Рента земли

   Если один из получателей ренты умрет, его право на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. Указанный порядок может быть изменен договором ренты. После смерти последнего получателя ренты обязательство по выплате ренты прекращается.

   Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

   Размер пожизненной ренты устанавливается в договоре, его размер в расчете на месяц не должен быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

   Если иной порядок не предусмотрен договором пожизненной ренты, рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

При существенном нарушении плательщиком условий договора пожизненной ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. 

 3. Пожизненное содержание с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащее ему имущество (дом, квартиру, земельный участок) в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты или иного гражданина, указанного в договоре.

Обязанности плательщика ренты могут заключаться в обеспечении потребности в жилище, питании, одежде, медицинском обслуживании, а иногда и в оплате ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением может быть определена общая стоимость содержания с иждивением. При этом общая стоимость содержания в месяц не может быть менее чем два минимальных размера оплаты труда.

Гражданское законодательство допускает возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Указанный вид ренты находит широкое применение в повседневной жизни. В отличие от других видов ренты здесь предметом сделки, как правило, является недвижимое имущество. Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или иного лица.

Нотариальное удостоверение ренты обязательно, а для договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества, необходима государственная регистрация. Несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации договора ренты влечет его недействительность.

Главное преимущество договора ренты состоит в том, что  согласно п.1 ст. 585 ГК РФ он предусматривает передачу имущества, которое  отчуждается под выплату ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Таким образом, плательщик получает имущество в собственность, что предполагает возникновение у него прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Однако на права собственника распространяются некоторые ограничения.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с согласия получателя ренты.

Обязательства пожизненного содержания с иждивением прекращаются со смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты может потребовать возврата недвижимого имущества, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных в ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Может показаться, что рента - очень удачная разновидность купли-продажи или других договоров о передаче имущества в собственность. На самом деле суть ренты оригинальна и присуща только ей: одно лицо предоставляет пожизненное или постоянное содержание другому лицу, и для последнего это содержание нередко является единственным источником получения средств к существованию. Все рассчитано на то, чтобы отношения между рентодателем и рентополучателем складывались длительные, стабильные и доверительные. Вместе с тем рента - это, пожалуй, один из самых рискованных договоров.

1.2. Особенности рентных отношений

Земля либо выступает как непосредственный фактор производства (в сельском хозяйстве и в добывающей промышленности), либо используется в качестве территории для размещения производственных, административных, жилых и других помещений, транспортных и иных коммуникаций. Но в отличие от большинства иных средств производства земля не является свободно воспроизводимым фактором производства.

В современных условиях не воспроизводимый фактор производства становится более значимым. Таким фактором теперь выступает вся природная среда, которая превращается в условие воспроизводства всемирного хозяйства в целом. Впрочем, природная среда во многих своих проявлениях еще только начинает широко включаться в реальные экономические отношения, влияющие на воспроизводство как отдельного, так и всего общественного капитала. Ниже мы рассматриваем один из главных невоспроизводимых факторов производства – землю.

Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, - существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту.

Именно ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов отличают рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Особенно большое внимание экономическая теория уделяет земельной ренте, то есть ренте в сельском хозяйстве. Это объясняется тем, что на протяжении длительного периода времени сельское хозяйство было ведущей отраслью экономики. Рассмотрим некоторые трактовки земельной ренты в различных экономических теориях.

С точки зрения марксистской экономической теории рента является превращенной формой прибавочной стоимости наряду с прибылью, зарплатой и процентом. На поверхности явления рента выступает как плата за землю, что создает впечатление, будто бы сама земля порождает эту ренту. Однако трудовая теория стоимости это отрицает, так как стоимость может создаваться только живым трудом. Источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Эта часть прибавочной стоимости, которую получают предприниматели – арендаторы земельных участков, уплачивается ими земельным собственникам.

В трактовке теории факторов производства и теории предельной производительности рента является вознаграждением, которое получает владелец природных ресурсов, в частности земли, в соответствии с предельной производительностью этих факторов.

Суть одной из трактовок заключается в том, что рента не является самостоятельной формой дохода, а представляет собой ссудный процент на тот капитал, который вложен в землю.

В соответствии с теорией физиократов рента – это чистый продукт природы, единственный доход, который реально получает общество.

Существует еще одна трактовка, которая считает ренту несправедливым паразитическим доходом. В Соединенных Штатах критика в адрес рентных платежей приняла форму движения за единый налог, которое получило значительную поддержку в конце XIX века. Оно было порождено нашумевшей книгой Генри Джорджа "Прогресс и бедность". Джордж считал, что существование ренты не справедливо, и что этот доход должно получать общество в целом, а не собственники земли. Поэтому он предлагал обложить земельную ренту полным (100%) налогом и использовать на общественные нужды, а все другие налоги отменить.

Теперь обратимся к проблеме определения величины ренты и цены, уравновешивающей спрос и предложение земли, на основе следующих предпосылок: земля не принадлежит фермеру – он ее арендует. Это во многом соответствует реальным условиям фермерского хозяйства США, хотя там, как и во многих других странах, наблюдается тенденция к росту не арендованной, а собственной земли.

Принцип установления ренты, или арендной платы (часто используют эти два понятия как синонимы) как уравновешивающей цены такой же, как и в случае других факторов производства.

Так как предложение земли отличается низкой эластичностью или вообще неэластичностью, то графически кривая предложения земли будет представлять собой вертикальную линию.   ( Рис. 1.1)

Кривые спроса и предложения земли.

На  рисунке SS – это кривая предложения земли, DD – кривая спроса на землю, точка E – это уровень арендной платы, или земельной ренты, который уравнивает спрос и предложение земельных участков. Предложим, что уровень арендной платы повысится и превзойдет уровень точки E. Что же тогда произойдет? Предложение земли (хоть оно и неизменно) превысит спрос на нее. В таких условиях земельные собственники станут испытывать трудности со сдачей земли в аренду, и вынуждены будут снизить ставки арендной платы. Если же уровень арендных ставок понизится (ниже точки E), то спрос на землю превысит ее неизменное предложение. В таких условиях земельные собственники, воспользовавшись высоким спросом на участке земли, будут повышать арендную плату. Таким образом, только в точке E будет наблюдаться равенство спроса и предложения земли.

2. Формы земельной ренты

2.1.         Абсолютная и дифференцированная ренты

Особой формой ренты является земельная рента, связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Сущность земельной ренты в том, что она является экономической формой реализации прав собственности на землю. Различным ступеням общественной жизни соответствуют различные формы земельной ренты: выплата ренты в виде части продуктов – продуктовая рента, отработочная рента (барщина). Последней и высшей формой земельной ренты является денежная земельная рента - продуктовая рента, обращённая в денежную форму.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах - абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

Естественно, что различные участки земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универ­сальному использованию. По этой причине не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты.

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Если учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю, она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными сферами их использования

Дифференциальная рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка – повышение экономического плодородия почвы - в период действия арендного договора. Такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель (вложения труда и личного капитала), выделяют как дифференциальную ренту II рода, в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняется в свою очередь природными, "естественными", различиями земельных участков. Дифференциальная рента I рода может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков.

Рассмотрим три участка с различным плодородием почвы. Каждый из этих участков принадлежит отдельному владельцу. Применяя те же самые количества постоянного капитала (семена, средства производства) и труда, с этих трех участков можно получить разное количество продукта. Как бы производитель, имеющий менее плодородный участок, ни пытался улучшить технику производства, определенная разница в количестве полученного продукта всегда сохранится потому, что никто не может запретить производителю с лучшего участка также совершенствовать свою технику, получая, таким образом, как подчеркивает Маркс, более высокие результаты. Рыночная цена, с другой стороны, едина для всех. А как формируется эта цена? Какова та цена производства, на уровне которой колеблется рыночная цена? Когда речь идет о промышленном производстве, это средняя общественная цена производства, имеющая тенденцию изменятся в сторону минимальных издержек, поскольку все факторы производства перемещаемы и заменяемы. Не так обстоит дело в случае сельскохозяйственного производства: земля не является ни перемещаемой, ни заменяемой. Производителем, нужным рынку, последним, или предельным, будет тот, кто определит уровень колебания цены. Этот производитель должен на деле из своей нужной рынку продукции покрыть все издержки: уплатить абсолютную земельную ренту, или арендную плату, покрыть все производственные затраты и получить среднюю прибыль. Следовательно, цена будет определяться ценой производства на менее плодородных участках земли.