Оценка влияния различных факторов на стоимость недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ФИЛИАЛ ГОУ ВПО «ЮЖНО-УРАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ» в г. НИЖНЕВАРТОВСКЕ

 
 

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 080502

«Экономика и управление на предприятии (нефтяная и газовая промышленность)» 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

080502.2008.290.КР 
 

Выполнил:

студент группы ЭН- 310

                 (шифр группы)

                                                ___________    /    Поликарпов Е.А.   /

       (подпись)                                (Ф.И.О.)                                 

                                                « 30 »    апреля          2008 г. 
 

                                   Проверил:

      ________________________________

                        (должность, звание преподавателя)

 

                                                ___________    /   Белицкий В.С.        /

       (подпись)                                (Ф.И.О.)                                 

                         «___»______________200__г. 
 
 
 

Нижневартовск

2008 г.

 

Содержание 

Введение 3

Факторы, влияющие на уровень стоимости недвижимости 3

Использованная литература 13 

 

Введение 

      В данной работе рассматриваются основные факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества, -- физические, социальные, экономические и политические; местоположение, а также основные градостроительные принципы, характеризующие местоположение; циклы развития местоположения и их влияние на стоимость; названы основные группы собираемой в процессе оценки информации, характеризующей перечисленные факторы. 

Факторы, влияющие на уровень стоимости недвижимости 

      Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.

      Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости имущества:

• физические: природные -- земля, климат, ресурсы, топография, почва, и созданные человеком -- здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;
• социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности, отношение к соседним объектам и их владельцам;
• экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
• политические (административные): ограничительное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье, и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

      Местоположение оцениваемого объекта. Как можно видеть, все перечисленные выше факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом, является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы. Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде. Чтобы понять и оценить роль названных факторов в оценке стоимости, следует проследить, как формируется местоположение объектов недвижимости.

      История развития человечества показывает: человек всегда стремился жить в лучших природных условиях -- на плодородных землях, у удобных гаваней, в благоприятном климате, при наличии водных и топливных ресурсов, в местах, где несущая способность грунтов, глубина залегания и химические характеристики подземных вод, рельеф и другие природные параметры были благоприятными для строительства. Поселившись в таких местах, люди строили жилища, общественные здания, культовые сооружения, производственные и хозяйственные постройки, коммунальные объекты, соединяли их дорогами, благоустраивали территории поселений, приспосабливали их для жизни. Развитие экономики, деловая активность, соответствующие законы определяли стиль и уровень жизни и поведения людей.

      Основные градостроительные принципы. Итак, поселения возникают на благоприятных с точки зрения топографии местах, там, где есть природные ресурсы и источники сырья, где можно получить коммерческие выгоды (производство различного назначения, промышленность, транспортные услуги, санаторные и оздоровительные услуги, оказание широкого круга услуг окружающим территориям и т. д.). Деятельность по их обустройству (градостроительство) предполагает размещение на территории поселений зон для производства, жилищ, общественных центров, мест отдыха; создание системы связей между ними; структурную организацию каждой из зон; размещение материальных элементов соответствующего назначения в каждой из зон. В основе зонирования лежат важнейшие социальные категории: быт (жилище), отдых и труд. Жилище размещается на лучших участках, в селитебной зоне городов; места отдыха -- вблизи городов; промышленные и производственные зоны -- в местах, удобно связанных с жилищем. Их планировка подчиняется общепринятым градостроительным принципам:

1. функциональное зонирование -- разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции: труд, общественная жизнь, быт, отдых. Ни одна из этих функций не существует сама по себе, взятая в отдельности. По этому планировочная структура поселения определяется в первую очередь рациональным расположением зон и возможностью создания удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей поселения и чередования жизненных циклов быта, отдыха и труда. Выполняется ряд требований санитарно-гигиенического характера при размещении зон, а именно: направление господствующих ветров от жилья на производство, а не наоборот; жилая зона размещается выше по рельефу и выше по течению реки, нежели производственная, и т. д. Расстояние между жилой застройкой и промышленными предприятиями, коммунально-складскими территориями и прочими производствами (санитарно-защитная зона) определяется классом вредности последних (предприятия первого класса -- 2000 м, второго --1000, третьего -- 500, четвертого -- 300, пятого -- 100 м);
2. город как единое целое. Ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе. Планировочная структура города определяется рациональным расположением функциональных зон и возможностью создания удобной, постоянной и надежной взаимосвязи всех частей города. В состав всех функциональных зон города включаются зеленые насаждения. Единство архитектурно-планировочной структуры не в последнюю очередь достигается размещением зеленых насаждений. Необходимы равномерность их размещения на территории поселения, объединение всех видов насаждений в непрерывную целостную систему. Зеленые насаждения способствуют оздоровлению городской среды, создают благоприятный для проживающих микроклимат, защищают жителей и жилые помещения от пыли, шума, солнечной радиации, обладают высокими эстетическими качествами в случае размещения их согласно проекту благоустройства;
3. создание системы взаимосвязанных общественных центров, для каждого из которых характерны собственные функции: общегородской центр, центр планировочного (жилого) района, центры промышленных районов и зон отдыха, центры местного значения (микрорайонные, квартальные). Назначение общественных центров: создать населению соответствующий уровень культурно-бытового обслуживания; выступить роли среды общения (собрания, союзы, клубы, общества и пр.); быть архитектурным ансамблем; сформировать социальную инфраструктуру города;
4. транспортно-планировочная организация города. Это улично-дорожная сеть. Ее роль в поселении -- организовать удобные и короткие пешеходные и транспортные связи между всеми функциональными зонами поселения; быть каркасом планировочной организации поселения, объединяющим последнее в целостный функционально-планировочный комплекс; создать архитектуру поселения;
5. поселение как развивающаяся структура. При разработке архитектурно-планировочной структуры поселения в нее закладывается способность к совершенствованию и возможность гибко реагировать на непредвиденные изменения темпов, характера и параметров развития. В этой связи речь идет о резервных территориях, о планировочных приемах (например, линейная структура) и т. д.;
6. город в системе расселения. Поселение -- часть системы населенных мест. Система населенных мест или групповая система населенных мест -- это рациональная пространственная организация группы поселений разной величины и профиля в природно-ландшафтной среде, основанная на их взаимодействии во всех социальных сферах, связях населения, совместном использовании территорий и общности планировочной структуры. Поэтому архитектурно-планировочная структура проектируемого поселения -- производное от внутренних взаимосвязей между элементами поселения и от внешних его связей в системе расселения, в силу чего одно не отделимо от другого;
7. комплексность заключается в совместном рассмотрении при развитии поселения пяти основных задач, решаемых его планировкой: социальной, экологической, экономической, эстетической и технической. Социальная задача планировки -- обеспечить следующие социальные функции: жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление. Экологическая задача -- обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами. Смысл этой деятельности определяется в охране окружающей среды. Экономическая задача направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства, предприятий службы быта и отдыха жителей населенного пункта. Эстетическая задача состоит в обеспечении полноценных эстетических качеств окружающей среды. И наконец, техническая задача решает сложный комплекс вопросов, связанных с учетом рельефа территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий, а также с развитием и возможностью материально-технической базы строительства и производства строительных материалов в данном регионе.

      Все принципы и требования градостроительного проектирования ориентированы на создание благоприятных условий для деятельности людей. Например, для размещения жилищного строительства отводят участки с наиболее благоприятными естественными и санитарными условиями -- вблизи рек, водоемов, массивов зеленых насаждений. Забота о человеке предполагает учет правил экологического характера -- требований охраны окружающей среды.

      Циклы развития среды местоположения недвижимости. Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта: 1) рост, 2) стабильность (зрелость), 3) упадок (ухудшение), 4) зарождение (обновление).

      Эксперту чрезвычайно важно точно определить, в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз развития стоимости имущественного комплекса. Если район местоположения объекта оценки вступил в стадию роста, то следует ожидать увеличения спроса на объект. Очевидно, что в таких условиях последует рост стоимости имущественного комплекса. Это может заинтересовать потенциальных инвесторов в покупке объекта.

      Данный пример показывает: необходим анализ экономической ситуации не только рынка объектов недвижимости, на котором работает оценщик, но и района, города и региона местоположения объекта. Часто необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства; проблемы денежного обращения. В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменение социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами.

      Уровни влияния факторов (географический принцип определения местоположения), определяющих стоимость недвижимости. Следует рассматривать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

      Проследим на примере Великобритании и США периода 1970-80-х гг. типичные тенденции изменения среды местоположения объектов недвижимости. В этих странах происходит упадок внутригородских районов, в которых наблюдается массовое сокращение населения и рабочих мест. Типичные внутригородские районы потеряли до 20% своего населения. Например, Лондон лишился за этот период 400 тыс. промышленных рабочих мест. Основной причиной стало не перемещение предприятий из внутренних районов, а их закрытие или в некоторой степени рационализация производства.

      В процессе перестройки структуры промышленности во внутренних районах сокращалось число рабочих мест, требовавших высококвалифицированной рабочей силы. Устроиться на работу было трудно. Большая часть оставшихся во внутренних районах рабочих не имела соответствующих образования и опыта и не могла рассчитывать на работу. Появились многочисленные признаки упадка в старых внутренних районах городов. Правительство Великобритании объявило широкую программу специальной помощи внутренним городским районам. Ресурсы расходовались на программы, направленные на создание рабочих мест, развитие спорта, мест отдыха и т. п. Были созданы «зоны предприимчивости», в которых снимались все ограничения, применялись специальное облегченное налогообложение и упрощенный плановый контроль. К середине 80-х гг. проявилось некоторое замедление темпов сокращения населения и рабочих мест во внутренних районах. Однако в других регионах страны заметно увеличились безработица и соответствующие индексы упадка. Приходят в упадок некоторые шахтерские и промышленные города в старых промышленных зонах, но одновременно с этим продолжают жить все еще процветающие пригороды, свободно расположенные города среднего размера и сельские районы.

      В США в эти же годы также имела место тенденция к децентрализации населения и рабочих мест из крупных городов и старых промышленных районов в полусельские районы, предпочтительные с точки зрения качества окружающей среды. С одной стороны, это привело к достижениям в массовом строительстве, особенно в жилой застройке пригородов и автострад, с другой, результатом стали паралич и упадок внутренних городов. Начиная с 1970 г. началась значительная миграция населения из северо-восточных штатов в штаты Солнечного пояса. Если общий прирост населения США за период с 1970 по 1980 г. составил 10,9%, то прирост населения в солнечных штатах составил от 30 до 60%. Доклад о градостроительной политике, направленный президенту Картеру перед самым окончанием его президентства, предлагал такое решение: содействовать миграции населения на юг и запад из внутренних городов. Но такое решение было отвергнуто отчасти потому, что не давало ответа на вопрос: что делать с теми, кто останется. Тем временем миллионы «голосовали ногами» за это предложение: центральные города пустели, целые метрополии находились в застое, население в большом количестве возвращалось в небольшие городки и сельскую местность (пригороды и дачные поселки) развивающихся штатов, где более свободный образ жизни, свежий воздух, более тесные взаимоотношения с соседями, более высокий уровень доходов, преобладание молодых семей.