  ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается  только после перевода такого  помещения в нежилое, т.е. другой  сегмент рынка - нежилая недвижимость. Поскольку разрешенный вид использования  – жилое, то с точки зрения  физической осуществимости и  финансовой целесообразности можно  сделать вывод о том, что единственным  целесообразным использованием  будет являться использование  помещения, аналогичное его текущему  использованию – в качестве  жилого.

На формирование цен на объекты недвижимого имущества влияет множество факторов. Среди них можно выделить наиболее крупные группы: социально-экономические (макроэкономические), региональные (микроэкономические).

2.3 Описание подходов, используемых в оценке. Анализ их применимости к оцениваемым объектам

Описание подходов в оценке. Определение рыночной стоимости объекта осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости оборудования, обычно используют три основных подхода:

• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объектов за вычетом износа. Он основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта.

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть данный метод основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или предложены в продажу. Затем,  делаются поправки на различия (корректировки), которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом инвестор получает доход на свои капиталовложения, а так же возврат всех или части своих инвестиций в конце инвестиционного периода (реверсия). То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования помещения с учётом в перспективе её перепродажи (реверсии).

Выбор подходов и методов расчета всегда продиктован целью оценки и видом определяемой стоимости. Для определения рыночной стоимости недвижимости обычно применяют три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость объекта недвижимости.