В отличие от большинства других ценных бумаг (вроде векселя, варранта и т. д.), содержание закладнойдопустимо изменять либо производить замену закладной; это право даётся должнику по обеспеченномуипотекой обязательству, залогодателю и законному владельцу закладной. Любые изменения или же заменаосуществляются только на основании соглашения между указанными сторонами. Замена или изменениезакладной обычно практикуется в случае частного исполнения основного обязательства.
Закладная признаётся недействительной в судебном порядке в двух случаях ― при нарушении порядка еёвыдачи либо в связи с её утратой законным владельцем, причём факт утраты обязательно подтверждаетсявыдачей залогодержателю дубликата закладной. Дубликат закладной выдаётся тем органом, которыйосуществил государственную регистрацию ипотеки.
Глава 2.2
Облигации с ипотечным покрытием
Облигацией с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которойобеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как вдокументарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищныеоблигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения. Приэтом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительствокоторого не завершено.
Таким образом, отличительной чертой облигаций как вида ипотечных ценных бумаг является тот признак, чтоисполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залоганедвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекойправами требования.
Отсюда вытекает, в частности, что для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требованияпо обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной. Поэтому при нарушенииобязательств, которые вытекают из таких облигаций (скажем, когда банк, эмитирующий ипотечныеоблигации, отказался от выплат по ним), владелец этих бумаг вправе обратить взыскание на ипотечноепокрытие, каковое является предметом залога. Между тем залогодатель (собственник жилого помещения)несёт ответственность за неисполнение только своего обязательства, вытекающего из кредитного договора,обеспеченного ипотекой жилого помещения.
Размер обязательств по всем находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием не долженпревышать сумму ипотечного покрытия, что служит существенным условием защиты прав владельцевданных облигаций. При этом сумма обеспеченных ипотекой требований, входящих в ипотечное покрытиеоблигаций, не должна составлять менее 80 % номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Вместе с темосновная сумма требований по договору займа или кредитному договору, обеспеченному ипотекой илизакладной, не должна превосходить 80 % рыночной стоимости недвижимого имущества, составляющегопредмет ипотеки и оцененного независимым оценщиком.
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться исключительно кредитнымиорганизациями и ипотечными агентами, в роли которых выступают специализированные коммерческиеорганизации (акционерные общества), основным видом деятельности которых является приобретение правтребований и выпуск ипотечных облигаций. В последнем случае предоставивший ипотечный кредит банкуступает права требований, вытекающих из кредитного договора, ипотечным агентам, что такжерассматривается в качестве направления рефинансирования ипотечного капитала, поскольку этот капиталпополняется в кратчайшие сроки за счёт быстрого возврата сумм ипотечных кредитов (за исключениемпроцентов, оговоренных в соглашении между банком и ипотечным агентом).
Глава 2.3
Ипотечные сертификаты участия
Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу без номинальной стоимости,удостоверяющую долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также правотребовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием и прочиеправа, предусмотренные законодательством и близкие к правам владельца инвестиционного пая. Ипотечныесертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитнойорганизацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управлениеуправляющей компании.
Выдавать ипотечные сертификаты участия вправе только коммерческая организация (акционерноеобщество), имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами,паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Управлениеимущественным комплексом, составляющим ипотечное покрытие, осуществляется в интересах владельцевипотечных сертификатов участия.
Кредитная организация, становящаяся владельцем ипотечного сертификата участия, обретает общуюдолевую собственность на ипотечное покрытие, находящееся в доверительном управлении. В эту долювходит пул имущества и обязательственных прав, который состоит из денежных требований, финансовыхсредств, ценных бумаг и недвижимости. Владение, хранение и учёт составляющих ипотечного покрытияосуществляются в соответствии с компетенцией управляющим и специализированным депозитарием.Первый (управляющий) владеет, пользуется и распоряжается ипотечным покрытием в интересах владельцевипотечных сертификатов участия. Второй (депозитарий) осуществляет контроль над деятельностьюуправляющего путем ведения реестра ипотечного покрытия.
Глава 2.4
Типы ипотечных ценных бумаг
Как правило, выделяют следующие виды ипотечных ценных бумаг:
Ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой (англ. Residential Mortgage-Backed Securities -RMBS) — наиболее распространенная форма секьюритизации. Обеспечением по таким ценным бумагамвыступает пул однородных ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью.
Ипотечные ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью — (англ. CommercialMortgage-Backed Securities - CMBS) — Ценные бумаги, обеспеченные одним или несколькими пуламиипотечных кредитов. Обеспечение для таких ценных бумаг может состоять из одного или несколькихкредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью (многоквартирными домами, торговыми, офисными ииндустриальными центрами и гостиницами).
Облигация, обеспеченная ипотекой (англ. Collateralized Mortgage Obligation - CMO) — Ценная бумага,обеспеченная пулом ипотечных кредитов или комбинацией таких кредитов и агентских ценных бумаг. Такиеценные бумаги выпускаются, как правило, несколькими классами с различными сроками погашения икупонами.
Глава 3.
Анализ и оценка эффективности потребительского
кредитования (на примере АКБ «Инвестторгбанк»
Анализ и оценка эффективности
потребительского кредитования (на примере
АКБ «Инвестторгбанк»)
Глава 3.1
Характеристика главного отделения АКБ
«Инвестторгбанка» г. Ярославль.
АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО) создан
в марте 1994 года. Инвестторгбанк — универсальный
коммерческий банк, клиентами которого
являются предприятия и организации различных
форм собственности, представляющие широкий
спектр отраслей экономики. Банк находится
в числе 50 самых надежных российских банков
и входит в число 50 крупнейших финансово-кредитных
организаций России по капиталу.
С 2004 года Банк имеет рейтинг
рейтингового агентство Moody`s Interfax Rating
Agency. Агентство Moody’s Investors Service в июле 2008
года подтвердило рейтинги Банка по долгосрочным
и краткосрочным депозитам в национальной
и иностранной валюте на уровне B2 и NP, соответственно,
а также рейтинг финансовой устойчивости
на уровне Е+. Одновременно Moody’s Interfax Rating
Agency повысило национальный рейтинг Инвестторгбанка
(NSR) c Baa1.ru до A3.ru.
Восемнадцать лет развития Банка
— это история устойчивого и динамичного
движения. Солидный опыт работы, высокое
качество обслуживания, гибкая тарифная
политика, стабильные финансовые показатели
и безупречное выполнение взятых на себя
обязательств снискали Банку репутацию
надежного партнера среди клиентов.
АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО) включен
в реестр банков участников системы обязательного
страхования вкладов 11.01.2005 под номером
409. Банк внесен в Реестр банков и иных
кредитных организаций, которые могут
выступать в качестве гаранта перед таможенными
органами (Уведомление ГТК РФ от 01.04.2004).
Инвестторгбанк — банк-партнер
Правительства Москвы. В рамках данной
программы активно поддерживает и инвестирует
социальные программы Правительства Москвы,
направленные на благо москвичей. С 2006
года Банк аккредитован и активно работает
с Фондом содействия кредитованию малого
бизнеса Москвы, осуществляя кредитование
малых предприятий и индивидуальных предпринимателей
по городской программе поддержки малого
бизнеса Правительства Москвы.
Банк был создан в 1994 году в форме
акционерного общества закрытого типа.
Первыми акционерами были пять юридических
лиц: ТОО «Морозов и К» (30%), ТОО «Инвестиционная
фирма «Инвест Интернейшнл», смешанное
товарищество «НПО «Гефест», АОЗТ «Русский
путь», ТОО «Стимекс» (у всех по 17,5%). В конце
2007 года организационно-правовая форма
была изменена на ОАО. С января 2005 года
входит в систему страхования вкладов.
Участником банковского содружества
Инвестторгбанка является нижегородский Вокбанк (Инвестторгбанку принадлежит 19,99% его
акций). В число акционеров Вокбанка входят
также «ИТБ Холдинг» (57,49%) и Владимир Удальцов
(7,49%), выступающие совладельцами самого
Инвестторгбанка. До декабря 2013 года Инвестторгбанк
владел долей во владимирском Владпромбанке.
Головной офис кредитной организации
располагается в Москве. Сеть продаж насчитывает
20 филиалов в крупных городах России, одно
представительство в столице Киргизии
Бишкеке, 73 дополнительных и девять операционных
офисов. Основные регионы деятельности
— Центральный и Приволжский федеральные
округа. Собственная сеть банкоматов представлена
55 устройствами. Также финучреждение является
участником Объединенной расчетной системы,
насчитывающей более 45 тыс. точек обслуживания.
Численность сотрудников превышает 2,6 тыс.
человек.
Инвестторгбанк позиционирует
себя как универсальный финансовый институт
и, соответственно, предлагает широкий
перечень банковских продуктов и услуг,
включая расчетно-кассовое обслуживание,
эквайринг, зарплатные проекты, кредиты, депозиты, финансирование внешнеэкономической
деятельности, операции с драгоценными
металлами, VIP-обслуживание для состоятельных
частных клиентов и другое.
В разное время банк обслуживал
и кредитовал такие компании, как ЗАО «ОстИнвестСтрой»,
инвестиционно-строительный холдинг Rodex
Group, ОАО «Московский бизнес-инкубатор»,
ЗАО «Строительное управление № 155», ГК
«Каспийская энергия», ТПГ «Терна», ОАО
«Хлебпром», холдинг «Новокор», группы
компаний «Альпенгурт», «Актион», «Вобис»
и «Опус», ООО «Натали Турс», ООО «Васко»,
ООО «Петрол Систем», ОАО «Левенгук», ОАО
«Медоборудование», ПАО «Мотовилихинские
заводы», ЗАО «Ипотечный агент ИТБ 1», ООО
«СтройЦентр», группа ювелирных компаний
«Золотов», Брянский фанерный комбинат,
сельскохозяйственная межрегиональная
корпорация «Континент Агроинвест» и
другие.
На 1 февраля 2015 года нетто-активы
банка составили 129,3 млрд рублей, показав
рост с начала года на 529 млн (по итогам
2014 года — увеличились на 4,1 млрд). В течение
2014 года кредитная организация значительно
нарастила в пассивах средства физических
лиц и привлечение на рынке межбанковского
кредитования, заметно снижение средств
юридических лиц (остатки на счетах, депозиты)
и вложений в выпущенные ценные бумаги.
В активной части баланса средства, освободившиеся
в результате погашения кредитных средств,
а также сокращения размещения в банках
(МБК) и доли высоколиквидных активов,
были перераспределены в портфель ценных
бумаг и прочие активы.
Структура пассивов банка умеренно
диверсифицирована и по состоянию на 1
февраля 2015 года представлена средствами
физлиц (44%) и корпоративных клиентов (21%,
остатки на счетах, депозиты), привлеченные
средства банков составляют 17%, собственный
капитал — 12%, вложения в выпущенные векселя
— 4%. Клиентская база — большая, платежная
динамика — стабильная. Обороты по счетам
клиентов составляют 90—140 млрд рублей
ежемесячно. В декабре 2014 года обороты
достигли 194 млрд рублей. Зависимость от
средств физлиц — умеренная.