Арендные отношения

План

 

 

Введение

 

Глава 1. Договор аренды предприятия  как основание возникновения  гражданско-правовых отношений

 

1.1 Характеристика предприятия  как объекта договора аренды

 

1.2 Заключение договора аренды  предприятия при оформлении отношений  по аренде предприятия

 

1.3 Права кредиторов при аренде  предприятия

 

Глава 2. Элементы договора аренды предприятия

 

2.1 Предмет договора

 

2.2 Форма и государственная регистрация  договора аренды предприятия.  Передача арендованного предприятия

 

2.3 Содержание договора (права и обязанности сторон)

 

2.4 Характеристика субъектов (арендатор  и арендодатель)

 

2.5 Цена договора аренды предприятия  и ее соотношение с арендной  платой

 

Заключение

 

Список использованной литературы

Введение

 

Актуальность данной темы заключается  в том, что во время рыночных отношений все в нашем государстве строится на отношениях купли-продажи, а также аренды.

 

Арендная деятельность затрагивает  как частный спектр деятельности, так и отношения между лицом  и целым предприятием. Что убеждает нас в необходимости знания договорных отношений в сфере аренды предприятия.

 

Аренда предприятия представляет собой определенного рода сделку, которая совершается только после  заключения сторонами договора, в  котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства, погашение внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды и размеры арендной платы и другие необходимые в данном случае обязательства сторон.

 

Предмет исследования - арендуемое предприятие.

 

Цель исследования - показать процесс  аренды предприятия, его составляющие через массив необходимых для этого задач.

 

Задачи:

 

1. Рассмотреть аренду предприятия  как комплексный процесс.

 

2. Рассмотреть договорные отношения  в данной области.

 

3. Определить вид, содержание, состав  и форму договоров, порядок  их заключения.

 

4. Рассмотреть составляющие договора  аренды предприятия.

 

Методологическая база данной работы основана на нормативных документах и учебной литературе по данной теме.

 

Работа состоит из двух глав и  пунктов, содержания, введения, заключения, списка использованной литературы.

 

В первой главе раскрыты понятия  аренды предприятия, определены виды договоров  и общее понятие договора, как  основание возникновения гражданско-правовых отношений.

 

Во второй главе рассмотрены  составляющие элементы договора аренды предприятия: предмет, содержание, форма и государственная регистрация и т.д.

 

В конце каждой главы имеются  выводы.

 

В ходе изучения представленной темы использовались как нормативно правовые акты, так и научные труды и  публикации.

Глава 1. Договор аренды предприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений

1.1 Характеристика предприятия  как объекта договора аренды

 

Договор - это соглашение двух или  нескольких лиц об установлении, изменении  или прекращении гражданских  прав и обязанностей (п.1. ст. 420 ГК). Он возникает всегда в результате выражения воли двумя или несколькими лицами. Волеизъявления указанных лиц должно быть взаимно согласовано. Однако договором является не любое соглашение лиц, а только такое, которое специально направлено на то, чтобы вызвать юридические последствия, т.е. на возникновение, регулирование, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор - разновидность сделки, но только двусторонняя или многосторонняя сделка, в которой происходит взаимное согласование волеизъявления двух или более лиц, является договором. Так, завещание, выдача доверенности, отказ от наследства - сделки, но не договоры, поскольку в обоих случаях выражена воля одного лица.

 

Договор - это юридический факт, порождающий, изменяющий или прекращающий гражданские права и обязанности. Но в отличие от других юридических фактов (например, событий, причинения вреда и т.д.), которые влекут только установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений, договор, кроме того непосредственно и регулирует в соответствии с законом и соглашением сторон поведение сторон, определяет их права, обязанности и ответственность.

 

Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт. Специфика  здесь заключается в едином волеизъявлении и свободном заключении договора.

 

Ст. 421 ГК закрепляет правила, обеспечивающие свободу договора:

 

а) субъекты гражданского права свободны в решении вопросов заключения договора (не считая случаев, когда обязанность  заключить договор предусмотрена  законом или добровольно принятым обязательством);

 

б) субъекты гражданского права свободны в выборе партнера при заключении договора;

 

в) субъекты гражданского права свободны в выборе вида договора; стороны  вправе заключить договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный договор);

 

г) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или  иными правовыми актами;

 

д) субъекты гражданского права свободны в определении условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом;

 

е) если условие договора предусмотрено  диспозитивной нормой, стороны могут  своим соглашением исключить  ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней;

 

ж) если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота.

 

Законы, устанавливающие обязательные для сторон правила, обратной силы не имеют. Договоры продолжают действовать  на первоначально оговоренных условиях.

 

Если в законе прямо указано, что его положения распространяются на ранее заключенные договоры, применяются  нормы закона (п. 2 ст.422ГК).

 

Договор является наиболее распространенным основанием возникновения большинства  гражданско-правовых обязательств.

 

Это основной документ, определяющий предмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственность  сторон.

 

Договор аренды предприятия - договор, по которому арендодатель обязуется  предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

 

Отличительные черты договора.

 

Предметом договора выступает предприятие  в целом как имущественный  комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

 

Кроме того, по договору аренды предприятия  арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

 

Правила, касающиеся аренды здания или  сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключением специальных  правил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.

 

В соответствии с ГК, передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие  соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или  иными правовыми актами.

 

Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

 

Размер арендной платы является существенным условием и должен быть определен договором аренды предприятия. Договор оформляется в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным.

 

Передача арендованного предприятия  осуществляется по передаточному акту.

 

На арендодателе лежит обязанность  до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия  в аренду. Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

 

Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

 

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

 

Порядок пользования имуществом арендованного  предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК.

 

Суть их сводится к следующему: арендатор без согласия арендодателя имеет право:

 

а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в состав арендованного предприятия;

 

б) сдавать материальные ценности в субаренду;

 

в) передавать свои права и обязанности  по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);

 

г) вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

 

Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений  арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие  улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

1.2 Заключение договора аренды  предприятия при оформлении отношений  по аренде предприятия

 

В соответствии с законом договор  вступает в силу и приобретает  обязательность для сторон с момента  его заключения. Вместе с тем сторонам предоставлено право установить, что условия заключенного ими договора распространяются на их отношения, которые возникли до заключения договора.

 

Договор признается заключенным, если стороны в требуемый в подлежащих условиях форме, достигли соглашения по всем существенным условиям договора (п.1. ст. 432 ГК). Заключение договора регламентируется ст. 432 - 449 ГК. В них закреплены две стадии при заключении договора:

 

1) оферта (предложение заключить  договор);

 

Присоединившаяся сторона имеет  право требовать расторжения или изменения договора, если он лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она не приняла бы, если бы участвовала в определении условий договора. Изложенное касается граждан. Коммерческие организации таких прав не имеют, если они присоединились к договору в связи со своей предпринимательской деятельностью и знали или должны были знать, на каких условиях заключают договор (СТ.428ГК).

 

2) акцепт (согласие заключить договор). Соответственно, стороны называются  оферент и акцептант. Договор  считается заключенным, когда  оферент получает акцепт от акцептанта.

 

Оферта может быть отозвана. Она  считается не полученной, если, извещение  об отзыве поступило раньше или одновременно с офертой.

 

Акцептом признается согласие лица, которому адресована оферта, принять  это предложение, причем не любое  согласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438 ГК).

 

Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или предыдущих деловых  отношений сторон. Акцептом считается  также совершение лицом, получившим оферту в срок, установленный для акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК).

 

Акцепт может быть отозван. Если извещение об отзыве акцепта поступило оференту ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается неполученным (ст. 439 ГК).

 

Реальные договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества (т.е. с момента вручения его приобретателю, сдачи перевозчику  для отправки последнему, сдачи в организацию связи для пересылки покупателю).