Субъекты рынка недвижимости

          Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.

 

Глава 2. Особенности рынка недвижимости в России и за рубежом

 

2.1 Особенности рынка недвижимости  в России

 

Рынок недвижимости в России в настоящее время  находится в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка  недвижимости в России положено в  принятом Верховным Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Характеризуя  современное состояние рынка  недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе  первого этапа развития рынка, при  формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа - этапа подхода  к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе  недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных  потребностей (жилье, офисы для собственных  нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается  как объект вложения финансов для  получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Рассмотрим  подробнее состояние дел на каждом рынке недвижимости в Российской Федерации.

Рынок жилья. Жилищная сфера - одна из важнейших  сфер экономики, обеспечивающих необходимые  потребности человека. Ее состояние  во многом определяет уровень жизни  граждан страны и свидетельствует  об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его  богатства и формирует базу для  развития экономики страны.

Уникальность  жилья состоит в том, что, являясь  наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым  человеком в течение его жизни, оно одновременно является товаром  первой, жизненно важной необходимости.

Бесплатная  приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Действовавшая ранее распределительная  система жилья привела к невысокой  дифференциации групп населения  и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья - хроническое  явление для России. В то же время  переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства  за счет государственного бюджета, который  ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая  потребность в жилье существует при одновременно низком среднем  уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей  части населения, имеющего низкие и  средние доходы, претендовать на покупку.

Сегодняшний спрос на жилье составляет 150 млн. кв. м (для 70% населения), но доступно оно  сегодня только 9% населения страны, а из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Вместе  с тем появилось понимание  того, что государство не в состоянии  удовлетворить все претензии  и притязания граждан, поскольку  само ничего не создает, а лишь перераспределяет. Поэтому в обществе рождаются  различные инициативы, которые объединяет общий принцип - создание таких условий, чтобы люди в результате собственной  активности имели достаточный доход  и сами могли обеспечивать свои потребности. Это ни в коей мере не снимает  с государства обязательств по развитию жилищного строительства. Главное - чтобы жилищная политика государства, планы и программы не имели  ничего общего с поощрением иждивенческих настроений в обществе. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади. И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим - гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства».

Такой подход к решению жилищной проблемы, конечно, не означает, что внимание государства  к ней ослабевает. Жилье всегда было, есть и будет стратегически  важным фактором развития общества. Это  объясняется рядом причин:

• высокой социальной значимостью жилья как товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека - потребность в жилище, право на которое закреплено в Конституции Российской Федерации;
• значительным мультипликативным эффектом нового жилищного строительства для национальной экономики в целом: при расширении жилищного строительства растут объемы потребления товаров, дополняющих жилье.

Земля и  недвижимость - это мощный экономический  ресурс, который, во-первых, используется в российской экономике крайне неэффективно, а во-вторых, экономический потенциал  которого существенно недооценивается.

В настоящее  время Правительство РФ взялось  за земельную реформу. Содержание земельной  реформы включает в себя предложения  практически по всем основным институтам рынка недвижимости. В первую очередь это предоставление прав на земельные участки (приватизация и долгосрочная аренда, разграничение государственной собственности на землю, развитие системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, формирование и кадастровый учет объектов недвижимости, установление сервитутов, резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

 

 

2.2 Особенности рынков  недвижимости в зарубежных странах

 

Ипотечное кредитование. Ссуды на покупку и  строительство жилья, освоение земельных  участков под нежилые строения коммерческого  и промышленного назначения широко распространены во всех западных странах. В странах Европы и Америки  кредитованием под залог недвижимости в основном занимаются судо-сберегательные ассоциации, взаимосберегательные банки, региональные федеральные банки  и страховые компании. Но это совсем не означает, что в развитии ипотечного кредита царит анархия. Во всех странах  существуют различные формы регулирования  этих процессов, направленные на то, чтобы  помочь населению получить жилье  и землю, а кредиторам - соответствующий доход.

В жилищной сфере США частная собственность  домашних хозяйств на жилые дома абсолютно  доминирует: почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Стоимость собственных домов на порядок превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получить банковскую ссуду для приобретения или постройки дома - практически единственный способ финансирования, а ипотека - наиболее надежный способ кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же, как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В США ипотечный рынок, оцениваемый примерно в 4 трлн долларов, полностью подконтролен государству. Доля ипотечных облигаций, эмитированных 3 государственными корпорациями, составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечный кредит. Основными источниками финансирования развития коммерческой недвижимости служат финансовые ресурсы банков и институциональных инвесторов.

Классической  страной ипотечных банков является Германия, где несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и  одна треть - государственными. В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку.  

В Великобритании ипотечные ставки определяются Государственным  банком. Кредит, как правило, берется  сроком на 25 лет. Кредиторы требуют  минимум 5% наличного залога при покупке  недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки.

В Японии много вариантов решения ипотечных  проблем. Имеются и специальные, например, для женщин годовая ипотечная ставка снижается при каждом рождении ребенка. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.

В каждой стране в данной сфере действует  свое специфическое законодательство, которое во многом зависит от особенностей земельного кодекса. Например, в США  залог недвижимости используется очень  широко, в том числе и в аграрном секторе. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все  остальные граждане обладают лишь правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования.

 

Заключение

 

В результате проделанной работы можно сделать  следующие выводы:

Во-первых, рынок недвижимости в России в  настоящее время находится в  стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами  неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени  системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция.

Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в  России, поскольку недвижимость - важнейшая  составная часть национального  богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

 В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое  время можно продать по более  высокой цене или сдавать в  аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с  ростом доходов населения он будет  увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты  и сделается более доступным  для большинства населения.  
Список используемой литературы

 

1. Гражданский  кодекс Российской Федерации:  Ч.1. // СЗ РФ. - 1995. - № 32.

2. Горемыкин  В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2007.

3. Задунов В.С. Экономическая теория: Тексты лекций. Часть II. 2-е изд., перераб. и доп. / КрасГАСА. Красноярск, 2005. - 128 с.

4. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) - СПб.: Издательство «Лань», 2007. - 480 с.

5. Курс экономической  теории: Учебник под ред. проф. Чепурина М.Н., проф. Киселевой Е.А.. - Киров: Издательство «АСА», 2007. - 624 с.

6. Любимов  Л.Л., Раннева Н.А. Основы экономических знаний: Учебник для 10 и 11 кл. школ и кл. с углубл. изуч. Экономики. - 5-е изд. - М.: Вита-Пресс, 2005. - 496 с.

7. Макконелл Кэмпбелл Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. 11-го изд. Т. 2. - М.: Республика, 2003. - 400 с.

8. Мицкевич  А.А. Сборник заданий по экономике: - М.: «Вита-Пресс», 2004. - 144 с.

9. Оценка  недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.

10. Щербакова  Н.А. Экономика недвижимости: Учебное  пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2007. - 320 с.

11. Экономическая  теория: Учебник для студ. высш. учеб. заведений / Под ред. В.Д.Камаева. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2008. - 640 с.

12. Экономическая  теория: Учебник. - Изд. испр. и доп. / Под общей ред. акад. В.И.Видяпина, А.И.Добрынина, Г.П.Журавлевой, Л.С.Тарасевича - М.: ИНФРА-М, 2008. - 672 с.