Ипотечное кредитование

1.3. Нормативно-правовое  регулирование ипотечного кредитования  в России

В России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления  операций с недвижимостью и землей.

К настоящему времени сложилась  следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс  РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая  1992 г. № 2872-1 "О залоге". С  момента вступления в силу  этот закон занял место основного  источника российского залогового  права. Это обстоятельство специально  было подчеркнуто в ст. 2 Закона: "Настоящим законом определяются  основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные  настоящим Законом, регулируются  иными актами законодательства Российской Федерации". Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этом надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно Закон РФ "О залоге" "применяется постольку, поскольку он не противоречит" части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке  (залоге недвижимости)" (далее  – ФЗ "Об ипотеке"). Данный  законодательный акт, раскрывающий  особенности залога недвижимого  имущества, прошел долгий и  тернистый путь, прежде чем был  подписан Президентом РФ. Активная  работа над этим законом началась  в 1993г. В июле 1995г. он был  принят в первом чтении, после  чего его подвергли существенной  доработке и многочисленным обсуждениям  (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон  был принят обеими палатами  Федерального собрания летом  1997г. Затем понадобился еще  год, чтобы данный законопроект  обрел статус полноправного федерального  закона. Нормы, регулирующие ипотеку,  содержатся не только в ФЗ "Об  ипотеке", но и в ГК РФ. Согласно  п.2 ст.334 ГК РФ общие правила  Кодекса о залоге применяются  к ипотеке лишь в случаях,  когда самим ГК РФ или законом  "Об ипотеке" не установлены  иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ "Об ипотеке".

4. К источникам залогового  права относят также другие  федеральные законы, в которых  в той или иной мере рассматриваются  вопросы залоговых отношений.  К таким законодательным актам  можно отнести, в частности,  федеральный закон от 21 июля 1997г.  № 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним".

5. В совокупность источников  залогового права входят не  только собственно законодательные  акты, но и указы Президента  РФ, постановления Правительства  РФ, законодательные акты субъектов  РФ, нормативно-правовые акты исполнительных  органов различного уровня, включая  местные органы управления.

В последнее десятилетие  в сфере жилищного финансирования государство перестало играть роль основного участника. Одним из альтернативных вариантов жилищного финансирования является ипотечное кредитование. Распространение  ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в значительной степени определяется платежеспособным спросом населения  и условиями, позволяющими инвесторам вкладывать средства в ипотечные  кредиты (законодательная база, наличие  долгосрочных финансовых ресурсов).

2. Анализ  практики ипотечного кредитования  в современных российских условиях

2.1. Особенности  развития рынка ипотечного кредитования  в России

На рынке ипотеки 2007 год  был революционным: кредиты на жилье  подешевели на 1,5-2%. Новые игроки предложили кредиты дешевле 10% годовых в валюте, и остальным пришлось подтягиваться к этому уровню. Эксперты утверждают, что на этом рынок застынет и в ближайшее время снижения ставок по ипотечным кредитам не будет.

В прошлом году ипотечные  банки вышли на рекорд. Они выдали вдвое больше кредитов, чем в 2004 году,–  почти $3 млрд.

Самое свежее предложение  на рынке ипотеки – рефинансирование ипотечных кредитов для частных  лиц. Первыми такой продукт в  начале года ввели ВТБ-24 и Райффайзенбанк. Сейчас уже можно найти как минимум пять официальных предложений банков о рефинансировании. Например, есть программы у банка "КИТ-Финанс" и Международного московского банка. Новые кредиты выдаются на обычных для банка условиях. Неофициально банки занимались этим уже в прошлом году. Тогда вторичные кредиты выдавались на более выгодных условиях, чем первичные, но на менее выгодных, чем действующие в банке. Основная масса ипотечных кредитов выдана на рынке в последние два года, и ставки за этот период изменились несущественно (на 1,5-2%), большую часть ипотечных кредитов люди брали уже на приемлемых условиях. А тем, кто брал ипотеку в 2000 году под 18% годовых в валюте, не всегда выгодно менять банк: они либо уже выплатили почти все проценты и гасят основной долг, либо добились снижения ставки в своем банке. Услуга рефинансирования официально стоит от $500 до $3000 в зависимости от банка. Банкиры обращают внимание на то, что реальная экономия возможна, только если разница в процентной ставке не менее двух-трех пунктов и если до конца погашения кредита остается больше пяти лет.

Конец 2006 г – начало 2007 года ознаменованы стагнацией цен на недвижимость в Московском регионе, хотя в целом за 2006 г. цены выросли  в 2 раза. Отличительной особенностью регионов России, в данном случае, является продолжающийся рост стоимости жилья.

В начале 2007 года для жителей  большинства регионов сложилась  благоприятная ситуация для покупки  квартиры с помощью ипотечного кредита. До недавнего времени ипотечные  покупатели не успевали за ценами на жилье, которые росли быстрее, чем граждане успевали оформить кредит или подобрать  квартиру.

Позитивным фактором для  рынка ипотечного кредитования в  период стабилизации цен на жилье  в первые месяцы 2007 года является увеличение объемов выданных ипотечных кредитов. По сравнению с этим же периодом 2006г. объем ипотечного кредитования увеличился на 3-5 процентов. Это связано  с замедлением темпов роста цен  на недвижимость, хотя активный рост цен  на однокомнатные и двухкомнатные  квартиры, которые пользуются максимальным спросом, не прекращается. В данных регионах весьма ощутим дефицит жилья  при максимальном спросе на ипотечные  кредиты: минимальное предложение  на вторичном рынке жилья, недостаточное  увеличение объемов строительства, в некоторых городах полное его  отсутствие. Предлагаемые банковские ипотечные продукты разнообразны, но отличительной чертой работы местных  банков и филиалов федеральных банков по выдаче кредитов все еще остается требование предоставления Справки, подтверждающей доходы по форме 2 НДФЛ.

Средний размер ипотечного кредита в первом квартале 2007 г. по сравнению с 2006 г. вырос на 5-10 %.

Следует отметить что ситуация в различных регионах России существенно  отличается. Различия в текущем уровне цен на готовое и строящееся жилье, в объемах строительства, в доходах  населения, в присутствии в регионе  ипотечных банков (ипотечных продуктов  банков) отличает спрос на ипотечные  кредиты, а тем самым цели кредитования и количество выданных кредитов.

Таким образом, проведенный  анализ ситуации на рынке ипотечных  кредитов позволяет сделать следующие  выводы:

1. Кредиты на покупку  вторичного жилья более востребованы, но все же при малом строительстве  жилья, спрос во много раз  опережает предложение.

2. Кредиты на покупку  квартир в новостройках ограничены  сотрудничеством банков с застройщиками.

3. Кредит под залог  имеющегося жилья востребован,  но банковские предложения минимальны.

4. Практически нет спроса  на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости.

5. Коммерческая ипотека  находится на начальной стадии  своего развития.

2.2. Организация  ипотечного кредитования в ОАО  "Сбербанк России"

Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, да и сейчас, несмотря на кризис, Сбербанк не прекращает выдачу ипотечных  кредитов.

В связи со сложной ситуацией  на рынке ипотеки, банки массово  повышают ставки и меняют условия  предоставления ипотечных кредитов. Кредиты Сбербанк выдает на приобретение объектов недвижимости, расположенных  на территории Российской Федерации, а  также на строительство (в том  числе реконструкцию старого  жилого фонда), ремонт (в том числе  отделочные работы).

Кредит предоставляется  в Российских рублях.

Минимальный кредит, который  Сбербанк может выдать заемщику, в  отличие от большинства банков, не ограничен.

Кредит выдается:

В филиале Сбербанка России;

- по месту регистрации  Заемщика/одного из Созаемщиков;

- по месту нахождения  или по месту строительства  Объекта недвижимости;

- по месту нахождения  предприятия (клиента Сбербанка  России) – работодателя Заемщика/одного  из Созаемщиков, если предприятие предоставляет поручительство за сотрудника.

Объектом кредитования являются расположенные на территории Российской Федерации объекты недвижимости, как построенные, так и объекты  незавершенного строительства, а именно:

- квартира, жилой дом;

- часть квартиры или  жилого дома, состоящая из одной  или нескольких изолированных  комнат;

- садовый дом, дача;

- другие строения потребительского  назначения;

- земельные участки.

Жилищный кредит может  предоставляться на строительство  или приобретение как одного, так  и нескольких однородных объектов (например квартиры, дачи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком).

Кредитные программы Сбербанка  отличаются по назначению предоставляемого кредита, способам обеспечения кредита  и по процентным ставкам.

Кредит на недвижимость

Кредит предоставляется  для приобретения, строительства (за исключением индивидуального строительства), ремонт (отделку), реконструкцию объектов недвижимости.

Отличительная особенность: обеспечение кредита может быть различным, за исключением залога приобретаемого или реконструируемого объекта  недвижимости. То есть Сбербанк предоставляет  кредит, а обеспечением кредита является иное имущество заемщика, а не приобретаемый (реконструируемый) объект.

Ипотечный кредит Сбербанка

Кредит предоставляется  для приобретения, строительства (за исключением индивидуального строительства), ремонт (отделку), реконструкцию объектов недвижимости.

Отличительная особенность:

Обеспечение кредита: залог  кредитуемого объекта недвижимости.

По этому кредиту именно приобретаемое имущество передается в залог банку. Есть залог – есть ипотека. Сбербанк (тем не менее) дополнительно может потребовать и иные способы обеспечения кредита.

Кредит "Ипотечный +"

Кредит предоставляется  для приобретения, строительства  объектов недвижимости, строящихся (построенных) с участием кредитных средств Сбербанка России.

Ипотечная программа "Молодая  семья":

Ипотечные программы "Молодая  семья" различных банков – отличаются. Совпадает лишь название. По программе "Молодая семья" Сбербанк предоставляет  ипотечный кредит супругам, не достигшим  возраста 30 лет (даже если одному из супругов до 30 лет, а другому больше).

Из приятного в программе  Сбербанка "Молодая семья" то, что созаемщиками, кроме супругов, могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.

Если же у молодой семьи  есть еще и ребенок, то кредит становится дешевле: поскольку первый взнос  в этом случае может быть не 30%, а 20% от стоимости квартиры.

В обеспечение ипотечного кредита Сбербанком России принимается: залог недвижимости (приобретаемой), залог квартиры (имеющейся), залог  другой недвижимости и поручительства всех совершеннолетних членов семьи  заемщика.

Сегодня Сбербанк России предлагает следующие процентные ставки на ипотечный  кредит физическим лицам: в рублях – 18 %, в валюте – 11 %.

Процентные ставки Сбербанка  России по ипотеке для основного  населения страны еще слишком  велики.

Рассмотрим условный пример. Берем ипотечный кредит для покупки  однокомнатной квартиры на вторичном  рынке стоимостью 43500 долларов США  по ставке кредитования 11 % "годовых". Допустим, что в Сбербанке ипотека  оформлена на 15 лет. результаты простого расчета платежей долгосрочного кредита физических лиц представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Результаты расчета платежей физических лиц по ипотечной ссуде  в Сбербанке

Сумма процентов, которая  будет уплачена за ипотечный кредит в течение 15 лет, составит 36086,38 долларов США. Это – 83 % от стоимости приобретенной  квартиры. Ежемесячная сумма платежа  в счет погашения ипотечного кредита  составит 241,67 доллар США (2900,04/12месяцев), а ежемесячная оплата процентов  будет из месяца в месяц снижаться. При расчете по данной методике, наибольшая сумма платежей приходится на первый год. Сумма средств, необходимых  для возврата Сбербанку ипотечного кредита и погашения процентов  в первый год по расчету составляет 7538,82 доллара США ( 2900,04 + 4638,78 ). В рублевом эквиваленте эта сумма составляет 207317,55 руб. (по курсу $ – 27,5), то есть в месяц необходимо выплачивать в среднем по 17276,46 руб. (207317,55/12). В данном примере не рассчитаны сопутствующие оформлению ипотечного кредита услуги Сбербанка, услуги независимого оценщика рыночной стоимости недвижимости и требуемых Сбербанком страховок залога и жизни ссудополучателя. В итоге, ипотечный кредит будет стоить 13-15% "годовых". Если учитывать, что среднемесячные доходы средней семьи составляют 18-25 тыс. руб., то для большей части населения РФ ипотечный кредит является недоступным.