Основные этапы ипотечного кредитования

Затем принимается решение о  выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в  письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято  решение продолжить переговоры, «стабильному»  потенциальному заемщику предоставляют  список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

- отношение периодических платежей  по кредиту и периодического  дохода заемщика;

- отношение жилищных расходов  и совокупного дохода заемщика;

- отношение суммы запрашиваемого  кредита к стоимости приобретаемого  имущества;

- отношение суммы предоставляемого  кредита к минимальной цене  продажи недвижимого имущества

Следующий этап - «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается  на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную  информацию о заемщике и объекте  залога:

- желаемая сумма кредита, срок  и цель кредитования;

- анализ объекта залога;

- информация о заемщике, членах  его семьи и поручителях;

- описание предполагаемой сделки;

- источники погашения кредита;

- расчет возможной суммы кредита;

- анализ кредитных рисков, риска  снижения рыночной стоимости,  уничтожения или повреждения  приобретаемого имущества;

- риск смерти или утраты трудоспособности  заемщика;

- предлагаемые варианты обеспечения.  Кредитный проект рассматривается  на кредитном комитете, при принятии  положительного решения выбирается  схема оформления в залог приобретаемого  жилья с последующим уведомлением  заемщика.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

- договор купли-продажи недвижимости;

- кредитный договор;

- договор ипотеки (подлежит государственной  регистрации);

- договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется  кредит, заключается между заемщиком  и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают  сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов  за пользование кредитом; очередность  погашения кредита и процентов  по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания  кредита и процентов по нему и  др.

В договор об ипотеке стороны  включают:

- предмет ипотеки;

- цену передаваемого в ипотеку  помещения;

- существо основного обязательства,  обеспечиваемого ипотекой (предоставление  кредитных средств);

- размер основного обязательства,  обеспечиваемого ипотекой (размер  предоставляемого кредита и размер  процентов за пользование денежными  средствами);  
- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

- указание на то, что передаваемое  в ипотеку имущество находится  в пользовании у заемщика (он  же залогодатель по договору  об ипотеке);

- требования по страхованию  передаваемого в ипотеку имущества; 

- основания обращения взыскания  на предмет ипотеки и другие  условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность  отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет  право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается  несколько, в соответствии с количеством  объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность  на вторичном рынке. Во многих странах  с рыночной экономикой функционирует  система государственного страхования  ипотечных кредитов, выдаваемых как  государством, так и частными кредиторами.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет  право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому  целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную  или превышающую размер основного  долга с учетом процентов. Банк имеет  возможность проверять наличие  и состояние заложенного имущества  в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить  с рекомендованной кредитным  учреждением страховой компанией  договор страхования жизни и  здоровья заемщика от несчастных случаев  и договор-обязательство страхования  квартиры.

Страховая компания до заключения договоров  страхования тщательно изучает  представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита  осуществляется без достаточных  гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или  отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением  кредитных средств безналичным  путем согласно договорам купли-продажи  или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

- осуществляется прием платежей;

- проверяется соответствие фактических  выплат графику платежей;

- ведется бухгалтерский учет  операций;

- рассчитываются и перечисляются  платежи по налогам на недвижимость  и страховке;

- взимаются просроченные платежи;

- ведется работа с проблемными  кредитами:

- переговоры, заключение нового  кредитного договора, изменение  условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение  взыскания на заложенное имущество  и т.п.;

- ведется отчетность по выданным  кредитам.

«Закрытие кредитной сделки»  - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем  не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение  долга кредитору (основной суммы  долга, процентов, штрафов, пеней и  т.д.), осуществление расходов по процедуре  обращения взыскания и продажи  предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Список использованных источников

 

1. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 2009.
2. Грудцына Л.Ю. Жилищная энциклопедия. - Система ГАРАНТ, 2008.
3. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2004
4. http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah/
5. http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah/