Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан – одна из важнейших задач российского Правительства. Важным шагом на пути достижения намеченной цели должна стать реализация Концепции приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье–гражданам России» (далее–Проект).

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что решение жилищного вопроса невозможно без развития инструментов, способных обеспечить приток частных финансовых ресурсов в систему жилищного строительства и ипотечного кредитования. Поэтому в центре внимания Проекта оказались именно вопросы создания эффективной инфраструктуры, позволяющей привлекать частные инвестиции. Ее построение базируется на трех аспектах:

• Первый аспект это стандартизация всех процессов, связанных с ипотекой: от первоначального консультирования заемщиков до осуществления секьюритизации пулов ипотечных кредитов.
• Вторым важным аспектом является формирование системы институтов, обслуживающих потребности рынка, включая кредитные бюро, компании, занимающиеся страхованием ипотечных рисков, и т.д.
• Третьим важнейшим аспектом ипотечной инфраструктуры следует считать развитие фондового рынка. Именно он должен стать той «проводящей системой», которая будет обеспечивать приток ресурсов инвесторов в строительство жилья.

Рассмотрим эти три аспекта более подробно.

Стандартизация процессов – основа массовой ипотеки. Существующий сегодня дорогой, неэффективный и порождающий множество рисков механизм выдачи ипотечных кредитов является непреодолимым препятствием для ее построения и делает невозможным секьюритизацию. Поэтому необходимы четкие и ясные стандарты, соблюдение которых должно контролироваться достаточно жестко. И шаги в данном направлении уже предпринимаются. В 2005 году российское Правительство одобрило Концепцию развития системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.

Сегодня крайне актуален вопрос повышения эффективности учетной системы закладных. Для того чтобы уменьшить затраты, связанные с их обслуживанием, необходимо наладить депозитарный учет закладных, разработать концепцию, определяющую правила перехода прав на данные объекты. В настоящее время в рамках Проекта формируется план подготовки нормативно-правовых актов, которые должны обеспечить создание эффективной системы учета закладных. Кроме того, соответствующий законопроект готовит Министерство экономического развития и торговли совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Ведется серьезная работа и по повышению эффективности законодательства, регламентирующего работу бюро кредитных историй. В Государственной Думе находится ряд законопроектов, которые призваны ускорить развитие этого института. Да и сам бизнес работает над созданием стандартов своей деятельности – в частности, операторы разрабатывают типовые договоры, соглашения и т.д.

Важным элементом инфраструктуры рынка ипотечного кредитования должна стать система мониторинга досрочного погашения кредитов. Как известно, возможность завершения заемщиком выплат ранее установленного срока создает дополнительные риски при секьюритизации. Во всех странах, активно развивающих финансовые инструменты привлечения денежных средств в ипотеку статистика по досрочным погашениям играет важную роль при оценке степени рискованности тех или иных ценных бумаг.

Еще одним институтом, обслуживающим нужды ипотеки, является ипотечное страхование. Именно оно обеспечивает надежность и стабильность системы кредитования под залог недвижимости. Благодаря страхованию ипотеки можно в значительной мере снизить риски кредитора и в конечном счете повлиять на уменьшение процентных ставок по кредитам, сделав ипотеку более доступной. В Проекте предусмотрен ряд мер по содействию государства развитию системы ипотечного страхования. В частности, не исключается возможность создания государственной страховой компании, специализирующейся на ипотечном страховании. В дальнейшем она будет приватизирована либо привлечена в систему частного капитала.

Особенно важными представляются шаги Правительства, направленные на развитие инструментов финансового рынка. В рамках Проекта ведется серьезная работа по завершению формирования нормативной базы для создания в России развитого рынка ипотечных ценных бумаг. Процесс подготовки этих документов взят под жесткий контроль ФСФР России.

Помимо положений, связанных с нормотворчеством, в Проекте предусмотрена достаточно серьезная государственная поддержка АИЖК. Правительство впервые определилось с размерами господдержки Агентства на длительный период. Это должно стать серьезным стимулом для бизнеса.  Поскольку эффективное развитие механизмов ипотечного кредитования сегодня невозможно без сбалансированного роста предложения на рынке жилья, разработчики Проекта предусмотрели ряд мер, направленных на стимулирование этого направления. Так, документ содержит положения об обеспечении открытых и прозрачных конкурсных процедур по предоставлению земельных участков под жилищное строительство, о субсидировании процентных ставок по кредитам, выдаваемым девелоперам на обеспечение участков инфраструктурой и т.д. Ставится вопрос о внесении поправок в Федеральный закон о долевом строительстве. Прежде всего уточнений и изменений требуют положения, касающиеся размера штрафных санкций, судебного порядка расторжения договора в случае нарушения дольщиком графика платежей и др.

Сегодня наряду с ипотекой должны активно развиваться и накопительные схемы приобретения жилья. Речь идет, в частности, о строительных сберегательных кассах–механизме, который в течение многих лет успешно используется в Германии и ряде других стран.

Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация  на «розничные» источники кредитных  ресурсов (депозиты населения и  юридических лиц);

2) ориентация  на «оптовые» источники кредитных  ресурсов (кредитные линии российских  и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К «розничным» источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

1. кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;
2. средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, а также другими) сроком на 5-10 лет;
3. средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Рефинансирование банков через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ).

Модель 3. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 4. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 5. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 6. Выпуск банком ипотечных облигаций с обеспечением в виде залога ипотечных кредитов или закладных. Эмиссия банками ипотечных облигаций, обеспеченных залогом кредитов или закладных, с точки зрения ее правового оформления требует внесения изменений в законодательство.

Модель 7. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ). Общие фонды банковского управления являются одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ №63 от 2 июля 1997г. «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ» кредитная организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, по нашему мнению, возможно, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.

Кредитные организации, имеющие в своем распоряжении квалифицированные кадры и развитые кредитные технологии, способны осуществлять грамотную экспертизу закладных, поскольку переход прав по закладной означает передачу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Необходимо урегулировать вопрос о налогообложении ОФБУ (доверительных управляющих и учредителей).

Региональные и местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах могут размещаться денежные средства региональных и местных органов власти, направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионных фондов, населения, предприятий.

При этом бюджетные средства, направленные в ОФБУ, не следует рассматривать как безвозмездное бюджетное финансирование программы, а как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный доход, защищенный от возможного банкротства кредитной организации, поскольку кредитная организация является лишь доверительным управляющим, а имущество, переданное в управление, не будет включено в конкурсную массу при банкротстве банка. При этом в инвестиционной декларации может быть указано, что деньги учредителей направляются на покупку закладных данного региона или сформулированы другие ограничения.

Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе создается рынок закладных, что необходимо для создания самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования и активного вовлечения кредитных организаций региона в такое кредитование. Механизм рефинансирования в этом случае будет выглядеть следующим образом:

1) покупатель  жилья обращается в банк за  кредитом на покупку жилья;

2) банк выдает  ипотечный кредит под залог  недвижимости на длительный срок. Оформляется закладная, которая  переходит банку. В регистрирующем  учреждении юстиции делается  запись в государственном реестре  об ипотеке;

3) учредители  ОФБУ – физические или юридические  лица вносят в него деньги. В инвестиционной декларации  банк – доверительный управляющий  данного ОФБУ указывает, что средства  фонда будут направлены на  покупку закладных;

4) банк –  доверительный управляющий ОФБУ  покупает закладные у других  кредитных организаций за счет  средств, переданных в ОФБУ его  учредителями. Для перехода прав  по закладной на ней совершается  передаточная надпись в пользу  доверительного управляющего и  ему передается закладная. Переход  прав по закладной означает  передачу этому же лицу прав  по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий  должен потребовать от органа, осуществившего государственную  регистрацию ипотеки, зарегистрировать  его в едином государственном  реестре прав на недвижимое  имущество в качестве залогодержателя  с указанием его наименования  и места нахождения и стоимости  обеспеченного ипотекой обязательства;