Износ недвижимости

● Дисконтирование денежных потоков. Поскольку денежные потоки и реверсия рассчитывались для соответствующих лет прогнозного периода, то для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости их следует привести к дате оценки или продисконтировать. Текущие доходы (годовые денежные потоки) и стоимость реверсии имеют различные способы дисконтирования.

При дисконтировании текущего дохода следует учитывать момент возникновения денежного потока.

1. При авансовых арендных платежах дисконтирование осуществляется на начало периода.

2. Если применяется последующий арендный платеж, дисконтирование осуществляется на конец периода.

3. Если оцениваемая недвижимость функционирует в составе имущественного комплекса предприятия, то дисконтирование осуществляется по факторам, рассчитанным на середину периода:  

где i – ставка дисконтирования; n – анализируемый прогнозный год.

Реверсия всегда дисконтируется на конец последнего прогнозного года.

Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков. Базовая формула для расчета стоимости объектов недвижимости в рамках метода дисконтированных денежных потоков выглядит следующим образом:

где PV – стоимость объекта недвижимости на дату оценки;  ДП_п – денежный поток; i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;FV – стоимость реверсии в конце прогнозного периода.

Таким образом, метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости требует моделирования денежных поступлений с учетом динамики их изменения; составления прогноза относительно изменения стоимости недвижимости в течение установленного прогнозного периода; оценки риска, присущего объекту; расчета ставки доходности.

Библиографический список

1. Экономика недвижимости: Учебник / В.А. Горемыкин. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2008. – 808 с. – (Основы наук).
2. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие / А.В. Татарова. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 70 с.
3. №51 ФЗ, №14 ФЗ, №146 ФЗ, №230 ФЗ Гражданский кодекс РФ в 4 частях.
4. Сделки с недвижимостью / Калачёва С.А. – изд. доп. и перераб. – М.: Книга сервис, 2005. – 176 с.
5. Экономика недвижимости: Методические указания к выполнению курсовой работы по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» дисциплина «Экономика недвижимости» / Сост. С.Ю. Столбова. – Омск: Изд-во СибАДИ, 2007. – 23 с.
6. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие / Под. ред. А.И. Казанника. – Омск: Омск. гос. ун-т., 2003. – 695 с.
7. Экономика недвижимости / Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. СПб.: Издательство «Лань», 2001. – 480 с.
8. Экономика недвижимости / Миронова Н.Н., Шутьков С.А. – Ростов н/Д: Феникс, М.: Национальный институт бизнеса, 2004. – 160 с.
9. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.: ил.