Имущественные права на объект оценки

Содержание

Введение

1.ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ

1.1 Общее понятие оценки

1.2 Понятие собственности, и иных вещных прав

1.3 Основные виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав

1.4 Характеристика доходного подхода

1.5 Метод дисконтированных денежных потоков

1.6 Метод капитализации прибыли

2. Расчетная часть

2.1 Основания для проведения  оценки 

2.2 Наименование объекта оценки

2.3 Имущественные права на объект оценки

2.4 Дата оценки

2.5 Цель оценки

2.6 Назначение оценки

2.7 Вид стоимости

2.8 Форма отчета

2.9 График проведения оценки

3. Заключение

3.1. Список литературы

 

 

 

 

 

 

Общее понятие  оценки

К объектам оценки относятся объекты гражданских  прав, в отношении которых законодательством  Российской Федерации установлена  возможность их участия в гражданском  обороте.

При определении  цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая  или уплаченная за объект оценки участниками  совершенной или планируемой  сделки.

При определении  стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта  оценки, определенная на дату оценки в  соответствии с выбранным видом  стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая  стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта  оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком  согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных  подходов к оценке.

Подход  к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей  методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая  на основе существенной для данного  метода информации определить стоимость  объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой  определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в  соответствии с законодательством  Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством  Российской Федерации установлено  иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение  величины ресурсов, требуемых для  создания или производства объекта  оценки, либо цену, уплаченную покупателем  за объект оценки.

При определении  наиболее эффективного использования  объекта оценки определяется использование  объекта оценки, при котором его  стоимость будет наибольшей.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной  деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности  используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования  подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости  объекта оценки при использовании  различных подходов к оценке и  методов оценки.

Срок  экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта  оценки до даты совершения сделки с ним

-1-

Понятие собственности, и  иных вещных прав

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе  по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему  имущества любые действия, не  противоречащие закону и иным  правовым актам и не нарушающие  права и охраняемые законом  интересы других лиц, в том  числе отчуждать свое имущество  в собственность другим лицам,  передавать им, оставаясь собственником,  права владения, пользования и  распоряжения имуществом, отдавать  имущество в залог и обременять  его другими способами, распоряжаться  им иным образом.

3. Владение, пользование  и распоряжение землей и другими  природными ресурсами в той  мере, в какой их оборот допускается  законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может  передать свое имущество в  доверительное управление другому  лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное  управление не влечет перехода  права собственности к доверительному  управляющему, который обязан осуществлять  управление имуществом в интересах  собственника или указанного  им третьего лица.

 

Статья 212. Субъекты права собственности

1. В Российской Федерации  признаются частная, государственная,  муниципальная и иные формы  собственности.

2. Имущество может находиться  в собственности граждан и  юридических лиц, а также Российской  Федерации, субъектов Российской  Федерации, муниципальных образований.

3. Особенности приобретения  и прекращения права собственности  на имущество, владения, пользования  и распоряжения им в зависимости  от того, находится имущество  в собственности гражданина или  юридического лица, в собственности  Российской Федерации, субъекта  Российской Федерации или муниципального  образования, могут устанавливаться  лишь законом.

Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или  муниципальной собственности.

4. Права всех собственников  защищаются равным образом.

 

Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц

1. В собственности граждан  и юридических лиц может находиться  любое имущество, за исключением  отдельных видов имущества, которое  в соответствии с законом не  может принадлежать гражданам  или юридическим лицам.

2. Количество и стоимость  имущества, находящегося в собственности  граждан и юридических лиц,  не ограничиваются, за исключением  случаев, когда такие ограничения  установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса.

3. Коммерческие и некоммерческие  организации, кроме государственных  и муниципальных предприятий,  а также учреждений, являются  собственниками имущества, переданного  им в качестве вкладов (взносов)  их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного  этими юридическими лицами по  иным основаниям.

 

 

-2-

4. Общественные и религиозные  организации (объединения), благотворительные  и иные фонды являются собственниками  приобретенного ими имущества  и могут использовать его лишь  для достижения целей, предусмотренных  их учредительными документами.  Учредители (участники, члены) этих  организаций утрачивают право  на имущество, переданное ими  в собственность соответствующей  организации. В случае ликвидации  такой организации ее имущество,  оставшееся после удовлетворения  требований кредиторов, используется  в целях, указанных в ее учредительных  документах.

 

 

 

 

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

1. Вещными правами наряду  с правом собственности, в частности,  являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком (статья 268);

сервитуты (статьи 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

2. Вещные права на  имущество могут принадлежать  лицам, не являющимся собственниками  этого имущества.

3. Переход права собственности  на имущество к другому лицу  не является основанием для  прекращения иных вещных прав  на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегося собственником,  защищаются от их нарушения  любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305настоящего Кодекса.

                 Сервитут - особый вид ограниченного вещного права, заключающийся в праве пользоваться (в установленных пределах) чужой вещью. Чаще всего С. - право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях С. обременяются здания, сооружения и другое недвижимое имущество. С. может устанавливаться для обеспечения собственнику земельного участка прохода и проезда через другой (соседний) участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены иным путем. С. - не самостоятельное вещное право, поэтому не может быть предметом купли-продажи, залога и не передается каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения эксплуатации которого установлен С. Термин "С." употребляется в законодательстве РФ с 1994 г. Отдельные его виды регулируются ГК РФ, Лесным, Водным и Градостроительным кодексами РФ, а также некоторыми федеральными законами

 

 

 

 

-3-

Основные виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения  права собственности и иных вещных прав

Правоустанавливающими документами  являются:

-      договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки; 
-          акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами; 
-          свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; 
-          решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда); 
-          справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива). 
      Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства «о правовой регистрации», «о внесении в реестр собственников», выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям закона и не являются правоустанавливающими. Они могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов. 
Права граждан на недвижимость могут быть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права. 
Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не является препятствием для проведения сделок с недвижимым имуществом, однако вначале будет проведена регистрация ранее возникших прав. Как и везде, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Поэтому рекомендуется такую регистрацию пройти заранее, особенно в тех случаях, когда имеются какие-то сомнения. 
  Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка (в случае его отсутствия представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

Правоустанавливающими документами  на земельные участки являются:

-          договоры, решения судов, свидетельства о праве на наследство; 
-          решения (постановления, распоряжения) сельских, поселковых, городских, районных и областных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков. Принятые после 29.10.1993г. должны быть зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

-4-

Права граждан на землю  могут быть подтверждены

права собственников земли  и земельной доли

:- Свидетельством о праве собственности на землю (по постановлению Правительства РФ от 19.03.1992г. №177); 
- Свидетельством на право собственности на землю (по указу Президента РФ от 27.10.1993г. №1767);

права землевладельцев:

- Свидетельством на право  пожизненного наследуемого владения  землёй (по постановлению №177 –  см. выше);

права землепользователей:

- Свидетельством о праве  бессрочного (постоянного) пользования  землёй (по постановлению №177).

Выданные до 29.10.1993г. Свидетельства  о праве на землю на основании  постановлений о предоставлении земли в собственность, пожизненное  наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование на территории Московской области были на бланках  голубого цвета. Новая форма Свидетельств – на бланках розового цвета. Свидетельство  должно быть зарегистрировано в поземельной  книге. 
Следует особо подчеркнуть, что эти Свидетельства, так же как и Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сами по себе правоустанавливающими документами не являются (хотя многие склонны так считать) и имеют силу только вместе с соответствующим постановлением (решением, распоряжением) о выделении земли, договором купли-продажи, свидетельством о праве на наследство и пр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-5-

Характеристика доходного  подхода

Доходный подход  - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определении и обосновании ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозном периоде выбранным для обоснования этих доходов. Идея доходного подхода заключается в том, что стоимость объекта оценки приравнивается к стоимости или величине того дохода, которой эта недвижимость может генерировать. Технология доходного подхода следующая:

Устанавливается, выбирается или обосновывается прогнозный период  в течении которого будет рассчитываться доход от этой недвижимости

Рассчитывается доход за прогнозный период, а также затраты сопровождающие этот доход

Полученный чистый доход с применением специальных технологий как то дисконтирование денежных потоков, цены на данную оценку. Полученный результат и будет являться стоимостью объекта оценки полученной с помощью доходного подхода.