Рынок жилья в современной России

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

“СЫКТЫВКАРСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ”

• Финансово-экономический факультет

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

по Национальной экономике

 

Тема: «Рынок жилья  в современной России»

 

 

 

 

 

• Преподаватель:

                                           Смирнова О.А.

 

 

Студентка группы 4250:                                 Бардина С.С.

 

 

Сыктывкар 2014

 

 

 

 

 

Состояние рынка жилья в современной России

Рынок жилья относится  к рынку товаров и услуг  и имеет ряд своих особенностей. Во-первых, он организован таким  образом, что одновременно представляет собой два отдельных рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. Эти рынки взаимодействуют между собой, но зависят от разных переменных, тенденции движения цен на них зачастую имеют разнонаправленный характер, однако оба этих рынка не могут существовать друг без друга. Во-вторых, объекты жилищного фонда - строения, которые являются товаром или предметом потребления на рынке жилья, долговременны по срокам эксплуатации, немобильны, долговечны, однако быстро морально устаревают, но при этом продолжают иметь высокую стоимость и, в то же время, тесно связаны со стремительно развивающимся рынком новых строительных материалов и технологий. Кроме того, объекты жилищного фонда наделены еще одной уникальной способностью в отличие от других товаров. В силу своей принадлежности к рынку недвижимости жилищный фонд может выступать объектом залога, а  товары других рынков выступить в таком качестве не могут из-за своей природы движимости.       

Рассматривая жилищный фонд как совокупность  всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, вступивший в действие с 1 марта 2005 г. Жилищный Кодекс РФ ввел следующую его градацию:

1. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд; 2) государственный жилищный; 3) муниципальный жилищный фонд;
2. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального; 2) специализированный жилищный фонд; 3) индивидуальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования.

Существует два вида государственного регулирования жилья: прямое и косвенное. Основным инструментом прямого регулирования рынка жилья является законодательно-нормативная база (правовое регулирование).

Реализация права на жилище закреплена в Конституции  РФ 1993 г. Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

Основным источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс РФ.

Наряду с положениями  Кодекса в регулировании жилищных отношений особое место занимают федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом и не противоречащие ему.

На современном этапе  реформирования жилищной сферы в  России основная задача государственной  жилищной политики – разработка механизмов повышения доступности жилья  для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Основной целью Программы является  комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.          

 Законы, ставшие платформой  для реализации Программы, в  целом направлены, с одной стороны,  на увеличение объемов жилищного  строительства, с другой –  на расширение платежеспособного спроса населения. Среди них, в частности:

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ  "О долевом участии в строительстве объектов недвижимости", направленный на защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, на основании и в порядке защиты прав потребителей;
• Федеральный закон  от 30.12..2004 № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах";
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ  "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса";
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 207-ФЗ  "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг".

Новый Жилищный кодекс от 29.12.2004 N 188-ФЗ  (ред. от 18.10.2007) обеспечивает поддержку частной собственности и социальные гарантии для тех, кто не способен оплачивать жилье.

Среди законов, ориентированных  на увеличение строительства, основным является Градостроительный кодекс от 29.12.2004 N 190-ФЗ  (ред. от 24.07.2007). Он направлен на снижение существующих административных барьеров при строительстве, на установление прозрачных процедур землепользования и застройки.  

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ  «Об ипотеке» разрешил многие вопросы, связанные с ипотекой жилой недвижимости, но одновременно создал новые проблемы. Одной из таких проблем является статус закладных и порядок их обращения на рынке ценных бумаг, другой - отсутствие  четкого механизма обращения взыскания на заложенное имущество.

Развитию рынка жилья  и ипотеки содействовали Федеральный  закон от 11.06.1998 № 97700253-2-ФЗ (ред. от 24.05.2005) «О риэлтерской деятельности в РФ», Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 05.01.2006)  «Об оценочной деятельности» и законы о страховой деятельности, создавшие базу для страховой защиты ипотеки.

Дальнейшее совершенствование  этих аспектов законодательства связано с совершенствованием механизмов лицензирования оценочной и страховой деятельности.

Гражданский кодекс РФ и  Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007)  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  предусматривают обязательную государственную регистрацию недвижимости. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека сервитуты, а также иные права.

Новый Земельный кодекс от 25.10.2001 N 136-ФЗ  (ред. от 30.10.2007) направлен на устранение административных барьеров при оформлении земельного участка под застройку. Согласно изменениям, внесенным в Земельный кодекс, с 1 октября 2005 г. земельные участки под жилищное строительство предоставляются только на открытых аукционах.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086 «О государственной  жилищной инспекции в РФ» создан орган (жилищная инспекция),  осуществляющий контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению ЖКУ, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности .

Современные проблемы рынка  жилья и пути их решения

Жилищная сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства  по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В среднем на одного россиянина приходится 20,7 м² жилой площади. Для сравнения: во Франции - 43, в Германии - 50, в Великобритании - 62, а в США - 70 м². Минимальный уровень, определенный социальными стандартами ООН - 30 м² на человека. И это - без учета качества. Низкие потребительские и эксплуатационные свойства существующего жилья ничуть не меньше, чем недостающие метры, формируют неудовлетворенность населения условиями проживания.

В настоящее время 77 % жилищного фонда в стране находится  в частной собственности, и преобладающая  доля населения ориентируется именно на покупку жилья (49,3% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия  путем приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе с частичной государственной поддержкой.

Для удовлетворения потребностей страны объемы строительства должны существенно превышать не только нынешние, но и предусмотренные федеральной  целевой программой "Жилище" - 80 млн. м² в 2011 году. По международным нормам, годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 м²  на человека (даже в Китае при численности населения в 1,3 млрд. человек объем строительства по результатам 2011 года составил 1,3 млрд. м²). Соответственно, Россия должна строить как минимум 145 млн. м²  в год - то есть в 3,5 раза больше, чем сейчас .

Ипотечное кредитование наиболее активно развивается в  регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными  объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены.

Огромной проблемой  остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60% - из общего количества аварий на водопроводных и канализационных  сетях 53% происходят из-за их ветхости. Высокий износ мощностей предприятий ЖКХ определяет растущий тренд эксплуатационных затрат. Ныне они практически в полном объеме ложатся на собственников и съемщиков жилья. Таким образом, большинство граждан России вынуждены все больше расходовать на оплату коммунальных услуг и содержание жилья, имея при этом реальную перспективу вывода его из эксплуатации в ближайшие 10-20 лет.

Важнейшими проблемами, сдерживающими формирование рынка  доступного жилья, остаются: дефицит  платежеспособного спроса населения; высокие кредитные ставки; административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями (например, на оформление площадок в некоторых регионах требуется около двух лет и порядка 200 подписей); недостаточные объемы строительства жилья, а значит, низкий уровень предложения; качество жилищных и коммунальных услуг остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры – высоким; неразвитость институтов жилищного кредитования и накопительных схем, высокий уровень рисков и издержек; монополизация строительных рынков; отставание инженерной и транспортной инфраструктуры строительных площадок; завышенные цены на продукцию строительного комплекса, зачастую при низком качестве материалов, работ и услуг; малый объем финансирования федеральных и региональных программ; социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется слишком низкими темпами; дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др.

Но в то же время  в развитии рынка жилья усилились  некоторые положительные тенденции: происходит постоянный рост доходов  населения в денежной форме, вследствие чего высвобождаются ресурсы для создания сбережений, наблюдается постепенное повышение доступности приобретения жилья, увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов,  усиливается деятельность государственных органов по обеспечению жильем социально уязвимых граждан.

Видимым пробелом российского  жилищного законодательства являются нерешенные проблемы современного жилищного  законодательства в сфере социального  жилья – жилья для малообеспеченных групп населения, не способных самостоятельно решить проблему обеспечения своих семей жильем.

Решить данную проблему можно путем создания  в системе оказания государственной помощи гражданам единых механизмов расчета размера предоставляемой помощи, четко разделить категории граждан и формы предоставляемой им государственной помощи: ссуды, субсидии, компенсации, льготы и т.д.

Необходимо шире использовать зарубежный опыт и частично пересмотреть федеральную программу «Доступное жилье» с тем, чтобы включить в  нее систему поддержки предоставления жилья в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности использования господдержки для инвестирования в  жилье и покупки его обеспеченными слоями населения способствовали бы уменьшению риска возникновения резких колебаний цен на недвижимость и, следовательно, повышению доступности жилья для всех граждан страны.

Другой немаловажной проблемой жилищного законодательства в сфере социального жилья  является отсутствие законодательных  документов, регламентирующих механизмы  создания жилищного фонда социального использования.

Основным выходом из сложившейся ситуации для России может быть возврат  в федеральное законодательство дифференциации форм и методов создания жилищного фонда социального назначения, а также форм управления им и форм собственности - прямой (например, ТСЖ) и непрямой (жилищные и жилищно-строительные кооперативы), которые почему-то бесследно исчезли из статей Жилищного кодекса.

Сегодня в России необходимо совершенствовать и жилищную политику, и жилищное законодательство - вводить в сферу строительства и ЖКХ некоммерческие формы жилищных объединений, призванных сделать массовым участие самих нуждающихся в решении собственных жилищных проблем. 

Первое. Должна быть законодательно сформулирована многоуровневая система создания, предоставления и управления некоммерческим жильем, в том числе социальным.