Имущественные права на объект оценки

Достоинства: достаточно высокая и  обоснованная точность. Как правило  у доходного подхода отсутствуют  ограничения в применении.

Сложности применения доходного подхода: трудно предсказуема  динамика экономической среды, в которой функционирует объект оценки, существенным образом результаты доходного подхода зависят от исходной информации .

Доходный подход применяется для  обоснования рыночной и инвестиционной стоимости. 

 

Доходный подход оценивает недвижимость как текущую стоимость будущих  доходов или денежных потоков, которую  приносит и будет приносить эта  недвижимость. В результате, доходный подход учитывает качества и количество дохода, который будет приносить  эта недвижимость, а также те риски, которые связаны с этой недвижимостью.

Доходный подход используется при  определении инвестиционной стоимости  и рыночной стоимости. В рамках доходного  подхода применяются следующие 2 метода:

1. метод прямой капитализации дохода

2. метод дисконтирования денежный потоков

 

 

 

 

 

-5-

Метод дисконтированных денежных потоков

 

Сущность, основные  принципы, лежащие в основе метода     

Определение стоимости бизнеса  методом ДДП основано на предположении  о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих  доходов от этого бизнеса. Собственник  не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о  рыночной цене, равной текущей стоимости  будущих доходов.     

Данный  метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.Все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.     

Метод дисконтированного денежного потока предполагает, что измерителем дисконтируемых прогнозируемых доходов  от бизнеса, которые рассматривались ранее в качестве основы для определения его рыночной стоимости и осуществляющего этот бизнес предприятия, выступают не прогнозируемые прибыли, а денежные потоки.  

     Прошлые денежные потоки учитываются просто как такие показатели, которые содержатся в отчете предприятия о движении денежных средств.     

Будущие денежные потоки, обеспечиваемые бизнесом, прогнозируется на основе чистых прибылей от бизнеса (валового дохода за минусом операционных издержек, процентов за кредит и налога на прибыль) с корректировкой их таким  образом, чтобы максимально отразить вероятное в том или ином будущем  периоде сальдо поступлений и  платежей.     

Главные преимущества оценки бизнеса, в рамках доходного подхода, с опорой на прогноз денежных потоков, а не просто прибылей, заключаются в следующем.      

Будущие прибыли от бизнеса прямо  учитывают лишь ожидаемые текущие издержки по производству и продаже продукции, в то время как будущие капиталовложения по поддержанию и расширению производственных или торговых мощностей бизнеса в прогнозе прибылей отражаются только частично - через их текущую амортизацию.     

Недостаток прибыли (убытка) как показателя в инвестиционных расчетах по оценке бизнеса также объясняется тем, что прибыль, будучи чисто бухгалтерским отчетным показателем, подвержена значительным манипуляциям. Ее объявляемая величина зависит от метода учета стоимости покупных ресурсов  в себестоимости проданной продукции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-7- 

Область применения и ограничения метода.     

Данный  метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции - деньги. Метод ДЦП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.     

Основные этапы  оценки предприятия методом ДДП 

1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
4. Анализ и прогноз расходов.
5. Анализ и прогноз инвестиций.
6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
7. Определение ставки дисконта.
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
10. Внесение итоговых поправок.

Метод капитализации прибыли

Метод капитализации прибыли  является одним из методов доходного  подхода. Суть метода заключается в  том, что оцененную стоимость  бизнеса действующего предприятия  считают равной отношению чистой прибыли к выбранной ставке капитализации.

Рассмотрим практическое применение метода капитализации прибыли  по этапам:

1. Анализ финансовой отчетности предприятия.
2. Определение величины прибыли, которая будет капитализирована.
3. Расчет ставки капитализации.
4. Определение предварительной величины стоимости бизнеса предприятия.
5. Внесение итоговых поправок.

Анализ финансовой отчетности предприятия проводится на основе баланса  предприятия и отчета о финансовых результатах. Желательно наличие этих документов хотя бы за последние три  года. При анализе финансовой документации предприятия, необходимо провести ее нормализацию, т.е. сделать поправки на единовременные и чрезвычайные статьи, как баланса, так и отчета о прибылях и убытках, которые не носили регулярного характера  в прошлой деятельности предприятия  и вряд ли будут повторяться в  будущем.  

   Кроме того, если возникает необходимость, можно трансформировать бухгалтерскую отчетность предприятия, т.е. представить ее в соответствии с общепринятыми стандартами бухгалтерского учета.

Определение величины прибыли, которая будет капитализирована - это фактически выбор периода  времени, за который подсчитывается прибыль:

• прибыль последнего отчетного года;
• прибыль первого прогнозного года;
• средняя величина прибыли за 3 -5 последних лет.

В большинстве случаев  используется прибыль последнего отчетного  года.

Расчет ставки капитализации  обычно производится исходя из ставки дисконта путем вычета ожидаемых  среднегодовых темпов роста прибыли. Для определения же ставки дисконта чаще всего используют следующие  методики:

• модель оценки капитальных активов;
• модель кумулятивного построения;
• модель средневзвешенной стоимости капитала.

 

Эти методики уже были описаны  при рассмотрении метода дисконтированных денежных потоков.

 

Определение предварительной  величины стоимости бизнеса предприятия  производится по простой формуле:

V = I / R,

где: 
V - стоимость; 
I - величина прибыли; 
R - ставка капитализации.

Внесение итоговых поправок (при необходимости) производится на нефункциональные активы (те активы, которые  не принимают участия в извлечении дохода), на недостаток ликвидности, на контрольный или неконтрольный  пакет оцениваемых акций или  долей.

Метод капитализации прибыли  при оценке бизнеса предприятия  обычно используется, когда имеется  достаточно данных для определения  нормализованного денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны или предсказуемы. Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим стабильную прибыль, величина которой  из года в год меняется незначительно (или темпы роста прибыли постоянны). В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса предприятий  данный метод применяется довольно редко и в основном для мелких предприятий, из - за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, что характерно для большинства крупных и средних предприятий.

Основания для проведения оценки

 

Статья 3. Понятие оценочной деятельности  

 
    Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью  понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении  объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.  
    (в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ) 
    Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:  
    одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;  
    стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;  
    объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;  
    (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)  
    цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;  
    платеж за объект оценки выражен в денежной форме.  
    Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 
    (в ред. Федеральных законов от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от 28.12.2010 N 431-ФЗ) 
 

 

 

 

 

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности  

 

(в  ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ) 

 
    Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).  
    Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.  
 

 

 

 

Статья 5. Объекты оценки 

 
    К объектам оценки относятся:  
    отдельные материальные объекты (вещи);  
    совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);  
    право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;  
    права требования, обязательства (долги);  
    работы, услуги, информация;  
    иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.  
 

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки 

 
    Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих  полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. в том числе:  
    при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;  
    при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;  
    при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;  
    при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;  
    при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:  
    при национализации имущества;  
    при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;  
    при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;  
    при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;  
    при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.  
    Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:  
    при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;  
    в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;  
    в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";  
    в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";  
    (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 343-ФЗ) 
    в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".  
    (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ) 
    В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.  
    (в ред. Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ)