Сравнитльный подход в оценки имущества

 

Мультипликатор "цена/прибыль" существенно зависит от методов бухгалтерского учета. Поэтому, если аналогом выбрана зарубежная компания, необходимо привести системы распределения прибыли к единым стандартам. Только после проведения всех необходимых корректировок можно быть достигнут необходимый уровень сопоставимости, позволяющий использовать мультипликатор. В качестве базы для расчета мультипликатора можно использовать не только сумму прибыли, полученную в последний год перед датой оценки. Оценщик может использовать среднегодовую сумму прибыли, исчисленную за последние 5 лет. Оценочный период может быть увеличен или уменьшен в зависимости от имеющейся информации и наличия ситуаций, искажающих основную тенденцию в динамике прибыли.

  Базой расчета мультипликатора "цена/денежный поток" может служить любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начисленной амортизации. Следовательно, можно использовать несколько вариантов данного мультипликатора. В процессе оценки следует исчислить максимальное число мультипликаторов, поскольку их применение к финансовой базе оцениваемой компании приведет к появлению нескольких вариантов стоимости, существенно отличающих друг от друга. Диапазон полученных результатов может быть достаточно широким. Поэтому большое число используемых мультипликаторов поможет оценщику выявить пределы наиболее обоснованной величины. Этот вывод основан на математических методах, однако существуют экономические критерии, обосновывающие степень надежности и объективности того или иного мультипликатора. Например, крупные предприятия лучше оценивать на основе чистой прибыли, мелкие компании основе прибыли до уплаты налогов, поскольку в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении. Использование мультипликатора "цена/денежный поток" предпочтительно при оценке предприятий, в активах которых преобладает недвижимость. Если предприятие имеет достаточно высокий удельный вес активной части основных фондов более объективный результат даст использование мультипликатора "цена/прибыль".

2.4.2. Мультипликатор "цена/дивиденды".

Мультипликатор "цена/дивиденды"  может рассчитываются как на базе фактически выплаченных дивидендов, и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты по группе сходных предприятий, исчисленные в процентах к чистой прибыли.

 

Возможность применения того или иного мультипликатора данной группы зависит от целей оценки. Если оценка проводится в целях поглощения компании, то способность выплачивать дивиденды не имеет значения: этих выплат может не быть, и компания прекратит свое существование в привычном режиме хозяйствования. При оценке контрольного пакета следует ориентироваться на потенциальные дивиденды: инвестор получает право контроля при реализации вариантов дивидендной политики. Фактические дивидендные выплаты важны и при оценке миноритарного пакета акций, поскольку в данном случае инвестор не сможет влиять на руководство компании, чтобы увеличить дивиденды даже при наличии достаточного роста прибыли.

 

2.4.3. Мультипликатор "цена/выручка от реализации, цена/физический объем" широко используется при оценке предприятий сферы услуг (реклама, страхование и т.д.). Несомненным достоинством этих мультипликаторов являйся их универсальность, которая не требует сложных корректировок, применяемых при расчете мультипликатора "Цена/прибыль". 

Если целью оценки является поглощение компании, то лучше ориентироваться на мультипликатор "цена/выручка реализации", так как он исключает возможность повышения цены за счет кратковременного роста прибыли, обеспечиваемого усилиями финансового менеджера. Однако в этом случае нужно тщательно изучить стабильность объема выручки от реализации в будущем. Поглощение компании сопровождается, как правило, сменой управленческого аппарата и может привести к снижению объемов реализации продукции.

 

Мультипликатор "цена/физический объем" является разновидностью мультипликатора «цена/выручка от реализации». В этом случае цена сопоставляется не со стоимостные, а с натуральным показателем, который может отражать физический объем производства, размер производственных площадей, количество установленного оборудования, а также любую другую единицу измерения мощности.

 

2.4.4. Мультипликатор "цена/балансовая стоимость активов" применяется в основном для оценки холдинговых компаний либо при необходимости быстрой реализации крупного пакета акций. Финансовой базой для расчета являются чистые активы оцениваемой компании и компаний-аналогов, причем за основу можно брать и балансовые отчеты компаний, и ориентировочную величину чистых активов, полученную расчетным путем.

 

2.4.5. Выбор величины мультипликатора.

 

 Этот этап наиболее сложен и требует особенно тщательного обоснования, отраженного впоследствии в отчете. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам бывает достаточно широк. Поэтому в расчетах отбрасываются экстремальные величины и определяется средняя величина мультипликатора по группе аналогов. Наилучший результат дает средневзвешенный показатель: основная масса таких компаний может быть неравномерно распределена между интервальными группировками диапазона.

 

Затем проводится финансовый анализ, причем для выбора величины конкретного мультипликатора используют финансовые коэффициенты и показатели, наиболее тесные с данным мультипликатором. По величине финансового коэффициента определяется положение (ранг) оцениваемой компании в общем списке. Полученные результаты сопоставляются с рядом значений мультипликатора. В результате достаточно точно определяется величина мультипликатора, которая может быть использована для расчета стоимости оцениваемой компании.

Например, диапазон мультипликатора "цена/балансовая стоимость" по 15 компаниям, взятым в качестве аналога, составляет диапазон значений: 0,92 – 5,67. Отсюда средневзвешенная величина равна 2,15, так как центр диапазона лежит в точке (5,67 – 0,92) : 2 = 2,375. Опыт показывает, что большинство компаний имеют величину мультипликатора несколько ниже средней. Это хорошо коррелирует с финансовым коэффициентом "доход на собственный капитал".

 

Проанализируем этот коэффициент по компаниям-аналогам. Диапазон (–4,1% – 15,6%): средневзвешенная величина равна 8,3296, что несколько меньше центра диапазона: (15,6 – (–4,1)) : 2 = 9,85. Доход на собственный капитал в оцениваемой компании 12,5%. Величина мультипликатора для оцениваемой компании может быть получена либо методом трендовой прямой, либо анализом соотношения трех величин: средневзвешенной величины мультипликатора, средневзвешенной величины финансового коэффициента и фактической величины финансового коэффициента оцениваемой компании.

 

Анализ показывает, что остальные мультипликаторы могут быть рассчитаны и обоснованы аналогично.

 

2.4.6. Определение итоговой величины стоимости. Сравнимый подход позволяет использовать максимальное число всех возможных вариантов мультипликаторов. Следовательно, процессе расчета будет получено столько же вариантов стоимости. Если в качестве итоговой величины предложить простую среднюю всех полученных величин, это будет означать одинаковую меру доверия всем мультипликаторам. Наиболее правильным приемом определения итоговой величины является метод взвешивания. При этом в зависимость от конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или иной информации каждому мультипликатору присваивается свой вес. На основе взвешивания получается итоговая величина стоимости, которая может быть основой для последующих корректировок.

 

2.4.7. Внесение итоговых корректировок. Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения мультипликаторов, должна быть скорректирована в зависимости от конкретных обстоятельств. Наиболее типичны следующие поправки. Например, портфельная скидка предоставляется при наличии непривлекательного для покупателя характера диверсификации финансовых инструментов в портфеле. Далее, при определении окончательного варианта стоимости нужно учитывать активы непроизводственного назначения. Если выявлены недостаточность собственного оборотного капитала либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть. Возможно применение скидки при низкой ликвидности контрольного пакета акций. В некоторых случаях вносится поправка в виде премии за предоставляемые инвестору элементы контроля. Таким образом, сравнительный подход (несмотря на достаточную сложность расчетов и анализа) является неотъемлемым приемом определения обоснованной рыночной стоимости.

 

Результаты, полученные сравнительным способом, имеют достаточно объективную основу в зависимости от возможности привлечения широкого круга компаний-аналогов. Обязательность раскрытия информации эмитента о финансовом положении компании и расчетных значениях ряда параметров будет способствовать объективности и расширению сферы использования данного подхода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Список литературы:

1. Касьяненко,Т.Г. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К.Мирзажанов.-М.:КНОРУС, 2010 г.-752 с.
2. Лукашова,И.В. Оценка недвижимости: Учебник/ И.В. Лукашова, А.И.Драпиковский, Н.С. Игнатенко, Н.Б. Исаев, Н.В.Мокроусов, Л.В. Романенко.-Б.:Издательство «Ега-Басма», 2007 г.-480 с.
3. Мирзоян, Н.В.Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ 
    Н.В.Мирзоян.-М.: Издательство Московская финансово-промышленная академия, 2005 г.- 199с.
4. Татарова, А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: 
   Учебное пособие/ А.В. Татарова.- Таганрог: Издательство ТРТУ, 2003г.-375 с.
5. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Л.Н. Тепман,

 В.А. Швандара. -М.: Издательство Юнити-Дана, 2012 г. - 461 с.