Роль кредита в экономике

   Среди шагов, уже предпринятых регулятором рынка в этом направлении - включение ипотечных ценных бумаг в Ломбардный список Банка России.

   Бесспорно, это принципиально важное решение, однако необходимо сделать и следующий шаг. Речь идет о включении в Ломбардный список Банка России трансграничных ипотечных ценных бумаг, причем без дополнительных поручительств на основе рейтингов бумаг. Весомые факторы в поддержку такого решения – надежность и прозрачность этих бумаг, привлекательность для зарубежных инвесторов, предпочитающих работать с привычными для них инструментами. 
   Отечественные банки, высоко оценивая поддержку регулятора в условиях кризиса, отмечают его готовность к рассмотрению вопросов, решения которых ждет ипотечный рынок.

   Среди них первоочередной по значимости - вопрос рефинансирования Банком России закладных в соответствии с Положением 312-П.

   Первый шаг уже сделан – создана специальная Рабочая группа с целью разработки предложений по порядку предоставления Банком России финансовым институтам кредитов, обеспеченных залогом портфеля закладных.

   Очередь – за политической волей ведомств, определяющих вектор движения ипотечного рынка. Мы считаем, отметил Андрей Крысин, что решающее слово в поддержку ипотечных ценных бумаг должны сказать специально созданный государством институт развития рынка ипотеки – АИЖК и регулятор рынка – Банк России. Именно от их консолидированной позиции, от их оценки значимости ипотечных ценных бумаг для рынка зависит успех мер, предпринимаемых сейчас ВЭБом для подъема ипотеки в стране.

   Разумеется, Банк России – не институт развития ипотечного рынка, но его позиция, без сомнений, не только может быть услышана, но и во многом может определить характер и очередность принимаемых решений.

   В этой связи показателен зарубежный опыт: Европейский Центральный банк своим недавним решением выкупить обеспеченные ипотекой облигации на сумму до 60 миллиардов евро не только продемонстрировал готовность к конкретным действиям, но и обозначил приоритеты в своей работе.

   Конструктивного подхода в ипотечном сегменте рынка ждут от Банка России все отечественные финансовые институты и, в первую очередь, средние и малые, которые, получив поддержку в виде рефинансирования на своем ипотечном старте, в дальнейшем смогут сказать весомое слово в секьюритизации ипотеки.

 

3.2. Условия ипотечного кредитования в РФ

   Прежде чем говорить об условиях ипотеки, следует определиться, какое жилье может быть объектом ипотеки. Недвижимость должна отвечать следующим требованиям:  
- Квартира не должна являться коммунальной (иметь собственные санузел и ванную);  
- быть подключенным к городскому водоснабжению и системам отопления;  
сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если квартира находится на последнем этаже) должны быть в исправном состоянии.

   По условиям ипотеки, приобретенная квартира принадлежит заемщику, а не банку, однако заемщик не может продать, осуществить обмен или подарить квартиру кому-либо. Также надо учитывать, что некоторые действия, такие как прописка родственников, сдача в наем – требуют разрешения банка.

   Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо пройти несколько этапов:  
- предварительный - сбор документов и информации о клиенте и объекте ипотеки, обсуждение условий ипотеки на покупку жилья с заемщиком;

- принятие решения о выдаче кредита - оценка финансового риска, размеры кредита, проценты и другие условия получения ипотечного кредита;

- заключение договора;

- погашение кредита;

- закрытие  ипотечного кредита.

Двенадцать  общих условий ипотеки:

Условие ипотеки №1

   Валюта кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро).

   Существует два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный рынки. На первичном продается жилье в новостройках, вторичный рынок - это квартиры, которые, если можно так выразиться, уже были в использовании. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как продавцом является юридическая фирма. На вторичном же рынке ситуация обратная и преобладают расчеты с помощью долларов США, потому что хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо, заинтересованное в получении оплаты в долларах США. 
   В зависимости от того, на каком рынке заемщик намерен приобретать жилье, ему требуется кредит на покупку жилья в той или иной валюте, поэтому многие банки предоставляют разные программы ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости от потребностей заемщика.

Условие ипотеки №2

   Валюта погашения кредита и его процентов - аналогична валюте получения кредита. 
   По условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.

Условие ипотеки №3

   Процентная ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США. Процентная ставка назначается банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически всегда существуют "официальная зарплата" и "реальный доход".   

   Банки согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья – чем он дольше, тем выше проценты.

Условие ипотеки №4

   Сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья. Размеры предоставляемого кредита, как и прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с процентами, прежде всего он будет исходить из благонадежности клиента и его финансовых возможностей, а также обязательно будет учитывать оценочную стоимость приобретаемого жилья.

Условие ипотеки №5

   Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет. Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.

Условие ипотеки №6

   Размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья.

   Первоначальный взнос - это та часть стоимости приобретаемого жилья, которую заемщик платит самостоятельно. Размеры первоначального взноса определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии. Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по кредиту на покупку жилья.   

   При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.

Условие ипотеки №7

   Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита 
Существует несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту:  
1)Аннуитетные платежи - это когда по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита. Эта форма удобна тем, что Вы четко знаете, сколько Вам нужно заплатить в этом месяце (квартале) и можете рассчитывать свои доходы и траты.

2)Дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие условия ипотеки в конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по кредиту, чем в случае аннуитетной схемы, но практически не используется банками России из-за меньшей выгоды.

Условие ипотеки №8

   В законодательстве РФ исполнение условий ипотечного кредита обеспечивается ст. 77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

   Отношения банка и заемщика при получении ипотечного кредита, а также то, какое жилье подлежит ипотеке и прочие вопросы этой области, регулируются Федеральным законом РФ №102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости) ".

Условие ипотеки №9

   Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку жилья, а также права залога на жилое помещение, составляется закладная.

   Закладная, это именная ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Условие ипотеки №10

   Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь, а также застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его повреждения.

   Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика.

 

Условие ипотеки №11

   Стоимость объекта ипотеки, в данном случае жилья, определяется на основе оценки его независимым экспертом. При подаче заявления в банк на получение ипотечного кредита, к ним прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может провести самостоятельную оценку собственными специалистами.

Условие ипотеки №12

   Заемщик должен, как и в случае обычного кредита, предоставить справку о своих официальных доходах за последние шесть месяцев.

 

   На сегодня существует несколько специальных ипотечных программ:

1. Ипотека без первоначального взноса. Это не совсем корректное название программы. Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначального взноса, необходимо взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать под залог уже имеющуюся квартиру. Однако, здесь важно помнить, что у семьи должен быть достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Ипотечный кредит без первоначального взноса увеличивает риски и распространен не так широко, как ипотека с первоначальным взносом, хотя и имеет своих сторонников. Ипотек без первого взноса предлагали, например:

• Банк Москвы
• Внешторгбанк
• Абсолют-Банк
• Банк жилищного финансирования

   Однако, следует отметить, что в результате возникновения ипотечного кризиса в США в 2007 году, многие банки ужесточили требования к заемщикам, и в настоящее время практически нет банков, которые выдавали бы кредиты без первоначального взноса. Сам же минимальный первоначальный взнос также увеличился до 15- 20 % от стоимости недвижимости.

2. Ипотека - молодым семьям. Участники подпрограммы - молодые семьи, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъектов Российской Федерации, участвующих в реализации подпрограммы. Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита. Право на улучшение жилищных условий с использованием субсидии или иной формы государственной поддержки за счет средств федерального бюджета предоставляется молодой семье только один раз. Субсидия предоставляется в размере не менее: 35% расчетной (средней стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, - для молодых семей, не имеющих детей; 40% расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, - для молодых семей, имеющих 1 и более детей. 
3. Ипотека без комиссий. Сегодня не так много банков, предоставляющих ипотеку без комиссий. Например, Московский кредитный банк и агентство недвижимости "Лаурел" предложили специальную программу ипотечного кредитования "Ипотека без комиссий". Главным достоинством новой программы ипотеки является абсолютная прозрачность условий предоставления кредита, что достигается отсутствием каких-либо банковских комиссий за рассмотрение заявки, выдачу и сопровождение кредита и др. Стоимость кредита для заемщиков по программе "Ипотека без комиссий" будет определяться процентной ставкой - 9,9% в долларах США и 12% в рублях. Сохраняются условия базовой программы: первоначальный взнос - от 20% стоимости квартиры, срок кредитования - до 15 лет при оформлении кредита в долларах США и до 10 лет - в рублях, сумма кредита - от 30 тыс. до 250 тыс. долл. США или от 1 млн. до 7,5 млн. руб.
4. Всероссийская программа "Строим вместе". Программа ипотечного кредитования "Строим вместе" позволяет участникам приобретать жилье с длительной рассрочкой - за счет собственных средств населения. Задача участника программы - накопить за некоторое время в общем паевом фонде часть ориентировочной стоимости квартиры (это может быть 30, 40, 50 или 60%), затем выбрать подходящую квартиру или дачу. Кооператив добавляет недостающую сумму на покупку недвижимости и оформляет все необходимые документы. Участник может распоряжаться недвижимостью с момента ее приобретения: например, сдавать квартиру внаем (с согласия ПИК),  делать ремонт в новостройке, обустраивать дачу или строить на купленном земельном участке свой дом. Срок рассрочки можно выбрать в интервале от 3 до 20 лет, в зависимости от тарифного плана и срока накопления. Когда пай полностью выплачен, залог с недвижимости снимается.
5. Социальная ипотека - проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки". Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра жилья. К примеру, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 2000 долларов (прим. автора: на момент принятия проекта, а сейчас значительно больше!). При этом, правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки сократить эту сумму до 500 долларов. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.
6. Московская программа по ипотеке "Военные сертификаты". Военнослужащие, прослужившие 10 лет и увольняемые в результате оргштатных мероприятий, по здоровью или выслуге лет полу чают субсидию в размере определенной Госстроем расчетной стоимости. Для имеющих в соответствии с законом "О статусе военнослужащих" право на дополнительную жилплощадь расчет размера этой субсидии будет производиться с учетом дополнительных квадратных метров общей площади.
7. Всероссийская программа "Военная ипотека". Программа "Военная ипотека" предусматривает механизм реализации накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения для военнослужащих. Соответствующий закон содержит положения, устанавливающие в качестве формы реализации права на жилье механизм накопительной ипотечной системы для военнослужащих, которые заключили первые контракты о прохождении военной службы с 1 января 2005 года. За военнослужащими, заключившими контракты до 1 января 2005 года, сохраняется возможность реализации своего права на жилье в соответствии с ранее сложившейся системой жилищного обеспечения (служебное жилье, жилищный сертификат, социальный найм). Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт молодого военного будет перечислятся солидная сумма - в среднем около 30 тысяч рублей. Участниками этой системы, как правило, становятся молодые военнослужащие - курсанты, младшие офицеры и прапорщики, контрактники. [http://www.realtypress.ru]