Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

      4) возмещение и увеличение стоимости  недвижимости;

      5) преодоление двойственности коллективной  собственности;

      6) самокоординация участников.

      По  экономическому содержанию и степени  хозяйственной самостоятельности  работников арендный механизм находится  в следующей логической связи  и соподчиненности: частнособственнические отношения – арендные – кооперативные – подрядные – наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в том числе и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

      Многообразие  форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а, напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития за счет свободного использования собственных доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение дополнительных участков земли и других объектов недвижимости.

      Арендной  форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

            - смена хозяйствующего  субъекта, т. е. передача земли,  зданий и другого имущества  в распоряжение арендаторов, что  позволяет самим труженикам осуществлять  функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;

            - возвратность арендованных  средств первоначальному собственнику  в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;

            - платность за  землю и другие арендованные  объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;

            - взаимная материальная  и юридическая ответственность  сторон за эффективное использование  средств производства при обоюдной  выгодности арендной формы хозяйствования;

            - договорная система  отношений между арендатором  и арендодателем как равноправными  заинтересованными партнерами;

            - самоуправление, полная  хозяйственная самостоятельность  и непосредственная материальная (имущественная) ответственность  арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

            - замена системы  гарантированной заработной платы  арендным трудовым доходом, действительно  учитывающим не только количество  и качество живого труда, но  и экономию материальных ресурсов, т. е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов.  

      Виды  и форма арендной деятельности во многом определяются также местом объекта  и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Так, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида: свободная и целевая аренда.

      Свободная аренда – это аренда, при которой  не делается ограничений в характере  использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается  ими исходя из своих целей и  задач. Он самостоятельно формирует  производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению. Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

      Целевая аренда – аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.

      Арендная  деятельность допускается в любой  сфере предпринимательства, не запрещенной  законом, с использованием недвижимого  имущества всех форм собственности:

земельных участков и других обособленных природных  объектов;

предприятий и других имущественных комплексов;

отдельных зданий, сооружений и многолетних  насаждений.

  Определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Требования  к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение их влечет недействительность договора. ГК РФ не указывает на необходимость нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения. Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.

      Поскольку здание всегда находится на земле  и при использовании его арендатором  неизбежно возникнет вопрос о  мере пользования арендатором землей, право в отношении земельного участка, на котором здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды здания или сооружения.

      Подтверждением  этому может служить установленная  в ГК РФ презумпция включения платы  за пользование земельным участком в арендную плату по договору аренды здания (сооружения). Право на земельный участок возникает одновременно с правом использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) по этому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности этой вещи.

      Четкому определению прав арендатора и арендодателя призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК РФ (ст.ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

      В договоре аренды здания (сооружения) значительно  возрастает по сравнению с арендой  иного имущества роль условия  договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.

      К обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут  быть применены общие правила  об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

      Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).

В акте приема - передачи указывается состояние объекта на момент передачи в аренду. За недостатки имущества по общему правилу несет ответственность арендодатель. Исключение составляют случаи, когда арендатор знал об этих недостатках, или должен быть их обнаружить при приемке имущества. Если арендатор подписал акт приема - передачи с оговоренными в нем недостатками имущества, тем самым он согласился принять имущество в таком состоянии и не вправе предъявлять арендодателю претензии.

      Неисполнение  арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

      Весьма  специфическими особенностями по сравнению  с общими положениями об аренде имущества  обладает правовое регулирование договора аренды предприятий. Как известно, в  ГК РФ под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (ст. 132 ГК).  

Библиографический список 

1. Шабалин В.Г.  Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках в вопросах и ответах. – Место изд.: М., 2008.

2. Порваткин  Г. М., Михайлов К. А. Правовое  регулирование аренды недвижимого  имущества. – Место изд.: М., 2006.

3. Горемыкин  В. А. Недвижимость: экономика,  управление, налогообложение, учет., М., 2006.