Состояние рынка земли и его особенности

 

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Тюменский государственный нефтегазовый университет»

Институт менеджмента и бизнеса

 

Кафедра менеджмента в отраслях ТЭК

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По предмету: ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Вариант 6

 

 

 

 

 

                                            Выполнил студент гр. ЭПз 10-1: Ксенюк Е. В.

                                  Проверил  к.э.н., доцент:  Фомичев П.В.

                                                                   

 

 

 

Тюмень, 2014

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

  1. Состояние рынка земли и его особенности.

  2.  Технология оценки объекта недвижимости сравнительным       подходом.    

  3. Расчетно-аналитическое задание

 

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. СОСТОЯНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

 

«Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых).

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. По состоянию на 1 января 2007г. земельный фонд Российской Федерации в административных границах РФ составлял 1709,8 млн. га или 12% от всей территории планеты. Из них: земли лесного фонда занимают 69%, земли сельскохозяйственного значения - 25%; земли водного фонда и особо охраняемых территорий и объектов составляют по 2%; земли поселений, земли промышленного и иного специального назначения занимают по 1% от всего земельного фонда. Мальцев К. В. Государственное регулирование рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития. Автореферат на соискание ученой степени д. э. н., РАГС при Президенте РФ, Москва, 2009. На территории России расположена почти половина мировых запасов угля, значительные запасы нефти и природного газа. Россия располагает 3,3% мировых сельскохозяйственных угодий. Индикаторы Рынка Земли.

Однако эти ресурсы, являясь национальным богатством страны, используется не достаточно эффективно. В частности, касаясь эффективного использования сельскохозяйственных земель, министр сельского хозяйства РФ Е. Скрынник заявила: «Располагая 9 процентами сельхозугодий мира, России производит лишь 1,5 процента валового внутреннего продукта мирового сельского хозяйства».

Выходом из создавшегося положения может стать дальнейшее вовлечение земли в регулируемые государством рыночные отношения, позволяющие посредством законного перераспределения земель между собственниками повысить эффективность ее использования с целью максимального удовлетворения потребностей граждан страны.

 

По сведениям о сделках с землей, полученных на основании материалов государственной статистической отчетности, земельный рынок России существует. Мальцев К. В. Государственное регулирование рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития. Автореферат на соискание ученой степени д. э. н., РАГС при Президенте РФ, Москва, 2009. Как было указано Президентом Российской Федерации в его послании Федеральному Собранию РФ: «В результате непростой работы удалось сдвинуть с «мертвой точки» реформу земельных отношений. Напомню: этот вопрос целое десятилетие оставался серьезным экономическим барьером на пути демократии и рынка».

Послание Федеральному Собранию Российской Федерации16 мая 2003 года.. Конституция РФ, а также, принятые в России за прошедшие десятилетия Земельный и Гражданский кодексы РФ и ряд федеральных законов (Закон РФ «О плате за землю», ФЗ «О государственном земельном кадастре», ФЗ «О землеустройстве», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») установили многообразие форм собственности на землю. Это обстоятельство является одним из основных условий возникновения рынка земли.

Так, по состоянию на 1 января 2008 года, в государственной и муниципальной собственности находилось 92,4 %, в частной собственности физических лиц - 7,3 %, а в собственности юридических лиц - 0,3 % земельного фонда. Мальцев К. В. Государственное регулирование рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития. Автореферат на соискание ученой степени д. э. н., РАГС при Президенте РФ, Москва, 2009.

Однако, несмотря на принятую государством законодательную базу в области регулирования земельных отношений и все большее вовлечение земель различных категорий в рыночный оборот, земельный рынок в России и его инфраструктура все еще находятся в стадии становления.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей.

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако она имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, хозяйственная деятельность на земле порождает два вида монополии на землю: монополию на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид связан с исключительным правом владении землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный участок в аренду, не ограничен в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель получение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельности. Это открывает ему путь к получению дополнительного дохода. Во втором случае обеспечивается получение ренты за отдаваемую в аренду землю.

В-четвертых, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает ее предложение абсолютно неэластичным. Однако с развитием научно-технического и социально-экономического прогресса предложение земли, равно как и других природных ресурсов, фиксировано относительно, ибо постоянно происходит их выбытие или вовлечение в хозяйственный оборот.

Состояние рынка земли определено действием двух основных его субъектов: собственников земельных ресурсов (землевладельце) и сельскохозяйственных предпринимателей (земледельцев). Первые, предоставляя землю в аренду, формируют предложение услуг земли. Вторые, арендуя то или иное количество земли, предъявляют спрос. Если землевладелец сам обрабатывает землю или арендатор приобретает земельный участок в собственность, функции собственника и предпринимателя совмещаются в одном лице.

Количество предлагаемой, так и спрашиваемой земли измеряется в физических показателях – квадратных метрах, гектарах, сотках и т.д. Оно определяет величину земельной услуги. Услуга земли состоит в ее способности удовлетворять спрос на продукцию, производимую с помощью данного фактора; это, главным образом, сельскохозяйственная продукция.

Спрос на услуги земли – это то количество земли, которое хотят взять в аренду земледельцы при каждом данном уровне цен. Спрос на услугу земли, так же как на услугу экономического ресурса, является производным. Это значит, что его величина (то количество земли, услугами которой хотят воспользоваться) зависит не только от определенного количества произведенной на земле продукции, но и от дохода, который можно получить от реализации этого количества. Поэтому спрос на услуги земли определяется величиной предельной доходности – это дополнительный доход, который может быть получен от использования каждой дополнительной единицы земли.

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков — в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего конституционным положениям. Земельный кодекс вводил в оборот более 90% всех земель России и допускал приобретение их в собственность иностранными лицами.

Принятие Земельного Кодекса вызвало ожесточенные споры среди депутатов и во всем российском обществе. По настоянию депутатов-коммунистов и других противников Земельного кодекса в него было введено положение о том, что оборот сельскохозяйственных земель должен регулироваться отдельным законом. Другие участники принятия законов согласились на это как на выход из тупиковой ситуации по вопросам оборота сельскохозяйственных земель, существовавшей более 10 лет, то есть с самого начала введения частной собственности на землю. Тем самым оборот сельскохозяйственных земель был выведен из-под действия Земельного кодекса, что ограничило их приватизацию и свободную распродажу.

Государственная Дума 16 мая 2002 года поставила на голосование несколько законопроектов об обороте земель сельскохозяйственного назначения, внесенных депутатами Государственной Думы различных фракций и Правительством РФ. Наибольшее число голосов получил правительственный законопроект.

Постановлением Конституционного Суда от 23 апреля 2004 года N 8-П, принятым в связи с запросом о конституционности Земельного кодекса, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был оценен среди других как способный «обеспечить суверенные права Российской Федерации на все ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики в переходный период, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам относительно равные условия конкуренции с иностранным капиталом».

Таким образом, принятие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» — это выполнение предписания Земельного кодекса о его принятии, попытка не только цивилизованного урегулирования оборота сельскохозяйственных земель, но и сохранения суверенитета России и русского народа, примирения сторонников аграрной и рыночной концепции развития сельского хозяйства, актов земельного и гражданского законодательства.

Несмотря на установленные Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничения, по разным подсчетам, площадь введенных в оборот земель составляет не менее 11 процентов территории России. Это земля, превосходящая по размерам территорию не одного государства. Таким образом, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ   ПОДХОДОМ

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние  и тенденции развития рынка  недвижимости и особенно того  сегмента, к которому принадлежит  данный объект. Выявляются объекты  недвижимости, наиболее сопоставимые  с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и  проверяется информация по объектам-ана­логам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается  с оцениваемым объектом.

3-й этап. В выделенные  различия ценообразующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.