Управление недвижимостью

I. Источники финансирования недвижимости:

1) Государственные органы наряду  с общественными организациями  (ассоциации оценщиков, риэлтеров  (сейчас создаются самоуправляющие  организации)) обеспечивают экономико-правовые  отношения между участниками  процесса финансирования недвижимости, при этом роль государства очень велика, так как государство является собственником множества Объектов Недвиж.

Функции Государства:

— устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных  с функционированием Рынка Недвиж;

— регулирует вопросы зонирования, градостр развития, регистрации прав собственности на ОН;

— устанавливает льготы или накладывает  ограничения на инвестиции в Недвижимость;

— устанавливает районирование, обязательность получения разрешения на строительство, обязательность развития транспортной инфраструктуры для инвестора и как следствие — это влияние на управление проектом финансирования недвижимости.

2) Кредитно-финансовые учреждения. Их роль заключается в предоставлении  капитала инвесторам не располагающим достаточными средствами.

Как правило, в общем, объёме инвестиций в Недвижимость собственные средства инвесторов составляют небольшой %, остальное - заёмные средства. При предоставлении кредита обязательно проверяется  кредитоспособность заёмщика. Кредитоспособность определяться на основе независимой оценки ОН. Устанавливаются соответствие стоимости недвижимости запрашиваемой сумме кредита (в мировой практике не более 60%).

3) Инвесторы. Могут выступать  физические и юридические лица. Физические лица называются резидентами, а юридические — нерезидентами.

Инвесторы — это лица, которые  приобретают Недвижимость и поддерживают её в функционально пригодном  состоянии. Инвесторы решают, в какой  проект, в какие сроки и какие  денежные суммы инвестировать.

Уполномоченные государством органы инвестируют в основном объекты отраслей материального, производственного, социально-бытового, культурного назначения и других сфер.

Для осуществления проектов застройки  могут использоваться собственные  финансовые средства девелопера и заемные (привлеченные). Как правило, собственные средства составляют не более 30 %, хотя здесь строгих правил не существует. В Великобритании, например, они составляют только около 15 %, а в России достигают 50 %.

Соотношение собственных и заемных  средств определяется многими факторами, но главным образом следующими: а) чем выше ожидаемая отдача от вложенных в строительство ресурсов при реализации завершенного проекта, тем больше собственных средств будет стремиться вложить девелопер; б) чем выгоднее условия привлечения заемных средств, то есть чем больше разница между общей ставкой дохода и процентной ставкой по кредиту, тем больше заемных средств он постарается привлечь.

Девелопер – организатор, преобразующий  землю для нового ее использования.

 

Деятельность девелопера можно разбить на три этапа:

 

1) на начальном этапе анализируется  возможность реализации проекта;

2) на втором этапе разрабатывается  план по реализации проекта;

3) на третьем этапе происходит  реализация инвестиционного проекта.

 

Девелопер старается организовать создание объекта недвижимости так, чтобы окупить все ресурсы, которые были инвестированы в этот объект недвижимости. В конечном счете его главной целью является получение прибыли от реализации объекта.

II.  Инвестиции - это долгосрочные вложения капитала в различные инновационные проекты, новые или существующие предприятия, различных сфер деятельности и форм собственности, предпринимательские проекты или социально-экономические программы и так далее. Особенностью инвестиций является долгосрочность окупаемости проектов.

 

Относительно источника финансирования, инвестиции подразделяют на: государственные, иностранные, частные, интеллектуальные и производственные инвестиции.

Относительно значимости, для инвестиционного  проекта, инвестиции подразделяют на: инвестиции начальные, инвестиции на расширение бизнеса, реинвестиции (направление финансовых ресурсов предприятия на расширение основных фондов компании), инвестиции на замену устаревших основных средств предприятия, инвестиции на диверсификацию (частичное изменение направления деятельности компании).

 

Инвестиции, позволяют получить возможность, предприятиям расширять и модернизировать  производство, приобретать функционирующие  предприятия или создавать новые  компании, осуществлять диверсификацию производства, благодаря освоению новых сфер бизнеса.

Инвестиции подразделяются на основные три группы:

 

Портфельные инвестиции – это вложение капитала в ряд проектов, к примеру, приобретение акций нескольких компаний различных сфер деятельности.

Реальные инвестиции – это вложение капитала в конкретный, долгосрочный проект, который чаще, связан с покупкой реальных активов компании.

Нематериальные инвестиции - это  вложение капитала в интеллектуальную собственность, информационные технологии, ноу-хау и прочее.

Роль инвестиций в экономике  государства огромна, они играют значительную роль в поддержании, функционировании и динамическом развитии экономики  страны. Происходящие изменения, в количественном соотношении инвестиций, воздействуют на изменения: объема общественного производства, занятости населения, структурных экономических показателей и динамики развития различных отраслей народного хозяйства.

 

Инвестиции, обеспечивают накопление материальных и финансовых ресурсов предприятия, тем самым, увеличивая производственный потенциал компании. Инвестиции, в целом, влияют на текущие и будущие результаты экономическо-хозяйственной деятельности компаний. При всем при этом, инвестирование должно быть эффективным, с точки зрения экономической целесообразности, вложение средств, должно грамотно распределяться в целях приобретения новых инновационных технологий, влекущих за собой общее снижение затрат материальных и трудовых ресурсов. Нерациональное же использование инвестиций, может повлечь за собой: застой на предприятии, сокращение объемов производства, отставание по техническим и качественным параметрам от конкурентов и так далее.

 

Эффективное использование инвестиций, хозяйствующими субъектами, для экономики  государства, имеет принципиальное значение, особенно в отношении увеличения масштабов инвестирования. При достижении желаемого уровня эффективности, инвестирование, ведет к стабильному экономическому росту.

 

 

 

 

III. Этапы: Инвестирование это интересное и прибыльное занятие финансово грамотных людей. Достичь в нем определенных успехов может практически каждый из нас. В данной статье мы разберемся с основными этапами, осуществляемыми в процессе инвестирования.

 

Первый этап – пересмотр личного  бюджета и выделение в нем  средств, которые будут использованы для вложений. Первым делом следует избавиться от долгов и потребительских кредитов. Имея такой «балласт», нельзя стать настоящим инвестором. Поэтому постепенно, но неуклонно отдаем имеющиеся долги и не накапливаем новых. Из личного бюджета выделяем определенную сумму, которая каждый месяц будет отводиться для инвестирования.

 

Второй этап – определение своей  психологической способности систематически осуществлять инвестирование. Вы уже  свыклись с мыслью, что существуют риски, и вы можете не только заработать, но также и потерять свои средства? Особенно это касается высокодоходных вложений. Следует также ответить себе на следующие вопросы:

 

1). Как инвестирование скажется  на вашей жизни?

2). Не слишком ли много средств  вы изъяли для этих целей  из своего бюджета?

 

Только после четких и вразумительных ответов на данные вопросы можно переходить к третьему этапу.

 

Третий этап – определение целей  инвестиционной деятельности. Зачем  вам это надо? Самыми распространенными  целями обычно являются покупка жилья  или автомобиля, обучение детей и обеспечение себе достойной старости. Могут быть и другие цели, выбор за вами.

 

Важно, чтобы выбранная цель имела  численное выражение, т.е. измерялась сумой денег. При планировании необходимой  суммы важно учитывать будущую  инфляцию. Нужно понимать, что со временем объект может подорожать. Определяют также и примерные сроки, за которые необходимо достигнуть намеченного результата.

 

Четвертый этап – сбор необходимой информации, касательно инвестирования. Мы же говорили о том, что заработать на вложениях своих средств могут только финансово грамотные люди. Поэтому на данном этапе происходит сбор необходимой информации о сути инвестирования, его стратегиях и принципах осуществления.

 

Для этого  необходимо прочесть несколько специальных  книг, посетить тематические ресурсы в Интернет. На форумах в сети можно задавать вопросы. Не бойтесь выглядеть некомпетентным в глазах сетевого сообщества! Специалистами не рождаются, а становятся. Пройдет некоторое время, прежде чем вы будете свободно ориентироваться данной в теме. Но без этого просто не обойтись, иначе риск потерять собственный капитал возрастает в несколько раз.

 

Пятый этап – разработка инвестиционной стратегии. Необходимо определить какие направления инвестирования подходят именно для вас, учитывая в первую очередь вашу склонность к риску. Для новичков лучше всего выбирать менее рискованные инструменты, например, банковские депозиты. Только когда приобретен нужный опыт, можно переходить к более рискованным методам, например, к игре на бирже.

 

Источники: Основными источниками  инвестиционных ресурсов являются: отечественные  источники, в качестве которых выступают  физические и юридические лица, а  также государство РФ; иностранные источники, т.е. зарубежные собственники ин­вестиций (инвесторы).

Иностранными источниками инвестиций могут выступать зару­бежные  государства, иностранные граждане, а также юридические лица других стран (предприятия, фирмы, компании). Основными  видами зарубежных инвестиций являются прямые инвестиции, це­левые кредиты на уровне предприятий и портфельные инвестиции.

Отечественные источники, в свою очередь, подразделяются на:

-    собственные, т.е. такие  инвестиционные ресурсы, по которым  предприятие-инвестор владеет правом собственности; при этом собственные источники инвестиционных ресурсов дифференцируются на внешние и внутренние источники;

-    заемные – это такие  инвестиционные ресурсы, собственни­ками  которых являются сторонние организации  и предпри­ятия, а предприятие-инвестор берет их в качестве краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов.

Наиболее реальными и надежными  источниками собственных инвестиционных ресурсов являются внутренние источники, к кото­рым относятся:

-    прибыль, остающаяся  в распоряжении предприятия, осуще­ствляющего инвестиции;

-    фонд амортизационных  отчислений предприятия-инвестора;

-    капитал инвесторов, привлекаемой  группы физических и юридических  лиц путем подписки на акции  предприятия;

-    дополнительная эмиссия  акций действующего и реализующего проект предприятия и продажа их на фондовом рынке и др.

Внешние источники формирования собственных  инвестицион­ных ресурсов являются не столь надежными и, как правило, не вели­ки по объему. Возможность  привлечения инвестиционных ресурсов из указанных источников достижима в части выделения бюджетных средств только в случае реализации инновационных проектов, вне­дрение которых обеспечивает получение эффекта большой социаль­ной направленности (природоохранные проекты, решающие пробле­мы повышения занятости трудоспособного населения и др.).

Заемные инвестиционные ресурсы, используемые практически каждым предприятием, или  реализующим инновационную деятель­ность, или занимающимся решением других задач  по развитию и повышению эффективности своей деятельности, служат достаточно надежным и чаще всего объективно необходимым источником фи­нансирования инвестиционной деятельности. Обусловлено это тем, что объемов собственных инвестиционных ресурсов для реализации крупных инновационных проектов чаще всего не хватает у пред­приятия-инвестора, вследствие чего он вынужден обращаться к ус­лугам финансового рынка за заемными средствами.

К долгосрочным заемным источникам инвестиционных ресурсов предприятия, реализующего инвестиционный проект, относятся: кредиты банков; кредиты и займы небанковских финансовых структур; государственные целевые и льготные кредиты; лизинг, в том числе нефинансовый.

Источниками формирования краткосрочных  заемных инвести­ционных ресурсов являются: кредиты банков; кредиты  и займы небанковских финансовых институтов; кредиты предприятий, являющихся будущими потребителя­ми предполагаемой в результате реализации проекта к вы­пуску продукции под ее поставки; товарные (коммерческие) кредиты поставщиков сырья и материалов,  заинтересованных в будущих долгосрочных по­ставках своих материально-сырьевых ресурсов предприятию, реализующему инвестиционный проект.

Основными направлениями использования  как собственных, так и заемных  инвестиционных ресурсов предприятия  выступают:

-    реализация инновационных проектов на предприятии;

-    обеспечение простого  и расширенного воспроизводства  внеоборотных активов;

-    достижение стратегических  целей экономического развития  предприятия;

-    повышение рыночной  стоимости предприятия;

-    совершенствование структуры активов предприятия;

-    решение задач социального  развития коллектива предприятия.

Следовательно, осуществление инвестиций предприятия являет­ся важнейшим  условием решения практически всех стратегических и значительной части  текущих задач развития и обеспечения эф­фективности его деятельности.