Субъекты рынка недвижимости

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА САМАРА АМОУ ВПО  «САМАРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ»

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 ПО КУРСУ: «Экономика недвижимости»

  НА ТЕМУ: «Субъекты рынка недвижимости»

 

 

Работу выполнил(а):

Студент(ка) группы №381-З

Иванцова Ж.В.

Научный руководитель:

Семенова  Е.В.

 

 

 

 

 

 

Самара

2012

Содержание

 

Введение

Глава 1. Понятие и признаки недвижимости

1.1 Общая классификация объектов недвижимости

1.2 Место недвижимости в рыночной системе

Глава 2. Особенности рынка недвижимости в России и за рубежом

2.1 Особенности современного рынка недвижимости в России

2.2 Особенности  рынков недвижимости в зарубежных  странах

Заключение

Список используемой литературы

 

Введение

 

В настоящее  время в России и других странах  бывшего СССР для всех субъектов  хозяйствования и рядовых граждан  формируется новая экономическая  среда, многие элементы которой находятся  в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится  к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием  которого так или иначе связана  жизнь и деятельность людей в  любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что  именно недвижимость формирует центральное  звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший  товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью  получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников  массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской  деятельности в различных видах  бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости  и достойного существования всех людей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава1. Понятие и признаки недвижимости

 

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется  вполне понятным и как бы само собою  разумеющимся. В действительности внешняя  видимость далеко не совпадает с  юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию  и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его  полезности, способности удовлетворять  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом  уровне недвижимость - совокупность публичных  и частных прав, устанавливаемых  государством с учетом отечественных  особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство. В России, как и  в других, промышленно развитых странах  мира, законодательно гарантировано  частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает, в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Негосударственные субъекты собственности на землю  в России имеют права не на все  недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и  т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого  имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат  государству полностью. Не входит в  физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и  воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного  частного собственника. Оно имеет  общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый  объект недвижимости и все они  вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие  особенности объектов по однородным группам.

 

Основные  признаки недвижимости

 

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые)	Степень подвижности: Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы  в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная  форма в течение всего срока  эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских  свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает  интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8	Видовые (частные)	Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются  конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения  особого режима использования на другое имущество

Основные  фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

 

1.1 Общая классификация объектов недвижимости

 

Классификация - это распределение множества  объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет  быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения  его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации  являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и  характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Общая классификация  недвижимости:

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	-для жилья: дома, коттеджи, квартиры; -для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; -для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; -для специальных целей: школы, церкви, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения	-для ведения бизнеса; -для проживания владельца; -в качестве инвестиций; -для освоения и развития; -для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации	-специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору; -неспециализированные - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования.
По степени готовности к эксплуатации	-введенные в эксплуатацию; -требующие реконструкции или капитального ремонта; -незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме	-не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; -воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

1.2 Место недвижимости в рыночной системе

 

Недвижимое  имущество занимает центральное  место в системе знаний при  любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного  потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами  недвижимости тесно связано экономическое  и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и  материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля - имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим  в производстве всех других товаров  и благ.

В Российской Федерации, как и во многих промышленно  развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная  собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Не могут  также государственные и муниципальные  предприятия самостоятельно сдавать  в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах - при крупных сделках, решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов - только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

Недвижимость  находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Совершение сделок с земельными участками и другими объектами  недвижимости требует глубоких и  систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара - недвижимого имущества.