Основной капитал предприятия

Полная восстановительная стоимость основных фондов определяется, по усмотрению организации, либо путем прямого пересчета стоимости отдельных объектов по документально подтвержденным рыночным ценам на новые объекты, аналогичные оцениваемым, ("метод прямой оценки"), либо - путем индексации балансовой стоимости отдельных объектов с применением индексов (коэффициентов).

При переоценке, наряду с полной восстановительной стоимостью основных фондов, определяется их остаточная восстановительная стоимость. Под остаточной восстановительной стоимостью основных фондов понимается стоимость основных фондов после переоценки с учетом начисленного износа. Остаточная восстановительная стоимость основных фондов определяется самими организациями - собственниками основных фондов самостоятельно. При переоценке основных средств путем индексации числящаяся в бухгалтерском учете сумма износа основных средств (включая объекты, по которым полностью начислен износ) подлежит умножению на соответствующие индексы изменения стоимости основных средств, при их пересчете в восстановительную стоимость. При переоценке основных средств методом прямого пересчета числящаяся в бухгалтерском учете сумма износа подлежит индексации по коэффициенту пересчета, исчисляемому соотношением восстановительной стоимости к балансовой стоимости.

При оценке эффективности вложений предприятия в основные средства следует учитывать следующие моменты:

-функциональная полезность основных  средств сохраняется в течение  ряда лет, поэтому расходы по  их приобретению и эксплуатации  распределены во времени;

-момент обновления (физической  замены) основных средств не совпадает  с моментом их стоимостного  замещения, в результате чего  могут возникнуть убытки, занижающие  финансовые результаты деятельности  предприятия;

-эффективность использования основных  средств оценивается по-разному  в зависимости от их вида, принадлежности, характера участия в производственном  процессе. Вследствие того, что основные  средства обслуживают не только  производственную сферу деятельности  фирмы, но и социально-бытовую, эффективность  их использования определяется  не только экономическими (стоимостными), но и социальными, экологическими  и другими факторами.

Эффективность использования основных производственных средств характеризуется определенными стоимостными показателями, которые отражают в денежном выражении производственную отдачу основных средств предприятия. Такими показателями являются:

Фондоотдача (сумма реализуемой продукции на рубль среднегодовой стоимости основных производственных средств).

Фондоемкость (отношение стоимости основных производственных средств к стоимости продукции).

Фондовооруженность (стоимость основных производственных средств, приходящаяся на одного работающего).

 

2.3. Целевая оценка имущества  предприятий, ее задачи и особенности  применения.

 

Процедура оценки имущества организации является  регулируемым законодательством процессом определения и обоснования цены объекта для различных целей в денежном выражении. То есть, в некоторых случаях проведение оценки имущества организации вызвано и законодательными целями — например, при ликвидации предприятия. Вызвана необходимость в определении рыночной стоимости имущества и экономическими целями, целесообразностью — ведь зачастую для принятия уверенных решений необходимо знать стоимость не только рыночную цену всего бизнеса в целом, но и отдельных элементов имущества.

Задачи оценки имущества:[10;с.525]

1. Повышение эффективности текущих методов управления организацией;

2. Определение цены ценных бумаг в случае купли-продажи акций организации на фондовом рынке. Обоснованное инвестиционное решение принимается только в тех случаях, когда имеется четкое представление о цене собственности предприятия, или её доли, приходящейся на определенный пакет акций. Важным в процедуре является и оценка возможных будущих доходов от бизнеса;

3. Определение стоимости организации в случае купли-продажи целиком или только части;

4. Реструктуризация предприятия — законодательство обязывает проведение независимой оценки имущества организации при его ликвидации, слияния или поглощения, выделения. Здесь важно определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, которая выплачивается акционерам поглощаемой компании;

5. Разработка плана развития организации. В процессе стратегического планирования организации очень важно правильно оценить будущую прибыльность организации;

6. Определение кредитоспособности организации и стоимости залога при кредитовании. В таких случаях оценка имущества организации необходима, поскольку величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может существенно отличаться от рыночной стоимости;

7. Налогообложение. При определении налогооблагаемой базы нужно осуществить объективную оценку компании;

8. Принятие обоснованных управленческих решений. Инфляция может существенно искажать финансовую отчетность организации, поэтому периодически проводимая оценка имущества независимым оценщиком позволяет повысить реалистичность выводимой отчетности, что послужит базой для принятия важных финансовых решений.

Целевая оценка имущества организации включает в себя:

• Оценка недвижимого имущества. Определение стоимости строений, зданий, и других сооружений, которые принадлежат организации — и всего того, что так или иначе связано с землей (объектов, перемещение которых без достаточно сильного ущерба невозможно).
• Оценка земли. Для определения рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости прав аренды оценка земли является наиболее актуальным способом разрешения проблемы. Рыночная оценка земли может зависеть от таких факторов, как уровень цен, конкуренции на земельном рынке, местоположении, рыночного потенциала площади, а также от ожидаемого дохода от использования. Помимо этого, также существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением оцениваемой земли (например, благодатная почва и т. д.).
• Оценка транспортных средств. Здесь подразумевается оценка автомобилей, грузовых машин, контейнеров и другого транспортного оборудования. Также различают автомобильные транспортные средства, железнодорожные, воздушные, морские, речные и трубопроводы. Оценка транспортных средств может осуществляться, как индивидуально, так и в составе имущественного комплекса предприятия. Наиболее распространенным видом оценки является оценка автомобиля — она осуществляется путем расчета и коррекции цены в зависимости от основных ценообразующих факторов: год выпуска, первоначальная стоимость, пробег, техническое состояние.
• Оценка оборудования. Осуществляется оценка стоимости всего спектра объектов движимого имущества — технических комплексов, приборов и промышленных устройств, станков и технологических установок, поточных линий и оргтехники, мебели, бытовых предметов и других объектов, которые можно отнести к движимому имуществу. Оценка оборудования является зачастую единственным вариантом определения реальной стоимости активов предприятия.[12;с.105]

 

2.4. Оценочные стандарты  в области недвижимости, методы  и порядок проведения.

 

В области оценки недвижимости существует важный документ, служащий руководством для многих оценщиков. Это Стандарты Российского общества оценщиков в области оценки недвижимого имущества (далее – Стандарты), которые были приняты 24 ноября 1995 года. Что же касается самого Российского общества оценщиков (далее – РОО), то это профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая специалистов в области оценочной деятельности из всех регионов России. Основной целью Общества является содействие деятельности специалистов, занимающихся оценкой различных видов гражданских прав и создание цивилизованного рынка оценки в России.

В Стандартах изложены:

• цели, задачи, требования, предъявляемые к членам РОО при выполнении ими профессиональной деятельности по оценке недвижимого имущества; 
• толкование терминов, используемых в тексте стандарта;

• обязанности члена РОО при выполнении работ по оценке имущества;  
• требования к информации, необходимые для проведения оценки, и к содержанию отчета о результатах оценки;

• формы контроля за выполнением стандарта членами РОО и виды их ответственности за нарушение требований стандартов.

Стандарты регламентируют обязанности члена РОО в части профессиональной деятельности, определяют профессиональную терминологию в области оценки недвижимости, определяют методику оценки недвижимого имущества, требования к качеству информации, используемой оценщиком при проведении оценки, а также устанавливают требования к отчету об оценке. [13;с.1]

Требования к оценщикам:

1. Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либо личных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональной деятельности.

2. Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика в оцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки. Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой стоимости должны содержаться в явном виде в договоре на оценку между клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не входить в задачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения, относящиеся к этой области; он должен лишь указать на источник этих сведений.

3. При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие на величину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но не исчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования (государственные и местные), состояние и тенденции изменения экономических, социальных, демографических и т.п. условий в районе расположения недвижимости, физические и экономические характеристики объекта недвижимости.

4. Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которые необходимы для получения обоснованной оценки.

5. Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы получить о ней адекватное представление.

6. В случае недостатка знаний, выходящих за рамки профессиональной компетенции оценщика, приглашать специалистов соответствующих профессий для консультаций или участия в работе.[13;с.3]

Что же касается самой процедуры оценки недвижимости, то оценщик должен выполнить следующие действия:

1. Собрать и проанализировать данные об оцениваемом объекте недвижимости. К таким данным относятся:

• данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитуты);  
• данные о физических границах объекта;

• данные о состоянии земельного участка;

• данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

• данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

• данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие их влияние на величину стоимости объекта;

• данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту. 
2.  Рассмотреть существующий способ использования оцениваемого объекта недвижимости и проанализировать способ его наилучшего использования. При этом следует определить способ его наилучшего использования как незастроенного и способ его наилучшего использования существующими сооружениями (улучшениями).

3. Собрать и проанализировать данные о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с оцениваемым. При анализе указанных данных с целью получения оценки стоимости рассматриваемого объекта оценщик должен учесть все существенные различия между ним и объектами-аналогами. В обязательном порядке следует учитывать различия в составе передаваемых имущественных прав, в условиях оплаты при продаже объектов, в состоянии рынка на дату продажи и дату оценки, местоположении объектов и в их физических характеристиках (размер, состав, физическое состояние и т.п.).

4. Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости.

5. Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости. Если предметом оценки являются предполагаемые сооружения (улучшения) оценщик должен тщательно изучить документацию, необходимую для установления характеристик предполагаемых сооружений.

6. Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого объекта недвижимости.

7. Собрать, если это уместно, данные относительно экономических характеристик оцениваемого объекта. К ним относятся данные о доходах, получаемых от эксплуатации объекта (потенциальных и действительных), о расходах, связанных с эксплуатацией объекта, об арендной плате, установившейся на рынке для аналогичных объектов.