Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

ВЯТСКИЙ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 
 
 
 

Социально-экономический  факультет 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил  студент: Бобчихина Т.В.,

07 – ЭКУ  – 401 
 

Проверил  преподаватель: Цечеев Т.М. 
 
 
 
 

Киров 2010

 

Содержание 
 

1. Теоретическая часть.

     1.1. Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ.

     1.2. Аренда объектов недвижимости.

2. Практическая часть.

     2.1. Задача 1.

     2.2. Задача 2.

3.  Список литературы.  
Теоретическая часть 

1. Виды и формы  сделок с недвижимостью в соответствии  с нормативно-

законодательной  базой РФ. 

      Отношения собственности и вещные права  субъектов рынка недвижимости реализуются  с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью (способность иметь гражданские права и нести обязанности) и дееспособностью (способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их) (ст. 21 ГК РФ).

      Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

      Каждой  сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

      В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с  объектами недвижимости разделяют  на ряд видов.

1. По  законности содержания выделяют  действительные и недействительные.

      Сделка  считается действительной при соблюдении условий:

содержание  и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

совершена она дееспособными и правоспособными  лицами;

волеизъявление  лиц соответствует их действительной воле;

форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

      Недействительные  сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта  и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности  – ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные (ст. 166 ГК РФ).

2. По  количеству сторон – односторонние,  двух- и многосторонние.

3. По  форме совершения: письменные, нотариально  удостоверенные в установленных  случаях и зарегистрированные в Государственном реестре; в простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре.

4. В  момент возникновения прав: реальные  – после передачи объекта и  государственной регистрации сделки; формальные – заключенные в  установленной форме.

5. С учетом обязанностей сторон: возмездные – при встречном удовлетворении; безвозмездные – без встречного удовлетворения.

6. По  определению взаимных обязательств  сторон при заключении сделки: коммуникативные – объем, уровень  и отношение взаимных обязательств конкретно определены; условные – возникновение и прекращение сделок зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее неизвестно (алеаторные): с отменительным или отлагательным условием.

7. Сделки  совершаются на организованном  рынке (аукционы, конкурсы и т.д.) или неорганизованном.

8. Сделки  заключаются лично или представителем  по доверенности.

      К основным видам действительных сделок относятся: купля-продажа; хозяйственное  ведение и оперативное управление; дарение, наследование, обмен; страхование, траст; аренда, лизинг, залог; пожизненное наследуемое владение; постоянное пользование; вклад в уставный капитал акционерного общества и других организаций; рента, концессия; приватизация государственных объектов и др.

      Самыми  ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо деиверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

страхования покупателя от потери права собственности  на земельный участок или другое имущество;

включения коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные  механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др.

      Страхование покупателей от потери прав собственности  означает:

если  при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объектах, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;

если  объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях  и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях  их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

      Волеизъявление  участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

      Сделки  с недвижимым имуществом совершаются  в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

выражать  содержание сделки (ее условия);

быть  подписан одним лицом (при односторонней  сделке) или двумя или более  лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;

быть  удостоверен нотариально в предусмотренных  законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных  лиц предприятий и организаций  заверены их печатью;

зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

      С введением в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты – продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41  Семейного кодекса РФ).

      Несоблюдение  нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

      Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

      Положения о последствиях несоблюдения установленной  формы сделки применяются и в том случае, если требование о нотариальном удостоверении сделки установлено соглашением сторон. Это касается и несоблюдения приравненной к нотариальной формы доверенности и завещания.

      Согласно  ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с 1 февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

      Перечень  необходимых документов для регистрации, установленный законом (ст. 13 ГК РФ), включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и  (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

      Отказ в государственной регистрации  прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных  в законе (ст. 20 Закона РФ «О государственной  регистрации прав не недвижимое имущество  и сделок с ним), и может быть обжалован в суде.

      Факт  государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Аренда объектов недвижимости 
 

      В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества  собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Современное понимание восходит к классическим принципам римского права о разграничении понятий собственника и пользователя имущества.

В отличие  от чисто юридического определения  аренды как договорного, срочного и  возмездного владения и пользования имуществом Горемыкин В.А. определил «аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и прежде всего рабочей силы».

      Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания – производительных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. В то же время любой вид собственности не исключает арендную форму ее использования.

      Ошибочна  также подмена понятия аренды различными формами подрядных отношений. Прежде всего в них по-разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности, на получаемые доходы и приобретаемые средства производства. Аренда – это наем не работников, а имущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности.

      Понятие «аренда» и «имущественный наем»  в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могут передаваться и в найм (социальный или коммерческий) – гражданам, и в аренду – юридическим лицам (ст. 671 – 688 ГК РФ).

      В качестве одного из элементов системы  хозяйствования аренда эффективно выполняет  ряд важнейших функций по становлению и развитию предпринимательской деятельности:

      1) расширение зоны предпринимательства;

      2) разгосударствление и приватизация  имущества;

      3) развитие конкурентных отношений;