Сущность, состав и структура жилищной сферы

В самом начале 90-х годов  наступил переходный период в развитии жилищной сферы. Его характерные  черты:

-    разрушение государственной  системы распределения жилья,  которая существовала в СССР  в течение многих десятилетий;

-    существенное  повышение тарифов на жилищно-коммунальные  услуги для предприятий, организаций  и населения;

-    частичная приватизация  государственного (муниципального) жилищного  фонда и появления рынка жилья;

-    усиление ведомственного  монополизма и ослабление функций  государственного (городского) контроля  в данной сфере;

-    изменение организационно-правовых  норм предприятий и организаций  жилищно-коммунальной сферы.

Но проводимые преобразования носили в основном внешний характер и практически не затронули существа хозяйственных отношений и не устранили административный характер действующего хозяйственного механизма. В результате жилищные условия значительной части населения и уровень содержания жилищного фонда стали заметно ухудшаться.

Таким образом, положение  к концу ХХ в. в жилищной сфере  можно оценить как неудовлетворительное, с явными негативными тенденциями  к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Существенно возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в затратах предприятий жилищно-коммунальной сферы оставалось недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств все равно не хватает по причине их неэффективного использования.

Даже неполный перечень рассмотренных  проблем свидетельствует о наличии  глубинных причин неудовлетворительного  положения в жилищной сфере, а  также о необходимости поиска путей решения жилищной проблемы. Не вдаваясь глубоко в анализ их появления и обострения в последние  годы, отметим, что целесообразно  все причины разбить на две  группы: объективные и субъективные. К первой группе можно отнести  остаточное ресурсообеспечение и недостаточное развитие жилищной сферы в советский период от командно-административной системы к рыночному хозяйству. Из числа субъективных причин отметим сохранившийся административный механизм хозяйствования в муниципальном секторе городов страны, отсутствие реальных механизмов инвестирования в жилищное строительство и реальной реформы жилищной сферы.

 

2.Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях

С внедрением рыночных отношений  произошли существенный изменения. Так, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.

Состав квартирного фонда  во многих городах страны не соответствует  демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных  темпах решения жилищной проблемы свидетельствует  невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.

Важным аспектом данной проблемы является несоответствие существующего  жилищного фонда функционально-потребительским  требованиям, предъявляемым к жилым  помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и  другие параметры жилых помещений.

Отсутствие современных  видов благоустройства и конструктивные недостатки жилых зданий приводят к  завышенному потреблению энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования жилищный фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что в существующем жилищном фонде Росси значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных зданий) и окна (32 и 35% соответственно). В результате показатели удельного теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные показатели в странах Европы и Америки с близкими климатическими условиями.

Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту  жилищного фонда приводит к ухудшению  технического состояния жилья и  нарастанию его «недоремонта». Например, четверть жилого фонда Санкт-Петербурга находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет собой потенциальную угрозу жизни и здоровью жителей. Имеют место случаи обрушения конструктивных элементов и элементов декора фасадов зданий.

Следует также отметить, что качество жилой среды во многом зависит от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также  имеется целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного  и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.

Применяемый в течение  длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей  деятельности и отчуждение жителей  от собственности привели к серьезным  негативным последствиям и деформациям  в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение  условий его эксплуатации. Население  же было поставлено в крайне пассивную  позицию, так как жители не имели  реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.

Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных  условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью.

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей  значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы:

поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта  и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и  муниципальных жилищных программ и  проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и  ремонта жилищного фонда, привлечение  средств инвесторов, предприятий  и организаций, населения путем  сооружения элитного и массового  коммерческого жилья, строительство  жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и  проектах);

повышение доступности жилья  для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг  по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном  рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование  муниципальных жилищных займов);

совершенствование системы  обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных  систем целевой поддержки социально  незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной  и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);

совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических  подходов к формированию благоприятной  жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к  индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);

повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение  содержания и ремонта жилищного  фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).

Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в  первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита  на длительный срок под залог недвижимости.

Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты  функционирования жилищной сферы:

-    большая часть  жилищного фонда города находится  в частной или коллективной  собственности, а городской жилищный  фонд составляет лишь незначительную  часть (10-15%);

-    заметная доля  горожан является собственниками  жилья, в котором они проживают,  а остальные нанимают квартиры  в частном или муниципальном  фонде;

-    собственники  жилья несут все расходы на  его содержание, ремонт и восстановление  и выплачивают страховые взносы  и налоги на недвижимость;

-    оплата найма  в частном фонде покрывает  все затраты собственника жилья  и прибыль домовладельца, а  в муниципальном фонде – затраты  муниципалитета (без прибыли);

-    ставки за наем  жилья всех форм собственности  во многих городах страны и  странах регулируются муниципалитетом  с помощью косвенных экономических  рычагов;

-    субсидии на  содержание жилья выплачиваются  для ограниченной части нанимателей  с низкими душевыми доходами;

-    работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству  жилья определяются собственником  с учетом действующих норм  и правил, принятых в данном  городе (регионе) на договорной  основе; интересы собственника может  представлять компания по управлению  недвижимостью;

-    приобретение  жилья в большинстве случаев  осуществляется в кредит на  длительный срок (10-25 лет); используются  разные формы кредитования, в  том числе ипотечные кредиты  под залог недвижимости;

-    уровень дохода  большинства населения позволяет  полностью оплачивать наем жилья  или содержать его в качестве  собственника, вносить первоначальный  взнос на строительство и выплачивать  соответствующие проценты;

-    строительство  и сдача внаем жилья является  прибыльной коммерческой сферой  и потому привлекательны для частного капитала.

Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:

-    наличие развитого  рынка жилья и подрядных работ;

-    достаточно высокий  уровень жизни большинства населения;

-    устойчивое и  надежное действие механизма  инвестирования, долгосрочного кредитования  и страхования;

-    развитая правовая  основа рыночных механизмов;

-    политическая, социальная  и экономическая стабильность.

К сожалению, эти условия  в нашей стране пока не сложились, и потому быстрый переход к  рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение  жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного  строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при  наличии благоприятных условиях при наличии благоприятных тенденций  изменения макроэкономической ситуации в стране.

 

3.Содержание и ход реализации жилищно-коммунальной реформы.

Важнейшими результатами реформы должны стать существенное улучшение жилищных условий населения, обеспечение нормативных требований к содержанию жилищного фонда  и повышение уровня жилищно-коммунального  обслуживания потребителей. Для достижения ожидаемых результатов необходимо соблюдение определенных условий, основными  из которых являются наличие развитого  рынка жилья и подрядных работ, повышение уровня доходов граждан, наличие экономико-правового механизма  инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования в жилищной сфере, а также политическая и социально-экономическая  стабильность. Как уже отмечалось выше, эти условия в полной мере в большинстве городов страны на современном этапе не выполнены, но если же вообще не принимать мер  по ее преобразованию, то ситуация может  серьезно ухудшиться и миллионы людей  останутся без тепла, электричества, воды, газа и даже без крыши над  головой.

В настоящее время руководством страны и администрацией ряда городов  и регионов приняты важные документы, определившие содержание реформы ЖКХ. В ряде регионов и городов страны разработаны программы реформирования ЖКХ.

В настоящее время имеются  два альтернативных подхода к  реформированию жилищной сферы. Согласно первому из них приоритет отдается снижению расходов бюджета в части  финансирования жилищной сферы для  освобождения средств, которые могут  быть направлены на социальные нужды  и на другие жизненно важные потребности  населенных пунктов. Признавая актуальность и обоснованность такого подхода, отметим, что практически он может быть реализован путем переложения чрезмерно  высоких издержек городского хозяйства  на плечи потребителей и соответствующего повышения тарифов на жилищно-коммунальные и прочие услуги.