Арендные отношения

 

Договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК).

 

Местом заключения договора является то место, которое указано в самом договоре.

 

Если в договоре не указано место  его заключения, то он признается заключенным  по месту жительства гражданина или  в месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст. 444 ГК).

 

Начало-окончание действия договора:

 

1. Договор вступает в силу  и становится обязательным для  сторон с момента его заключения.

 

2. Стороны вправе установить, что  условия заключенного договора  применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

 

Заключение договора в обязательном порядке

 

Указанный порядок применяется  в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для  одной из сторон в силу закона.

 

Заключение договора на торгах

 

Заключение договора на торгах регламентируется ст. 447-449 ПС. Сущность указанного способа состоит в том, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги.

 

В качестве организатора торгов может  выступать собственник вещи или  обладатель имущественного права, либо специализированные организации.

 

Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило, лучшие условия; Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

 

Аукционы и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

 

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее  чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

 

Организатор открытых торгов вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее, чем за 30 дней до проведения, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов. В случае если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Если же от торгов откажется организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса, то он обязан возместить приглашенным участникам реальный ущерб независимо от того, в какое время последовал отказ.

 

Лицо, выигравшее торги, и организатор  торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о  результатах торгов, который имеет  силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если же от подписания протокола уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в частности превышающие сумму задатка.

 

В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона  вправе обратиться в суд с требованием  о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

 

Действительность заключенного на торгах договора зависит от действительности проведенных торгов. Если торги будут  признаны судом недействительными  по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст.449ГК).

 

Изменение и расторжение договора:

 

По общему правилу договор должен исполняться на тех условиях, на которых он был заключен.

 

Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Решения суда в этом случае не требуется. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором.

 

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается  законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

 

В тех случаях, когда возможность  изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или  договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может  быть изменен или расторгнут одной  из сторон только по решению суда и только в следующих случаях:

 

- при существенном нарушении  договора другой стороной (нарушение  договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны  такой ущерб, что она в значительной  степени лишается того, на что  была вправе рассчитывать при заключении договора);

 

- в связи с существенным изменением  обстоятельств, из которых стороны  исходили при заключении договора;

 

- в иных случаях, предусмотренных  законом или договором (ст.450,451ГК).

 

При расторжении договора из-за существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с его исполнением.

1.3 Права кредиторов при аренде предприятия

 

Исполнением обязательства признается совершение должником в пользу кредитора  определенного действия, составляющего  содержание обязательства, либо воздержание  от совершения, обусловленного обязательством действия, которого вправе требовать кредитор. Наиболее часто исполнение обязательства проявляется именно в совершении должником активных действий, но иногда и в воздержании от их совершения.

 

В соответствии с п.1. ст. 307 ГК исполнение обязательства может выражаться в совершении должником таких действий, как: передача имущества кредитору в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление (в договорах купли-продажи, поставки, контрактации, на снабжение энергоносителями и др.), во временное пользование (в договорах аренды, найма жилого помещения и др.); выполнение работы (по договорам подряда, строительного подряда, на проектные и изыскательные работы и др.); оказание различных услуг; уплата денег.

 

Во внедоговорных обязательствах исполнение должником своих обязанностей проявляется в возмещении ущерба, причиненного потерпевшему, в возврате неосновательного обогащения лицу, за счет которого оно произошло, и др.

 

В некоторых случаях для исполнения определенных видов обязательств фактического совершения действий, составляющих содержание обязательства недостаточно. Если иное не предусмотрено законом или договором, требуется еще их специальное оформление, подтверждение соответствующим передаточным актом или иным документом, подписанным сторонами, без чего обязательство не признается исполненным.

 

Уклонение одной из сторон таких  обязательств от подписания документов о передаче продаваемой недвижимости или сдаваемых в аренду зданий и сооружений считается отказом  продавца или арендодателя от исполнения их обязанности по передаче имущества, а покупателя или арендатора - от его принятия (ст.655 ГК).

 

Должнику предоставлено право  при исполнении обязательства потребовать  подтверждения, доказательств того, что исполнение поручает сам кредитор или уполномоченное им на это лицо и несет риск последствий непредъявления такого требования, если иное не предусмотрено договором, не вытекает из обычаев делового оборота, или существа обязательства.

 

Принцип реального исполнения обязательств выражается в том, что должник  обязан исполнить обязательство в натуре, фактически, т.е. совершить те действия, которые составляют содержание обязательства не заменяя это денежной компенсацией.

 

Кредитор также наделен правами  требовать от лица, получившего в  аренду предприятие погашение долгов предыдущих хозяев, т.к. в договоре это было обговорено.

 

Лицо, арендовавшее предприятие подчиняется  кредитору на тех же условиях, что  и существовали ранее до совершения сделки аренды предприятия и т.д.

 

В соответствие со ст. 397 ГК при неисполнении должником обязательства кредитор имеет право передать дело в судебные органы или же налоговые органы.

 

Выводы. Данная глава содержит понятие  аренды предприятия. Понятие договора аренды предприятия, как основание  возникновения гражданско-правовых отношений.

 

Договор аренды предприятия является основным регламентирующим документом и основанием заключения сделки.

 

Сделку невозможно считать совершенной, пока не будет подписан договор аренды, а также произведена государственная  регистрация договора аренды предприятия.

 

Заключение  договора аренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятия между арендодателем и арендатором, также учитывает права кредиторов при аренде предприятия.

 

Глава 2. Элементы договора аренды предприятия

 

2.1 Предмет  договора

 

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Также по договору передаются права пользования землей, водой другими природными ресурсами.

 

Передача  прав владения и пользования находящимся  в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими  природными ресурсами, производится в  порядке, предусмотренном законом  и иными правовыми актами. Арендатору передаются также права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

 

Однако  не подлежат передаче арендатору права  арендодателя, полученные им на основании  разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью, если иное не предусмотрено  законом или иными правовыми  актами. Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.

 

Согласно ст. 658 ГК договор аренды предприятия заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность: он считается ничтожным и его исполнение не допускается. Предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, поэтому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 650 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

 

При прекращении договора предприятие  должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту. В  этом случае подготовка предприятия  к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

 

По договору аренды предприятия  арендатор наделяется широкими правами  по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

 

К правам арендатора относится также  право вносить изменения в  состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее  его стоимость, если иное не предусмотрено  договором. Также в соответствии со ст. 662 ГК арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

 

Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности.

 

Все расходы, связанные с эксплуатацией  предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества  возлагается на арендатора, однако договором может быть установлено  иное (т. е. арендодатель может взять  на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК).

 

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные отношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.